나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43195 [1] 경기도 평택시 서정동 893-5 양우빌라 1층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 "송일초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 중 1층 1호로서, 외벽: 드라이비트 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감. 창호: 하이샷시 창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 개별난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 제1호로 기재되어있으나 집합건축물대장 및 현황 101호로 표기되어 있습니다. 등기사항전부증명서 "대지권의 목적인 토지의 표시" 의 소재지번이 전 행정구역 명칭인 "송탄시"로 기재되어 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상 입니다. 기타: 본건 내부 이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에의거하였으며, 동 유형 다세대주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2025타경43195 (1)

소재지: 경기도 평택시 서정동 893-5 양우빌라 1층 1호

건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 중 1층 1호

건물 사용승인일: 1993년 08월 26일

용도: 다세대주택

감정가: 103,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 양

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 34.92㎡ (약 10.56 평)

토지지분: 34.925㎡ (약 10.56 평)

건물면적(전유면적): 55.48㎡ (약 16.78 평)

건물지분: 55.48㎡ (약 16.78 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 기타 기본 정보

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동에 위치하며, 송일초등학교 서측 인근 지역에 소재합니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (집합건물)

* 소유권 이전: 손진희 (2001.11.12)

* 소유권 이전: 양소의 (2007.11.23)

* 소유권 이전: 이동훈 (2008.07.16)

* 강제경매 개시결정 (말소기준권리): 양지혜 (2025.12.12), 권리금액 677,832,779원

3.2. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2015년 03월 27일

확정일자: 2015년 02월 13일

배당신고일자: 2026년 01월 06일

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2015년 03월 27일

확정일자: 2017년 02월 10일

배당신고일자: 2026년 01월 06일

대항력: 있음

비고: 1차 보증금 증액분 10,000,000원

3.3. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계: 0원

* 본건은 '대항력있는임차인'이 존재하며, 해당 임차인의 보증금은 합계 150,000,000원입니다. 통상적으로 대항력 있는 임차인의 경우 보증금 전액이 낙찰자에게 인수되나, 본 건에서는 '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있습니다. 이는 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 전액 배당될 것으로 예상되거나, 기타 사유로 낙찰자가 인수하지 않는다는 의미로 해석될 수 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재 자체는 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 법률 전문가와 상담하여 권리 분석에 대한 면밀한 검토를 반드시 진행하시기 바랍니다.

3.4. 공부와의 차이

등기사항전부증명서상 제1호로 기재되어 있으나, 집합건축물대장 및 현황상으로는 101호로 표기되어 있습니다. 또한, 등기사항전부증명서 상 '대지권의 목적인 토지의 표시'에 소재 지번이 구 행정구역 명칭인 '송탄시'로 기재되어 있습니다. 이는 행정구역 변경에 따른 단순 표기 오류로 추정되며, 일반적으로 큰 문제 없이 정리 가능합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (최근 매매 사례 기반)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대 및 연립주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 거래: 51.92㎡, 1981년식 건물, 43,000,000원 (평당 약 82.8만원)

* 2026년 7월 거래: 39.06㎡, 1995년식 건물, 63,000,000원 (평당 약 161.3만원)

* 2026년 7월 거래: 59.93㎡, 1998년식 건물, 110,000,000원 (평당 약 183.5만원)

4.2. 시세 적정성 검토

본건의 면적은 55.48㎡ (약 16.78 평)이며, 건물 준공년도는 1993년입니다.

최근 거래 사례 중 본건과 유사한 면적 및 준공 연도를 가진 매물은 2026년 7월 거래된 59.93㎡ (1998년식) 건물이 110,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이 사례를 기준으로 평당 가격을 환산하면 약 183.5만원/평입니다. 본건(55.48㎡)에 이 가격을 적용 시 약 101,750,000원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

감정가는 103,000,000원으로, 유사 면적 및 연식의 최근 거래 사례와 비교했을 때 대체로 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다. 다만, 건물 연식(1993년식)을 고려할 때, 실제 시장 가치는 거래 사례 및 현장 조사를 통해 재확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 송일초등학교 인근 위치

* 주거시설: 다세대, 다가구, 단독주택 밀집 지역

* 상업시설: 근린생활시설 혼재

5.2. 기본 설비

본건은 기본적인 위생, 급배수, 전기 설비와 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인의 존재

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 비록 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 임차인의 보증금 반환 채권이 경매 배당으로 전액 소멸되지 않을 경우, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 임차인의 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로, 법률적 해석과 배당 결과에 따라 인수 여부가 결정됩니다. 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

6.2. 건물 노후화

1993년 준공된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용계획

* 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)

* 가축사육제한구역

* 비행안전제6구역 (전술)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 주택 취득 시)

이러한 용도지역 및 제한 사항은 향후 재건축 또는 용도 변경 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 내부 이용 상태 불확실성

관계인 부재로 인해 내부 이용 상태는 건축물현황도 및 탐문 조사를 통해 평가되었으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 평택시 서정동 소재 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 송일초등학교가 인접해 있어 교육 환경 측면에서도 긍정적인 요소가 있습니다.

그러나 가장 큰 우려 사항은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이로 인한 보증금 인수 여부의 불확실성입니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 '대항력 있음'이라는 사실 간의 잠재적 충돌 가능성을 반드시 인지하고, 철저한 법률 검토를 거쳐야 합니다.

건물 준공 연식(1993년)을 고려하면 향후 유지보수 비용 발생 가능성도 있습니다. 감정가는 유사 물건 시세와 유사하나, 리스크 요인을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치 상승

평택 지역의 개발 가능성과 인프라 확충을 고려할 때, 장기적인 부동산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

8.2. 임차인 권리 소멸 시 기회

만약 경매 절차를 통해 대항력 있는 임차인의 권리가 완전히 소멸되고 보증금 인수 부담이 없다면, 이는 추가적인 투자 이익을 얻을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 103,000,000원입니다.

주변 유사 면적(59.93㎡) 및 연식(1998년)의 최근 매매 사례가 110,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 시세는 약 101,750,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 1993년식 건물이라는 점, 그리고 대항력 있는 임차인 존재로 인한 불확실성을 고려해야 합니다. 잠재적 리스크를 감안하고, 보증금 인수 여부에 대한 철저한 검토를 전제로, 감정가 대비 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

보수적으로 접근 시, 85,000,000원에서 95,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

최종 입찰가는 임차인 권리 분석 결과와 현장 조사를 바탕으로 신중하게 결정하시기를 권고드립니다.

10. 주변 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본건 소재지인 경기도 평택시 서정동 893-5번지 인근에서 특별히 언급할 만한 혐오시설이나 심각한 유해 시설은 확인되지 않았습니다. 일반적인 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 파악됩니다. 다만, 정확한 환경 파악을 위해서는 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 가장 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.