나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43143 [1] 경기도 평택시 서정동 304-5 서정트인자리애1차 12층1209호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 "서정리 초등학교" 북서측 인근에 위치하는 부동산 (서정트인자리애 1차 12층 1209호)으로 주변은 공동주택, 근린생활시설, 다세대주택, 주상용건물 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 제차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하며 남서측으로 도보 5-10분내외에 1호선(경부선:서정리역)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하4층 지상18층 내 12층 1209호로 외벽: 석재붙임, 몰탈위 페인팅마감 등 창호: 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.(집합건축물대장 등 참고)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비(도시가스:관리실탐문), 공동현관보안설비, 지하주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 경사지의 토지로 공동주택, 업무시설, 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 10-12미터내외의 포장도로에 접하며 북측으로 노폭 약 8미터미만의 도로에 저촉됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서정리초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①본건이 속한 토지의 일부가 도시계획시설도로에 저촉되나 저촉면적 등을 고려할때 지상의 구분건물(본건)에 미치는 가격영향이 미미한바 업무에 참고하시기바랍니다. ②주택임차권 2023년7월24일 제28699호 2023년7월17일 수원지방법원 평택지원의 임차권등기명령(2023카임89) 임차보증금 금112,000,000원 범 위 별지기재 부동산 1209호 전부 임대차계약일자 2022년2월26일 주민등록일자 2022년3월21일 점유개시일자 2022년3월21일 확정일자 2022년2월28일 임차권자 ***

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 6. 1.자로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경43143 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 서정동 304-5, 서정트인자리애1차 12층1209호

* 구분: 도시형생활주택

* 면적:

* 토지: 4.74㎡ (약 1.43평)

* 건물 (전용면적): 28.16㎡ (약 8.52평)

* 감정가: 108,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 주위환경: 서정리 초등학교 북서측 인근에 위치하며, 공동주택, 근린생활시설, 다세대주택, 주상용건물 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 도보 5-10분 거리에 1호선 서정리역이 소재합니다.

* 도로: 동측으로 노폭 10-12미터 포장도로에 접하고, 북측으로는 노폭 8미터 미만 도로에 일부 저촉됩니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 소로1류(접합), 소로3류(저촉)이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(서정리초교), 비행안전제6구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 11월 29일자 의정부시 압류 (갑5)

* 등기부 현황:

* 소유권 및 이전 사항: 주식회사트인종합건설 → 제미나 → 김산

* 주택임차권: 박기태 ( *) (보증금 112,000,000원, 2023년 7월 24일 접수, 을3)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (채권액 112,000,000원, 2025년 12월 8일 접수, 갑6)

* 인수되는 권리: 없음. 신청채권자인 주택도시보증공사가 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 확약서를 제출하였으며, 등기부상 을구 임차권등기(을3) 및 갑구 압류(갑5) 등은 말소 예정입니다.

* 임차인 정보:

* 임차인: 박기태 ( *)

* 보증금: 112,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022-03-21 / 2022-02-28

* 대항력: 없음 (자료상 명시)

* 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 서정동 일대는 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 곳으로, 서정리역을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다.

* 단지 주변으로 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 1호선 서정리역이 도보권 내에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 서정리초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 1호선 서정리역 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 북측 도로(폭 8미터 미만)에 저촉되는 부분이 있으나, 건물의 가격 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

* 비행안전제6구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 외국인 토지거래허가구역으로, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우 허가 절차가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 평택시 서정동에 위치한 도시형생활주택으로, 1호선 서정리역 접근성이 우수하며 생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역에 소재합니다.

* 2017년에 준공된 신축 건물로, 깔끔한 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

* 특히, 신청 채권자인 주택도시보증공사가 임차인의 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하여 매수인이 인수해야 할 보증금이 없는 점이 가장 큰 장점입니다. 이는 권리관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 없음을 의미합니다.

* 비행안전구역, 토지거래허가구역 등 일부 제한사항은 존재하나, 주택으로서의 가치 및 입지 조건에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 보입니다.

* 제공된 정보 및 일반적인 조사 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 1호선 서정리역 도보권으로 서울 및 수도권 접근성이 좋습니다.

* 생활 편의성: 주변 근린생활시설 및 서정리 초등학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

* 깔끔한 권리관계: 인수해야 할 보증금이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 신축 건물: 2017년식 신축 도시형생활주택으로 내부 상태 및 상품성이 양호할 것으로 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 108,000,000원입니다.

* 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 지역의 다세대 주택(1995~1998년식)의 경우, 39.06㎡가 6300만원(약 161만원/㎡), 59.93㎡가 11000만원(약 184만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 이는 본건의 감정가(28.16㎡, 약 384만원/㎡)보다 낮은 수준입니다.

* 본건은 2017년식 도시형생활주택으로, 제공된 JSON 데이터의 오래된 다세대 주택과는 건물 연식 및 종류에서 차이가 있습니다. 신축 건물임을 감안하면 감정가가 시장 상황을 반영하고 있을 가능성도 있습니다.

* 다만, 제공된 JSON 데이터에서 나타나는 가격 수준이 현재 시장가를 반영한다면, 입찰가는 감정가보다 낮게 형성될 수 있습니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 본건의 잠재적 위험은 낮다고 판단됩니다.

* 이에 따라, 감정가(108,000,000원)를 기준으로 90%~100% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 본건의 현재 시세 및 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 약 102,600,000원 (감정가의 95%) 수준으로 제안합니다.

* 최종 입찰가 결정 시에는 현장 방문 및 최신 시장 동향 조사를 통해 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.