나이스옥션 법원경매 수원 2025타경2043 [1] 경기도 화성시 산척동 688-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이평 · 평가일 2025.12.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 산척동 소재‘화성시립 왕배푸른숲도서관’남측 인근에 위치하며 주위는 주거나지, 단독주택 등이 소재하는 성숙중인 주택지대이며 인근지역에 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 북측과 동측으로 수도권제2순환고속도로, 지방도23번 등이 각각 위치하고 인근 동측의 동탄산척로2길을 따라 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

평지의 사다리형 토지로서 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 8m 포장도와 접하고 동측으로 공원산책로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종전용주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)임.(후첨 공부 참조)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트 경사 및 평지붕 1층 단독주택으로서 외벽: 석재붙임 등 마감 내벽: 페인팅, 일부 타일 등 마감 바닥; 마루깔기 등 마감 창호: 시스템 창호임.

이용상태

단독주택(방3, 거실, 주방, 욕실 등)으로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비 등을 갖춤.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경2043 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO (수협은행으로 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화 물건

주의사항: 일괄매각

1.2. 소재지 및 물건 현황

소재지: 경기도 화성시 산척동 688-4

용도: 단독주택

토지 면적: 251.00㎡ (약 75.93평)

건물 면적: 84.94㎡ (약 25.69평)

감정가: 1,338,185,000원 (13억 3,818만 5천원)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 화성시 산척동 소재 '화성시립 왕배푸른숲도서관' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주거나지, 단독주택 등이 소재하는 성숙 중인 주택지대이며, 인근 지역에 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재하여 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 북측과 동측으로 수도권제2순환고속도로와 지방도 23호선이 위치합니다. 인근 동측의 동탄산척로2길을 따라 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

2.3. 토지 현황

토지는 평지의 사다리형으로 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있으며, 동측으로는 공원 산책로와 연결되어 있습니다.

2.4. 건물 현황

건축물은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 경사 및 평지붕으로 이루어진 1층 단독주택입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 페인팅, 일부 타일 등으로 마감되었습니다. 바닥은 마루깔기 등으로, 창호는 시스템 창호로 시공되었습니다. 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 등으로 이용 중입니다. 급배수 및 위생 설비, 도시가스 설비 등을 갖추고 있습니다.

3. 토지 이용계획 및 제한상태

2.1. 도시계획

도시지역, 제1종 전용주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 소로2류(폭 8m~10m)(일반도로, 동탄2지구)에 접합되어 있습니다.

2.2. 기타 제한사항

가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 허가 대상 용도는 단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트이며, 외국인 등 특정 대상자에 대한 허가 규정이 적용됩니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부등본상 말소기준권리는 2025년 5월 20일 접수된 수협은행의 근저당권 (채권액 1,296,000,000원)입니다.

4.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리가 없으므로, 경매 절차 완료 시 말소기준권리 및 그 이하의 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류)는 소멸될 것으로 보입니다. 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4.4. 등기부 요약

* 토지 등기부: 소유권이전 (고지혜), 신탁등기 말소 (고지혜) 이력이 있습니다. 말소기준권리인 근저당권(수협은행)과 임의경매(수협은행), 압류(고양시덕양구)는 모두 말소 예정입니다. 등기부채권 총액은 1,296,000,000원입니다.

* 건물 등기부: 소유권 보존 (고지혜) 이력이 있습니다. 말소기준권리인 근저당권(수협은행)과 임의경매(수협은행)는 모두 말소 예정입니다. 등기부채권 총액은 1,296,000,000원입니다.

5. 상권분석 및 생활정보

5.1. 주변 상권

인근에 아파트 단지와 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

본 물건은 상대보호구역으로 지정되어 있어, 인근 교육시설에 대한 문의가 필요합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 환경 분석 결과, 해당 소재지(화성시 산척동 688-4) 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 화성시 서부 지역에서 폐기물 매립장 설치에 대한 주민 반대 사례가 있었으나, 본 물건지와의 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 통상적으로 매각 절차가 비교적 명확한 편이나, 권리관계가 복잡할 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건의 토지는 특정 주택 유형에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 외국인이나 특정 용도의 주택 거래 시 허가를 받아야 함을 의미하나, 일반적인 단독주택 실거주 목적의 내국인 거래에는 큰 제약이 없을 수 있습니다. 다만, 향후 부동산 정책 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임대 관계 미상: 현재 점유 현황 및 임대차 관계가 명확하지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 인수되는 임차 보증금이 없더라도, 실제 점유자가 누구인지, 점유 상황이 어떠한지에 대한 추가 조사가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 입지: 동탄2신도시 내 단독주택지대에 위치하여 미래 가치가 기대됩니다.

* 토지 가치: 251㎡의 단독주택 부지로, 향후 활용도가 높습니다.

* 단독주택: 단독주택은 아파트에 비해 희소성이 있으며, 개인의 라이프스타일에 맞춘 주거 공간 연출이 가능합니다.

* 교통 및 생활 인프라: 수도권제2순환고속도로, 지방도 등 광역교통망 접근성과 버스 정류장 인근으로 교통이 편리하며, 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 동탄2신도시 내 단독주택 용지로, 비교적 양호한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 감정가는 13억 3,818만 5천원으로 책정되었으며, 현재 시세 및 주변 단독주택 용지 가격 동향을 고려할 때, 재투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요소를 면밀히 파악하고, 철저한 현장 조사를 통해 명도 가능성 등을 확인하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

주변 부동산 시장 분석 결과, 동탄2신도시 단독주택 용지 및 신축 단독주택의 경우, 토지 면적 및 건물 규모, 입지에 따라 가격 편차가 크지만, 유사 면적의 아파트 실거래가 및 단독주택 용지 분양가격을 고려할 때, 본 물건의 시장 가치는 감정가 이상에서 형성될 가능성이 있습니다.

* 감정가: 1,338,185,000원 (약 13.38억원)

* 참고:

* 산척동 단독주택 용지 분양가는 2026년 8월 기준 평당 약 965만원 수준이었으며, 75.93평 기준 토지 가치만 약 7.3억원으로 추정됩니다.

* 동탄2신도시 내 아파트(전용 84㎡) 거래가가 2026년 8월 기준 10억~13억원 이상으로 형성되어 있으며, 단독주택의 경우 이보다 높은 가치를 가질 수 있습니다.

* 2026년 1월 거래된 341㎡ (103평) 토지에 134㎡ (40평) 건물 면적을 가진 단독주택 매물 정보도 존재합니다.

위 정보를 종합적으로 고려하였을 때, 물건의 현재 시장 가치는 15억원에서 17억원 사이로 추정해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가 범위는 감정가격을 고려하고 시장 시세 및 희소성을 반영하여 14억원 ~ 15억 5천만원 사이로 산정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다. 다만, 실제 입찰 시에는 경쟁률, 명도 용이성, 추가적인 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.