나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43147 [1] 경기도 평택시 비전동 624-29 3층306호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 비전동 소재 "평택성동초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 건물까지 차량출입이 가능하고, 인근의 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 내 제3층 제306호로서,(사용승인일 : 2017.06.15.) ㆍ외벽 : 석재붙임 마감 등, ㆍ내벽 : 벽지 마감, 타일 붙임 마감 및 인테리어 마감 등이며, ㆍ창호 : 샷시 창호 등, 전반적인 관리상태는 보통입니다.

이용상태

다세대주택(방 1개, 욕실, 발코니 등)으로 이용 중입니다. (후첨 "호별배치도 및 내부이용도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 도시가스를 이용한 개별 난방 설비, 소화설비 및 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 가장형 토지로서, "주상용 건부지"입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8M 내외, 동측으로 노폭 약 8M 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경기도평택교육지원청고시제2015-5호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(기계공고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(소화유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(평택성동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보에 대한 상세 내용은 다음과 같습니다.

1.1. 사건 개요

사건번호: 평택지원 2025타경43147 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 비전동 624-29 3층306호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 - 17세대)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 94,000,000원

토지 면적: 23.73㎡ (약 7.18평)

토지 지분: 23.73㎡ (약 7.18평)

건물 면적: 24.75㎡ (약 7.49평)

건물 지분: 24.75㎡ (약 7.49평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 비전동 소재 "평택성동초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다. 남측 및 동측으로 노폭 약 8M 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(다수), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시, 25.8.26.~26.8.25.).

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면 다음과 같은 권리 관계가 확인됩니다.

- 소유권보존: 2017-06-22 (길택환)

- 소유권이전: 2022-02-25 (오찬석)

- 주택임차권(을4): 2023-04-10 접수, 권리자: 구임광(주택도시보증공사), 금액: 110,000,000원, 말소: 인수. 전입일자: 2022-02-24, 확정일자: 2022-02-03.

- 강제경매(갑4): 2025-12-15 접수, 권리자: 주택도시보증공사, 금액: 110,000,000원, 말소: 말소기준권리.

- 압류: 2025-12-23 (중랑세무서장), 말소: 말소.

총 등기부채권액: 110,000,000원.

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사 (구임광)

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-02-24

확정일자: 2022-02-03

대항력: 있음

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리인 강제경매(갑4, 2025-12-15 접수)보다 선순위인 주택임차권(을4)은 매수인에게 인수됩니다. 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 110,000,000원 중 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

최근 주변 지역의 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

- 2026년 3월 7일 거래: 36.33㎡ (전용면적), 75,000,000원. (평당가 약 206만원)

- 2026년 5월 29일 거래: 77.31㎡ (전용면적), 117,000,000원. (평당가 약 151만원)

- 2026년 7월 15일 거래: 21.7㎡ (전용면적), 30,000,000원. (평당가 약 138만원)

본건 물건(24.75㎡)의 면적과 유사한 최근 거래 사례(21.7㎡)를 기준으로 볼 때, 본건의 실제 시장 가치는 약 30,000,000원에서 50,000,000원 사이로 추정됩니다. 이는 본건의 감정가(94,000,000원)와 상당한 차이를 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트 구조로, 2017년 6월 15일 사용 승인되었습니다. 본건은 지상 4층 중 제3층 제306호이며, 방 1개, 욕실, 발코니 등으로 이용 중입니다. 전반적인 관리 상태는 보통입니다.

5.2. 주변 시설

* 인접 학교: 평택성동초등학교, 평택기계공고, 소화유치원 등 교육 시설이 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

* 기타: 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하여 생활 편의 시설 접근성이 보통입니다.

* 혐오시설: 본건 주변에서 즉시 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 관련 위험

본건은 대항력 있는 선순위 임차권(보증금 110,000,000원)을 매수인이 인수해야 합니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 추가로 부담해야 하므로 투자금액이 크게 증가할 위험이 있습니다.

6.2. 감정가와 시세 괴리 및 마이너스 투자 가능성

감정가 94,000,000원 대비 실제 시장 시세가 약 30,000,000원 ~ 50,000,000원으로 추정됩니다. 여기에 인수해야 할 보증금 110,000,000원을 더하면, 매수인의 총 실질 투자 비용은 최소 140,000,000원 (시세 30M + 보증금 110M)에서 최대 204,000,000원 (감정가 94M + 보증금 110M)에 이를 수 있습니다. 이는 명백한 마이너스 투자 구조를 형성하므로, 투자 위험이 매우 높습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 비전동에 위치하며, 주변 교육 시설 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 입지를 가지고 있습니다. 건물은 2017년 준공된 다세대 주택으로 상태는 보통입니다.

그러나 본건의 가장 큰 위험 요인은 매수인이 인수해야 하는 대항력 있는 선순위 임차권(보증금 110,000,000원)의 존재입니다. 이 보증금 전액을 배당으로 회수하지 못할 경우, 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

또한, 감정가(94,000,000원)와 최근 시장 시세(추정 30,000,000원~50,000,000원) 간의 큰 차이, 그리고 인수 보증금과의 관계를 고려할 때, 본건은 심각한 마이너스 투자 구조를 형성하고 있습니다. 따라서 투자자에게는 상당한 금전적 손실을 초래할 가능성이 매우 높습니다.

8. 투자 포인트

* 평택성동초등학교 인근의 안정적인 입지.

* 도시형생활주택으로 분류되어 관련 수요 고려 가능.

* (상기된 큰 위험 요소들을 감안할 때, 적극적인 투자 포인트 발굴이 어렵습니다.)

9. 예상 입찰가

상기 물건의 경우, 매수인이 인수해야 하는 보증금이 110,000,000원임을 감안할 때, 물건 자체의 가치만으로 입찰가를 산정하는 것은 실질적인 투자 비용을 고려하지 않은 것입니다.

현행 감정가인 94,000,000원을 본건 물건의 잠재적 가치 기준으로 삼아 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 94,000,000원

주의: 본 예상 입찰가는 인수해야 할 보증금을 제외한 물건의 감정가를 기준으로 산정된 것입니다. 실제 총 투자 비용은 입찰가에 인수 보증금 110,000,000원을 더해야 하므로, 총 204,000,000원 이상이 소요될 수 있습니다. 현재 시장 상황과 인수 조건 하에서는 투자에 대한 심각한 재고가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.