나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53653 [1] 경기도 광주시 초월읍 지월리 565-9 베스트홈 105동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 "광주새롬학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 간선도로가 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 3층 302호로서, 외벽 : 세멘몰탈위 치장벽돌붙임 마감. 내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 창호 : 알미늄샷시 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 다세대주택으로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[삼육재활학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 565-9번지에 소재하는 베스트홈 105동 3층 302호 다세대주택입니다.

1.2. 면적 및 가치

감정평가액은 185,000,000원입니다.

토지 면적은 75.44㎡ (약 22.81평)이며, 건물 면적은 67.87㎡ (약 20.53평)입니다.

토지 지분 면적은 75.441㎡ (약 22.81평)이며, 건물 지분 면적은 67.87㎡ (약 20.53평)입니다.

1.3. 매각 대상

토지와 건물이 일괄하여 매각됩니다.

1.4. 매각 정보

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

2. 입지 및 주변 환경

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 "광주새롬학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교환경위생정화구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있어 관련 규정을 확인해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부상 권리 관계

본건의 말소기준권리는 2023년 3월 24일 접수된 은평구(서울특별시)의 압류(갑4)입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 분석 및 인수 조건

임차인 배유나 씨가 존재하며, 보증금은 204,000,000원, 전입일자는 2022년 3월 16일, 확정일자는 2022년 2월 10일입니다.

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 3순위 주택임차권등기(보증금 204,000,000원)가 존재하며, 배당에서 임차보증금이 전액 배당되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

다만, 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 인수조건확약서를 제출했습니다. 이는 임차인 관련 리스크를 일부 완화할 수 있으나, 최종적인 인수 여부는 배당 결과 및 HUG와의 협의에 따라 달라질 수 있어 주의가 필요합니다.

3.3. 인수될 권리 총액

상기 임차인 관련하여, 배당 결과에 따라 최대 204,000,000원의 보증금 인수 가능성이 있으므로 입찰 시 반드시 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치를 고려해야 합니다. (제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 물건명세서의 내용이 상이하여, 실제 인수 보증금은 배당표를 통해 최종 확인이 필요합니다.)

4. 시장 분석

4.1. 주변 시세 및 최근 거래 동향

최근 인근 지역(초월읍 지월리)의 다세대주택 거래 사례를 보면, 2021년 건축된 '트라움'은 2026년 5월 176,000,000원(전용 60.83㎡)에 거래되었습니다. 2011년 건축된 '한주타운'은 2026년 5월 108,000,000원(전용 68.085㎡)에 거래되었습니다. 2019년 건축된 '다이브시티'는 2026년 5월 160,000,000원(전용 91.54㎡)에 거래되었습니다.

본건(2011년 건축, 건물면적 67.87㎡)의 감정가는 185,000,000원으로, 유사 연식의 거래 사례인 '한주타운'의 실거래가(108,000,000원)보다 높게 책정되었습니다.

4.2. 건물 가치 평가

본건 건물은 2011년에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택입니다. 연식은 있으나, 관리가 잘 되어 있다면 주거 가치는 여전히 유지될 수 있습니다. 다만, 주변 신축 또는 준신축 건물의 시세와 비교 시 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요합니다.

5. 생활 편의 정보

5.1. 생활 기반 시설

본건은 주택지대에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 환경

'광주새롬학교'가 인근에 위치하고 있어 도보 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다. 다만, '삼육재활학교' 인근 지역 보호구역으로 지정되어 있어 교육청 확인이 필요합니다.

6. 주요 리스크 요인

6.1. 임차인 관련 리스크

을구 3순위 주택임차권등기(보증금 204,000,000원)가 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 임차인의 대항력 유무 및 보증금 회수 여부에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

6.2. HUG 조건 관련 불확실성

주택도시보증공사(HUG)와의 인수조건 변경 계약이 존재하나, 임차보증금 전액 변제 여부에 따라 매수인의 인수 부담이 발생할 수 있어 해당 계약 내용을 정확히 파악해야 합니다.

6.3. 법규 및 규제

본건은 자연보전권역, 성장관리계획구역, 토지거래허가구역 등 다수의 개발 및 환경 관련 규제를 받고 있어 향후 재산권 행사에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 평가

본건은 경기도 광주시 초월읍의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 여건은 양호합니다. 그러나 2억원 이상의 임차보증금 인수 가능성 및 HUG와의 복잡한 인수조건, 그리고 주변 시세 대비 높은 감정가 책정 등은 투자 결정에 있어 신중한 접근을 요구하는 요소입니다. 입찰 전, 임차인과의 관계, HUG의 최종 처리 방안, 그리고 배당 결과 등을 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 고려 사항

* 임차인 보증금 인수 리스크를 감안하여, 낙찰 후 총 부담액이 시장 가치 대비 충분히 낮은 경우에만 투자를 고려할 수 있습니다.

* HUG의 인수조건 변경 계약 내용이 임차인의 보증금 전액 회수를 보장하는지 여부를 명확히 확인해야 합니다.

* 주변 시세 및 본건 건물의 실제 상태를 정확히 파악하여 감정가와의 격차를 이해하는 것이 중요합니다.

* 다양한 토지이용계획 및 제한 사항을 인지하고, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

9. 예상 적정 입찰가

본건의 감정가는 185,000,000원이나, 유사 연식의 인근 거래 사례가 108,000,000원임을 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 또한, 204,000,000원의 임차보증금 인수 가능성은 매우 큰 부담으로 작용합니다.

만약 임차보증금이 매수인의 인수 부담으로 확정된다면, 본건의 총 투입 비용(입찰가 + 인수보증금)이 시세보다 높을 가능성이 커 투자 가치가 매우 낮아집니다.

따라서, 본건의 시장 가치를 보수적으로 120,000,000원으로 추정하고, 잠재적 인수 보증금(204,000,000원) 리스크를 고려하면, 일반적인 경매 할인율을 적용하여 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

만약 임차보증금 인수 부담이 없고, 시장 가치(약 120,000,000원) 대비 적정 할인율(예: 10~15%)을 적용한다면, 예상 입찰가는 약 100,000,000원에서 108,000,000원 수준으로 고려할 수 있습니다.

하지만, 임차보증금 인수 가능성이 높은 점을 감안할 때, 본 물건은 투자 위험이 매우 크므로, 실제 입찰 전에 반드시 해당 임차인 관련 현황 및 HUG의 정확한 인수조건 내용을 최종 확인하여 총 부담액이 시장 가치보다 현저히 낮을 경우에만 신중하게 접근해야 합니다.

제공된 정보 및 시장 분석을 바탕으로, 본건의 잠재적 리스크를 고려한 예상 적정 입찰가는 105,000,000원 으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.