나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43160 [1] 경기도 평택시 용이동 491-8 4층405호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자은 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 용이동 소재 '용이초등학교' 남동측 인근에 위치하는 오피스텔(통칭 우리가) 내에 소재하며, 인근일대는 다세대주택, 오피스텔, 아파트단지, 주상복합건물 등이 혼재하 는 지역임.

교통상황

38번국도 북측 인근에 위치한 지역으로서 본건까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장 이 소재하며, 남동측 인근에 안성I.C 톨게이트가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층건 내 4층 405호로서 외벽 : 돌붙임, 타일붙임, 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 및 칼랴샷시 등 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(후면 내부구조도 참조)

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보 설비, 출입구보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 동하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭15미터 정도의 포장도로, 동측으로 폭6미터 정도의 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

용이동 491-8 :준주거지역, 지구단위계획구역(용이지구), 보행자전용도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거 하였으며, 동 유형 구분건물의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경43160 (1)

소재지: 경기도 평택시 용이동 491-8 4층405호

용도: 오피스텔

감정가: 241,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: 21.37㎡ (약 6.46평)

토지지분: 21.3706㎡ (약 6.46평)

건물면적: 75.98㎡ (약 22.98평)

건물지분: 75.98㎡ (약 22.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 용도: 업무시설(오피스텔)

건축 구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2018-07-04

총 층수: 8층

본건 위치: 4층 405호

2. 입지조건

경기도 평택시 용이동 소재 '용이초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변 일대는 다세대주택, 오피스텔, 아파트단지, 주상복합건물 등이 혼재하는 지역입니다.

38번 국도 북측 인근에 위치하여 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

남동측 인근에 안성IC가 위치하여 교통 접근성이 양호합니다.

건물은 서측으로 폭 15미터 정도의 포장도로, 동측으로 폭 6미터 정도의 보행자전용도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역(용이지구)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(최진성)

보증금: 195,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-09

확정일자: 2021-03-29

대항력: 있음

비고: 물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권 등기로, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인: 최진성

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-05-15

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.2. 등기부상 권리관계

등기부 요약 결과, 말소기준권리인 압류(울산세무서장, 2023-05-10)보다 선순위인 주택임차권(을1)이 존재합니다.

을구 1번 주택임차권은 임차인 최진성 명의로 보증금 195,000,000원이며, 확정일자 2021-03-29, 전입일자 2021-04-09로 확인됩니다.

이 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

강제경매(갑9) 또한 임차인 최진성 명의로 보증금 195,000,000원입니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 압류 (울산세무서장, 2023-05-10)

인수되는 권리: 을구 1번 주택임차권 (임차인 최진성, 보증금 195,000,000원)

즉, 본 건 부동산의 매수인은 선순위 임차인의 보증금 195,000,000원을 인수해야 하며, 만약 경매 배당금으로 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 부담해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 이용 현황

본건은 오피스텔로 이용 중이며, 내부는 관계인 부재로 건축물 현황도 및 탐문조사에 의거하여 평가되었습니다.

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급배수설비, 엘리베이터, 화재경보, 보안개폐 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물은 총 8층 중 4층에 위치하며, 전유면적은 75.98㎡ (약 22.98평)입니다.

4.2. 주변 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(79.44㎡)의 오피스텔이 2024년 5월 260,000,000원, 2026년 1월 135,000,000원에 거래된 기록이 있습니다.

2024년 5월 거래가(260,000,000원)와 비교하면 2026년 1월 거래가(135,000,000원)에서 큰 폭의 하락이 관찰되어 시세 변동성이 크거나 특수 거래가 있었을 가능성이 있습니다.

본건의 감정가는 241,000,000원이며, 이는 2024년 5월 실거래가와 유사한 수준입니다.

다만, 2026년 1월의 거래가는 이보다 현저히 낮아 현재 시세 판단에 주의가 필요합니다.

5. 생활정보

본건은 용이초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 38번 국도 및 안성IC 접근성이 좋아 차량 이동이 용이합니다.

다양한 편의시설 및 상업시설은 인근 시내 및 개발 지역을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

별도 확인된 혐오시설은 없으나, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

*선순위 임차인 보증금 인수*: 본건의 가장 큰 리스크는 을구 1번 주택임차권(보증금 195,000,000원)이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 만약 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 추가적인 금전적 부담을 안게 됩니다.

*부동산 시장 변동성*: 최근 유사 물건의 실거래가에서 큰 폭의 가격 변동이 관찰되어, 향후 부동산 가치 하락의 위험이 존재합니다.

*정보의 불확실성*: 임대 관계가 명확히 확인되지 않았으며, 내부 이용 상태 또한 관계인 부재로 인해 간접적인 정보에 의존하고 있어 현장 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 평택시 용이동의 오피스텔로서, 인근 학교 및 도로망 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

그러나 가장 큰 특징은 195,000,000원의 선순위 임차 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가(241,000,000원)의 상당 부분을 차지하므로, 인수되는 금액을 고려한 실제 취득 비용 산정이 매우 중요합니다.

최근 유사 물건의 급격한 시세 하락 사례는 투자에 대한 신중한 접근을 요구합니다.

투자 수익을 확보하기 위해서는 인수되는 보증금을 제외한 순수 부동산 가치와 잠재적 리스크를 충분히 고려한 입찰가 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

*양호한 입지*: 평택시 용이동의 주거 및 상업 지역 혼재 구역으로, 교육 시설 및 교통망 접근성이 좋습니다.

*인수 보증금 고려 시 예상 순수 취득가*: 감정가 241,000,000원에서 인수 보증금 195,000,000원을 제외하면, 실질적인 순수 부동산 가치는 약 46,000,000원으로 산정할 수 있습니다.

*개발 잠재력*: 평택시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수해야 할 선순위 임차 보증금이 195,000,000원으로 상당히 큰 비중을 차지합니다.

감정가 241,000,000원에서 인수 보증금 195,000,000원을 제외한 순수 부동산 가치(equity)는 약 46,000,000원입니다.

최근 유사 물건의 실거래가 급락(260,000,000원에서 135,000,000원으로 하락)은 시장의 불확실성을 높이며, 이를 감안할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 낙찰 후 인수되는 보증금 195,000,000원을 포함한 총 취득 비용이 시장 가치보다 낮게 형성될 수 있도록 입찰가를 산정해야 합니다.

종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 46,000,000원 ~ 70,000,000원 범위를 권장합니다.

본 입찰가는 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치를 중심으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 분석을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.