나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43198 [1] 경기도 안성시 공도읍 용두리 752 주은풍림아파트 108동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서부 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안성시 공도읍 용두리 소재 "용머리초등학교" 남측 인근에 위치 하는 주은풍림아파트 108동 1001호로서 주위는 아파트단지, 각급학교, 근린상업시설 등이 혼재하는 주거지역으로 제반 주거 여건은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량접근 자유로우며 남측 서동대로 변에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬라브위철골박공지붕 20층 건물 내 10층 1001호로서(사용승인일자: 2002.8.5) 외벽: 노출콘크리드위 페인팅 내벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 일부 타일 붙임 창호: 합성수지 새쉬 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)

설비내역

공용 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 개별난방설비, 소방설비, 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평탄지로서 공동주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 토지 남,북측으로 대로1류 및 소로1류에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 대로1류(접함), 소로1류(접함), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 물건조사시 이해관계인 부재로 임대사항은 미상이며 내부구조도는 집합건축물대장 및 현황조사에 의하여 도시한 것임을 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

공도읍에 소재하는 주은풍림아파트 108동 10층에 속하는 전유부분임. (복도식)
신청채권자 서울보증보험 주식회사가 2026. 4. 28.자로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 경기도 안성시 공도읍 용두리 752 주은풍림아파트 108동 10층 1001호에 대한 경매 물건 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 기본 정보

사건번호: 평택지원 2025타경43198 (1)

소재지: 경기도 안성시 공도읍 용두리 752 주은풍림아파트 108동 10층1001호

용도: 아파트

감정가: 120,000,000 원

토지면적: 26.48㎡ (약 8.01 평)

건물면적: 49.77㎡ (약 15.06 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 안성시 공도읍 용두리 소재 "용머리초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 각급 학교, 근린상업시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 자유로우며, 남측 서동대로 변에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 이전: (주)주은산업 → 김경수 → 윤민근 순으로 소유권이 이전되었습니다.

* 말소기준권리: 현재 등기부상 말소기준권리는 "갑4" 압류(안성시) 또는 "갑5" 강제경매(서울보증보험)로 보입니다.

* 임차권: "을3" 주택임차권(한국토지주택공사, 135,000,000원)이 등기되어 있으나, 등기부상 '말소' 처리되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

* 보증금: 135,000,000원

* 전입일자: 2022-02-03

* 확정일자: 2022-01-11

* 대항력: 없음

* 특이사항: 신청채권자 서울보증보험주식회사는 2026년 4월 28일자로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력 포기확약서를 제출하였습니다. 이로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 매각으로 소멸되지 않을 수 있으나, 본 건에는 해당 사항이 없는 것으로 보입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 아파트 단지가 밀집한 전형적인 주거지역입니다. 인근에는 용머리초등학교 등 각급 학교가 위치하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 대중교통 이용이 편리하여 외부와의 접근성도 양호한 편입니다.

1.5. 생활정보

* 아파트 정보: 주은풍림아파트는 1998년 08월에 사용 승인된 건물로, 총 12개 동, 2,615세대로 구성된 대단지입니다. 최고 20층, 지하 1층 규모이며, 총 892대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

* 주변 시설: 용머리초등학교가 인근에 있으며, 근린상업시설들이 분포해 있어 생활 편의시설 접근이 좋습니다. 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경 및 공동담보: 물건에 'SGI 인수조건 변경' 및 '공동담보' 관련 특이사항이 기재되어 있어, 입찰 전 인수 조건 및 담보 관계를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

* 토지이용계획: 본 건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 임차권 관련: 임차인의 대항력은 없으며, 서울보증보험 주식회사가 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소에 동의하였으나, 복잡한 권리관계로 인한 잠재적 분쟁 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 공도읍의 아파트로, 일반적인 주거 환경이 양호하며 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 입지입니다. 감정가 1억 2천만원으로, 유사 면적의 최근 실거래가(2026년 7월 기준 49.77㎡ 기준 1억 1천 7백 5십만원 ~ 1억 2천 5백만원)와 유사한 수준입니다. 특히, 서울보증보험 주식회사가 임차보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소에 동의함에 따라, 매수인이 부담해야 할 임차보증금 관련 위험이 제거된 점은 긍정적인 요소입니다. 다만, 'SGI 인수조건 변경', '공동담보' 등의 특이사항과 복잡한 권리관계 이력을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 아파트 밀집 지역에 위치하며, 학교 및 상업시설 접근성이 좋습니다.

* 임차 부담 해소: 서울보증보험의 임차보증금 반환청구권 포기 확약서 제출로 인해, 매수인의 실질적인 인수 금액 부담이 감소합니다.

* 안정적인 시세: 최근 실거래가 추이를 볼 때, 해당 면적대의 아파트 시세가 안정적으로 유지되고 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가 120,000,000원을 기준으로, 최근 유사 면적(49.77㎡) 실거래가 117,500,000원 ~ 125,000,000원 및 임차 관련 부담이 없는 점을 고려할 때, 보수적으로 접근 시 110,000,000원에서 125,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가 결정은 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 권리관계에 대한 추가 확인 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.