나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43183 [1] 경기도 평택시 지산동 747-4 주건축물 1동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼도 · 평가일 2025.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 지산동 소재 '송북동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등 제반 교통여 건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층중 4층으로서 외 벽 : 세라믹타일 마감 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.(후면 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 소로 및 북측으로 세로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 구역), 상대보호구역(동아유치원), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지 거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함) 이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경43183 (1)

소재지: 경기도 평택시 지산동 747-4 주건축물 1동 4층402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 185,000,000원

토지면적: 35.90㎡ (약 10.86평)

건물면적: 64.29㎡ (약 19.45평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 지산동 소재 '송북동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 토지는 부정형으로서 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 소로 및 북측으로 세로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 일반상업지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(동아유치원), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다. 과거 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25.)이었으나, 현재는 기간이 만료되었습니다.

1.2. 권리분석

* 본건의 말소기준권리는 2020년 1월 20일 접수된 경서농업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부 요약상 현재 인수해야 할 권리(예: 대항력 있는 임차권)는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이기화 (전입 2020-02-11)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자 이 ) (전입 2020-02-11, 확정 2020-01-30)

* 보증금: 88,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 총 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 건물 구조 및 상태: 본 건물은 2017년 3월 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다. 건물 전용면적은 64.29㎡ (약 19.45평)입니다.

* 주변 시세 분석:

* 최근 거래 사례 분석 결과, 2014년 건축된 대원아트빌(나동) 71.99㎡(약 21.78평)가 2026년 5월 138,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 634만원 수준입니다.

* 2002년 건축된 락토맨션207동 39.24㎡(약 11.87평)는 2026년 5월 69,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 581만원 수준입니다.

* 본건 건물은 2017년 건축으로 비교적 신축에 해당하며, 면적은 19.45평입니다.

* 주변 시세를 고려할 때, 본건의 평당 가격은 약 580만원 ~ 630만원 수준으로 추정됩니다.

* 이를 바탕으로 본건 면적(19.45평)에 적용하면, 예상 시세 범위는 약 112,000,000원 ~ 123,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 감정가 대비 시세: 본건의 감정가는 185,000,000원으로, 추정 시세 범위보다 높게 책정되었습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 내부 설비: 위생급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 주위에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. '송북동행정복지센터'가 인근에 위치합니다.

* 교육시설: 동아유치원이 인근에 위치하여 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 군사 작전 지역 인접: 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당하여, 군사 작전으로 인한 소음 및 항공기 소음의 영향을 받을 수 있습니다.

* 임차인 정보: 대항력은 없으나, 한국토지주택공사 임차인이 88,000,000원의 보증금을 신고하였습니다. 배당 절차를 통해 보증금 회수가 이루어질 것으로 예상되나, 배당 순위 및 금액에 따라 잔여 채권이 발생할 경우 추가적인 문제가 발생할 가능성은 매우 낮습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 평택시 지산동에 위치한 도시형생활주택으로, 2017년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

* 등기부상 권리관계가 명확하고 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이어서 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 또한 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 다만, 군용 비행장 인근에 위치하여 소음 등의 환경적 요인이 존재할 수 있습니다.

* 감정가 대비 최근 시세가 낮게 형성되어 있어, 시세 차익을 통한 투자 가능성이 높은 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 안전한 투자가 가능합니다.

* 인수되는 권리 및 보증금이 없어 추가 비용 부담이 없습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 진행이 용이합니다.

* 최근 시세 대비 감정가가 낮아 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

* 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 예상.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 추정 시세는 약 112,000,000원 ~ 123,000,000원 수준입니다.

* 감정가 185,000,000원은 최근 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 따라서, 낙찰가는 추정 시세 범위를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 예상 입찰가: 120,000,000원 ~ 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.