나이스옥션 법원경매 평택 2025타경990 [1] 경기도 평택시 칠원동 595 평택지제역동문디이스트4단지 407동 9층903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해오름 · 평가일 2025.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 칠원동 소재 "평택새빛초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 및 공공시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 중 제9층 제903호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감, 내벽: 벽지 및 타일붙임, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 급·배수시설, 난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 외부공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(신촌지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역((가칭)신촌중학교(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(새말유치원(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(평택새빛초등학교(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(새말유치원(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(평택새빛초등학교(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

칠원동 '평택지제역동분디이스트4단지' 아파트 407동 9층의 전유부분.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 평택지원 2025타경990 (1)

소재지: 경기도 평택시 칠원동 595 평택지제역동문디이스트4단지 407동 9층 903호

용도: 아파트

감정가: 357,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 58.51㎡ (약 17.7평)

토지 지분: 58.5075㎡ (약 17.7평)

건물 면적 (전용면적): 84.97㎡ (약 25.7평)

건물 지분: 84.9718㎡ (약 25.7평)

(참고: 해당 물건의 분양면적은 별도로 제공되지 않았습니다. 전용면적은 84.97㎡입니다.)

1.3. 물건 특이사항

특이사항: 유동화 물건

주의사항: 칠원동 '평택지제역동문디이스트4단지' 아파트 407동 9층의 전유부분.

특수물건정보: 유동화 물건

1.4. 아파트 단지 정보

아파트명: 평택지제역동문디이스트4단지 (동문굿모닝힐맘시티4단지)

준공년월: 2019년 8월 27일

총 동수: 16개동 (건축물대장 총괄표제부 기준)

총 세대수: 921세대

최고층수: 26층

주차대수: 총 1,021대 (건축물대장 총괄표제부 기준. 이는 제공된 '아파트 정보'의 99대와 차이가 있어, 총괄표제부 기준을 참고로 합니다.)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 평택시 칠원동에 소재하며, '평택새빛초등학교' 동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 및 공공시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 용이한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

단지 내 도로를 통해 외부 공공도로와 잘 연계되어 있습니다.

2.4. 주변 교육시설

인근에 평택새빛초등학교, 새말유치원, (가칭)신촌중학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

2.5. 주변 상업/편의시설

근린생활시설이 단지 내 및 주변에 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

2.6. 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 신OOO입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2022년 1월 14일자 신한은행의 근저당입니다.

이후 등기된 권리(가압류: 현대캐피탈, 삼성카드, 이천축산업협동조합, 신한카드; 임의경매: 신한은행)는 모두 말소될 예정입니다.

전체 등기부채권 총액은 544,992,590원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

다만, 현재 점유 관계 및 임대차 관계는 미상으로, 낙찰 후 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성 및 토지이용계획

본 물건은 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 신촌지구 단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로1류 및 중로2류 도로에 접해 있어 기반 시설이 양호합니다.

이 외 가축사육제한구역, 상대보호구역(평택새빛초등학교, 새말유치원, (가칭)신촌중학교 인접), 절대보호구역(평택새빛초등학교, 새말유치원 인접)으로 지정되어 있습니다.

25.8. 26.~26.8.25.까지 외국인이 주택 취득 시 토지거래계약 허가구역으로 지정된 점은 외국인 구매자에게 해당될 수 있습니다.

4.2. 개발 잠재력

지구단위계획구역으로 지정된 점은 향후 지역 개발 및 가치 상승의 잠재력을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 규모 및 구성

총 921세대가 16개동에 거주하는 중규모 단지입니다. 2019년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 26층 높이의 건물입니다.

5.2. 내부 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 커뮤니티 공간 등 다양한 주민 편의시설이 마련되어 있어 입주민의 주거 만족도를 높일 수 있습니다.

5.3. 주변 생활 편의시설

초등학교, 유치원 등 교육시설이 인접해 있으며, 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의를 제공받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

유동화 물건이라는 특성은 거래 과정이나 권리관계에 있어 일반 물건보다 복잡성이 있을 수 있습니다. 다만, 본 경매 절차상 법적 권리가 명확히 정리될 것으로 보입니다.

6.2. 임차인 정보 미상

현재 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 없다는 점은 보증금 반환 리스크는 적으나, 점유자가 상이할 경우 명도 과정에서 시간적, 비용적 소요가 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지거래 허가구역

외국인 구매자의 경우, 토지거래 허가구역 지정 사항을 확인해야 합니다. (2025.08.26.~2026.08.25. 기간 중 외국인 주택 취득 시)

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 아파트로, 양호한 입지 조건과 함께 권리관계가 명확하게 정리되는 경매 물건입니다.

모든 등기부상 권리가 말소 예정이며, 인수할 임차인 보증금이 없어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

다만, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 고려해야 할 부분입니다. 유동화 물건이라는 특성을 이해하고 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 아파트

2019년 준공으로 비교적 최신 축에 속하는 아파트입니다.

8.2. 우수한 입지

평택새빛초등학교 인근으로 학군이 좋으며, 주거 환경이 안정된 지역입니다.

8.3. 명확한 권리관계

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 낙찰 후 등기부상 깨끗한 권리를 확보할 수 있습니다.

8.4. 지역 개발 잠재력

신촌지구 단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 및 이에 따른 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 자료에 따르면, 본 건과 유사한 면적(84.97㎡)의 10층 물건이 2026년 6월 3일에 337,000,000원에 거래되었습니다.

다른 면적대의 거래 사례로는 73.41㎡ (23층) 288,000,000원 (2026년 7월 17일), 59.70㎡ (9층) 256,000,000원 (2026년 7월 13일)이 있습니다.

9.2. 감정가 대비 분석

본 건의 감정가는 357,000,000원입니다. 유사 면적의 최근 실거래가(337,000,000원)와 비교 시, 감정가는 약 20,000,000원 높은 수준입니다.

9.3. 예상 입찰가

상기 시세 분석 및 감정가, 그리고 권리관계 명확성 등을 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 약 345,000,000원 내외로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.