나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59502 [1] 경기도 수원시 장안구 조원동 739-8 이안빌 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도성 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 조원동 소재 ‘조원초등학교‘ 남동측 인근에 위치하는 집합건물(조원동 739-8 이안빌 제5층 제503호)로서, 주변은 아파트, 연립, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 서측으로 ’경수대로‘가 통과하고, 본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕5층 건물(사용승인일 2018.06.19.)내 제5층 제503호로서, 외벽 : 벽돌붙임 및 몰탈위 페인팅 등으로 마감, 내벽 : 벽지, 일부 타일붙임 등 마감(탐문사항), 창호 : 하이샷시 창호 등 마감.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭8m미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도: 아파트/허가지정기간: 2025.10.20.∼2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이나, 등기사항전부증명서상 2024년5월22일에‘임치권설정’이 등재되어 있음을 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경59502 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 장안구 조원동 739-8 이안빌 5층503호

* 용도: 도시형생활주택 (집합건물)

* 감정가: 242,000,000원

* 토지면적: 28.80㎡ (약 8.71평)

* 건물면적: 44.89㎡ (약 13.58평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 장

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 장안구 조원동 소재 ‘조원초등학교‘ 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 연립, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건 서측으로 ‘경수대로’가 통과하며, 차량 진출입이 가능합니다. 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 7m 내외의 도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 12월 22일 접수된 장 외 1명의 강제경매개시결정 (2025타경59502)입니다.

* 등기부상 주요 권리 내역:

* 을구 7번: 2024년 5월 22일 접수된 주택임차권 (권리자: 장훈재, 임차금액: 270,000,000원). 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. (전입일자: 2022-02-24, 확정일자: 2022-02-14)

* 임차인 현황:

* * 임차인: 장훈재

* * 보증금: 270,000,000원

* * 차임: 0원

* * 전입일자: 2022-02-24

* * 확정일자: 2022-02-14

* * 대항력: 있음

* 권리분석 요약: 선순위 주택임차인이 존재하며, 해당 임차인은 대항력이 있습니다. 임차인의 보증금 270,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 제공된 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부등본상의 '을구 7번' 주택임차권은 '인수'로 명시되어 있어, 이 부분이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높다고 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 주거 밀집 지역으로 배후 수요가 풍부합니다.

* 각종 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 주변 시세 분석 (근거: 제공된 최근 매매/임대 정보):

* 최근 2026년 6월 2일~5일 사이, 인근 '원아트빌라'(2003년 준공, 전용면적 34.72㎡)가 130,000,000원(약 374만원/㎡)에 거래된 사례가 있습니다.

* 본건은 2018년 준공된 신축 건물로, 유사 연식 및 면적 대비 상대적으로 높은 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 주변에 각종 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: ‘조원초등학교‘가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 기본 설비: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 임차 보증금: 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인(장훈재)의 보증금 270,000,000원입니다. 해당 금액이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. 이는 감정가(242,000,000원)보다 높은 금액으로, 상당한 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭8m미만)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택 용도) 등으로 지정되어 있어 향후 건물 이용 및 거래 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경: (별도 조사 필요) 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 파악하기 어렵습니다. 외부 지도 서비스 등을 통한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 신축(2018년 준공)이며, 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거 지역에 위치합니다.

* 하지만, 가장 큰 문제점은 270,000,000원의 높은 금액의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액이 매수인의 인수 대상이 될 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 감정가보다 높은 금액으로, 실제 총 매입 비용이 감정가를 훨씬 초과할 수 있는 중대한 위험 요인입니다.

* 권리 분석 상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기된 부분이 있으나, 이는 배당 순위 및 낙찰가에 따라 달라질 수 있는 부분이므로, 실제 낙찰 시 인수 보증금액은 270,000,000원 전액이 될 가능성이 높다고 판단됩니다.

* 따라서, 이러한 위험을 충분히 감수하고 낙찰받아야 하는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 준공 연도(2018년)로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 조원초등학교 인근으로 교육 환경이 우수합니다.

* 인근 지역의 꾸준한 주거 수요를 바탕으로 장기적 관점에서 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다. (단, 임차인 명도 및 재임대 관련 제반 비용 고려 필요)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 242,000,000원

* 주변 시세 (원아트빌라, 34.72㎡ 기준, 130,000,000원): 약 3,744,000원/㎡

* 건물면적 44.89㎡ 적용 시 시장가치 추정치: 약 168,000,000원

* 인수되는 임차 보증금: 270,000,000원 (매수인이 인수 시 총 부담액이 감정가보다 훨씬 높아짐)

* 본 물건은 인수 보증금이 매우 높고, 낙찰 후 추가적인 부담이 상당할 것으로 예상됩니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, '을구 7번' 권리 내역을 볼 때 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

* 따라서, 실제 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금)을 고려하여 매우 신중한 접근이 필요합니다.

* 본 건의 위험 요소를 감안하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 150,000,000원 이하로 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. (본 입찰가 산정은 인수 보증금 '합계'가 0원이라는 정보를 기반으로 하며, 실제 인수 보증금 270,000,000원은 별도로 부담해야 할 가능성이 매우 높음을 반드시 인지해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.