나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35355 [1] 경기도 김포시 통진읍 서암리 886-10 온누리씨티 201동 2층204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 통진읍 서암리 소재 "통진초등학교" 북서측 인근에 위치하 며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등 고려 시 제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 판넬지붕 4층 건물(온누리씨티 201동) 내 2층 204호로서, (사용승인일 : 2017.10.20) 외 벽 : 몰탈위 드라이비트 등 마감. 창 호 : 샷시창호 등

이용상태

공부상 도시형생활주택-단지형연립주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 2필 1단의 대체로 사다리형 토지로서, 단지형연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 세로의 지선도로(조강로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

서암리 886-10, 886-5 공히, 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구 역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호 구역(해병2사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km) (위탁7m(해병대 제2사단 관할지역))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도 권정비계획법>, 하수처리구역(통진처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역 ((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지 정보과문의)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35355 (1)

소재지: 경기도 김포시 통진읍 서암리 886-10 온누리씨티 201동 2층204호

용도: 연립주택 (도시형생활주택-단지형연립주택)

감정가: 158,000,000원

토지면적: 80.10㎡ (약 24.23평)

건물면적: 67.72㎡ (약 20.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

준공일자: 2017년 10월 20일

구조: 철근콘크리트구조 판넬지붕 4층 건물(온누리씨티 201동) 내 2층 204호

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 김포시 통진읍 서암리 소재 "통진초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등을 고려 시 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 12월 16일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 (갑18)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김도윤)

* 보증금: 193,000,000원

* 전입일자: 2021년 8월 30일

* 확정일자: 2021년 8월 9일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부등본 상 해당 임차권(을4)은 말소 처리되었으며, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 경매로 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인: 문희수

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 6월 16일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인의 전입일자가 본건 강제경매 개시 결정 등기일(2025년 12월 16일)보다 늦어, 경매 절차에서 소멸될 가능성이 높습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항으로 판단됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (을구 순위 4번 주택임차권등기는 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예상)

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 지역은 공동주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역으로, 대규모 상업지구보다는 주거 및 지역 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있습니다.

수익성: 상권 자체의 유동인구나 집객력이 높다고 보기는 어려우나, 주변 지역의 주거 수요를 충족시키는 근린 생활 시설 등은 존재합니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주위 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 통진초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

건물설비: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물: 본건은 '위반건축물'로 분류되어 있습니다. 위반 내용에 따라 철거 명령, 이행강제금 부과, 재산권 행사 제한 등 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 정확한 위반 내용 확인 및 관련 법규 검토가 필수적입니다.

토지이용계획: 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 대상) 등에 속해 있어 개발 및 거래에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

임차인 관련: 보증금이 0원인 임차인이 대항력을 갖는다고 명시되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위로 판단되어 소멸될 가능성이 높습니다. 다만, 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2017년 준공된 비교적 신축 연립주택으로, 김포시 통진읍에 위치합니다. 임차인 관련 권리 관계는 HUG의 개입 등으로 인해 경매 절차에서 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리상의 큰 부담은 없어 보입니다. 다만, '위반건축물'이라는 중대한 하자가 존재하여 이에 대한 정확한 파악 및 해결 방안 모색이 시급합니다. 해당 위반건축물 문제가 해결될 경우, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 축에 속합니다.

합리적 가격 잠재력: '위반건축물' 하자 보완 시 시세 대비 저가 매수 가능성이 있습니다.

주거 편의: 통진초등학교 인근 및 지역 생활 편의시설 이용 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 158,000,000원

최근 거래 사례 분석:

* 2026년 6월 3일 거래된 인근 2017년식 다세대(54.48㎡)가 130,000,000원에 거래되었습니다. 본건(67.72㎡)을 면적 비율로 단순 환산 시 약 161,600,000원 수준입니다.

* 2026년 6월 15일 거래된 2015년식 다세대(52.34㎡)는 118,000,000원에 거래되었습니다.

종합 평가: 본건은 2017년식 건물로 거래 사례와 유사하나, '위반건축물'이라는 중대한 하자가 존재합니다. 이로 인해 일반적인 시장가치보다 할인된 가격으로 접근해야 합니다. '위반건축물'로 인한 추가 비용 및 시간, 법적 리스크를 고려하여 감정가의 약 80~90% 수준을 고려하는 것이 합리적입니다.

권장 입찰가: 130,000,000원 ~ 145,000,000원

최종 제안가: 135,000,000원 (본 제안가는 현 시세 및 물건의 특수성을 고려한 것으로, 실제 입찰 시에는 추가적인 권리 변동 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 결정하시기 바랍니다.)

인수 보증금: 0원 (모든 임차권이 경매로 소멸될 것으로 예상됨)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.