나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35353 [1] 경기도 부천시 원미구 중동 861-10 엘리타운 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 "부천시민회관" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층 건물내 4층401호로서, 외벽 : 치장벽돌 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등. (사용승인일 : 2019.11.28)

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 공동주택[도시형생활주택(단지형다세대주택)]의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 4m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(사랑나무유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

본 물건은 경기도 부천시 원미구 중동 861-10번지에 소재한 엘리타운 4층 401호 도시형생활주택입니다.

해당 물건은 경매사건번호 부천지원 2025타경35353 (1)로, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

1.2. 토지 및 건물 현황

토지 면적은 29.00㎡ (약 8.77평)이며, 건물 면적은 42.87㎡ (약 12.97평)입니다.

건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 4층에 위치하며, 사용승인일은 2019년 11월 28일입니다.

건물 용도는 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가는 265,000,000원입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, HUG 인수조건 변경 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 "부천시민회관" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 대체로 편리한 편입니다.

2.3. 생활 편의시설

주변에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

집합건물 등기부 요약상 소유권 보존(2019.12.04), 소유권 이전(2020.04.28) 후, 주택임차권(정완석, 303,000,000원)이 등기되었습니다.

이후 남동세무서장의 압류(2023.10.17)가 말소기준권리가 되었으며, 부천시의 압류(2024.08.19)와 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(2025.12.16)이 등기되었습니다.

등기부상 모든 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인으로 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인인 정 씨가 있으며, 보증금 303,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자(사업일자)는 2022년 04월 25일이며, 확정일자는 2022년 03월 16일입니다.

본 물건은 임차인이 대항력이 없는 상태로, 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리인 남동세무서장의 압류(2023.10.17)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부상 명확한 지상권 등기가 확인되지 않아 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다. 그러나 현황상 지상권 관련 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2019년식, 49.6㎡(약 15.00평) 물건이 2026년 7월 6일에 263,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 5,302,419원).

* 2001년식, 36.9㎡(약 11.16평) 물건이 2026년 7월 9일에 110,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 2,980,000원).

* 1986년식, 40.08㎡(약 12.12평) 물건이 2026년 7월 10일에 30,000,000원에 거래된 사례가 있으나, 시세와 괴리가 커 특이 거래로 보입니다.

본건(2019년식, 42.87㎡)의 감정가는 265,000,000원으로, 비교적 최근에 건축된 유사 면적 및 연식의 매물(263,000,000원)과 유사한 수준입니다. 감정가 기준 평당 약 6,181,481원입니다.

4.2. 건물 가치 평가

건물은 2019년에 사용 승인된 신축급으로, 엘리타운 단지 내에 속해 있습니다.

내외부 관리 상태가 양호하다면, 신축 연식의 장점을 바탕으로 지속적인 임대 수익 및 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 학군

본건 인근에 상대보호구역(사랑나무유치원)이 위치해 있어 교육 환경 보호에 대한 고려가 필요합니다. 상세 학군 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

5.2. 편의시설

주거지 인근에 대규모 상업 시설이나 편의시설이 분포하고 있으며, 시민회관 등 공공시설 이용도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다(2025.8.26.~2026.8.25.). 따라서 낙찰자는 잔금 납부 후 관할 구청으로부터 토지거래 허가를 받아야 합니다. 허가 불가능 시 계약이 취소될 수 있으므로, 사전에 허가 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용이 명확하지 않아, 향후 절차 진행 시 예상치 못한 조건이나 요구사항이 발생할 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련

비록 대항력은 없으나, 보증금 303,000,000원이 존재합니다. HUG가 해당 보증금을 승계 또는 처리하는 과정에서 추가적인 이슈가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.4. 혐오시설

부천시 원미구 중동 861-10번지 인근을 지도상으로 조사한 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 주변은 주로 주거 및 상업 지역으로 구성되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 연식의 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경과 같은 특이사항은 반드시 사전에 충분한 검토와 확인이 필요합니다. 임차인의 높은 보증금 또한 잠재적 리스크로 관리할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 2019년 준공된 신축급 건물로 관리 상태 양호 시 높은 가치 유지 가능.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 시 인수되는 권리가 없어 안전한 명도 진행 예상.

* 부천시 중심 지역에 위치하여 향후 시세 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 265,000,000원이며, 최근 거래된 유사 물건의 가격(263,000,000원)을 고려할 때, 현재 시세를 반영한 적정 입찰가는 245,000,000원으로 예상됩니다.

토지거래허가구역 지정 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여, 입찰 참여 시에는 희망하는 수익률과 주변 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.