나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59508 [1] 경기도 오산시 청호동 321 오산자이 105동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 고현동 소재 "오산고현초등학교" 남서측 인근의 청호동에 위치하며,주위는 아파트단지,다가구주택,근린생활시설,중소규모공장,공원,농경지 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 중 1층 104호로서, (사용승인일:2007.08.14.) 외벽:시멘트몰탈 위 페인팅 마감, 창호:pvc새시이중창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비,개별난방설비,승강기,소방설비,지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 아파트 단지의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 통하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. , 대상자: 외국인등/대상용도: 단독,다가구,아파트,연립,다세대주택).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임. 2.본건 아파트의 이용상태 등은 점유자의 폐문부재로 집합건축물대장,건축물현황도, 외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적 관리상태를 기준으로 하여 실제와 다를 수 있으니 경매참가시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 수원지방법원 2025타경59508 (1)

* 소재지: 경기도 오산시 청호동 321 오산자이 105동 1층 104호

* 용도: 아파트

* 감정가: 290,000,000원

* 토지면적: 54.16㎡ (약 16.38평)

* 토지지분: 54.1553㎡ (약 16.38평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (전용면적): 84.05㎡ (약 25.43평)

* 건물지분: 84.0525㎡ (약 25.43평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO로 표기되었으나, 등기부상 갑12 권리자로 확인됨)

* 특이사항: 선순위임차권, 대항력 있는 임차인 존재.

* 주의사항: 상기 내용 외 현장 재확인 필수.

* 특수물건정보: 선순위임차권, 대항력 있는 임차인 존재.

* 감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

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* 본건은 경기도 오산시 청호동에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 다가구주택, 근린생활시설, 중소규모 공장, 공원, 농경지 등이 소재하고 있습니다.

* 인근에 "오산고현초등학교"가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

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* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 수원지방법원 2023카단794 (한국투자저축은행 가압류, 접수일자 2023-08-31)

* 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 임차인 권리 인수 주의)

* 임차인 현황:

* 임차인: 홍 (홍재현)

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-31

* 확정일자: 2022-04-14

* 배당신고일자: 2024-06-03

* 대항력: 있음

* 권리분석 상 "말소: 인수"로 표시되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금 300,000,000원을 인수해야 합니다.

* 해당 임차인은 보증금 및 확정일자를 갖추고 대항력이 있어, 인수되는 보증금 총액은 300,000,000원입니다.

* 기타 권리:

* 주택임차권(을17): 홍재현, 300,000,000원, 인수.

* 가압류(갑10, 갑11): 한국투자저축은행, 제이티저축은행 (말소 대상)

* 강제경매(갑12): 주택도시보증공사 (말소 대상)

* 총 등기부채권액 (말소기준권리 이후): 약 359,212,854원

4. 상권분석

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* 본건은 아파트 단지 내 위치하며, 주변으로 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 대규모 상업시설보다는 주거 단지 위주의 생활 상권으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

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* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕, 20층 중 1층 104호. 사용승인일: 2007년 8월 14일.

* 주택 유형: 아파트로 이용 중입니다.

* 면적: 전용면적 84.05㎡ (약 25.43평). 제공된 자료에서 분양면적에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

* 내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기, 소방 설비, 지하 주차장 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 시설: 오산고현초등학교가 인근에 위치하며, 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 놀이터, 커뮤니티 공간 등이 있습니다.

* 주차: 총 44대 (지하 33대, 지상 12대) 주차 가능하며, 전기차 충전시설 (지하 29대)이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 홍 (홍재현)의 존재입니다.

* 임차인은 300,000,000원의 보증금을 확보하고 있으며, 이는 본건의 감정가(290,000,000원)보다 높은 금액입니다.

* 경매 절차 상 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 하므로, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 발생합니다.

* 해당 물건의 토지 이용계획 상 '토지거래계약에 관한 허가구역'에 해당하며, 외국인 등 특정 대상 및 용도에 대해 2026년 8월 25일까지 허가가 필요할 수 있습니다.

* 점유자의 폐문부재로 인해 건물 실제 이용 상태가 공부와 다를 수 있으므로, 입찰 전 현장 확인이 필수적입니다.

* 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

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* 본건은 오산시 소재 오산자이 아파트 1층 물건으로, 입지 및 생활 편의 시설은 양호한 편입니다.

* 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 보증금 300,000,000원을 인수 조건으로 존재하므로, 낙찰자는 이 금액을 추가로 부담해야 합니다.

* 인수되는 보증금이 감정가보다 높아, 낙찰가가 낮더라도 총 투자 비용은 상당히 높아질 수 있습니다.

* 따라서 본 건은 리스크 대비 수익률을 면밀히 검토해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

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* 오산시 내 신축급 아파트 단지의 1층 물건이라는 점.

* 주변 학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 점.

* 인수되는 임차인의 보증금 부담을 고려하여, 시세 대비 매우 저렴하게 취득할 기회가 있다면 고려 가능.

9. 예상 입찰가

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* 본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 임차인 보증금 300,000,000원을 제외하고 산정합니다.

* 최근 실거래가 분석 (2026년 7월):

* 1층 (84.05㎡): 260,000,000원

* 4층 (84.05㎡): 306,000,000원

* 9층 (84.05㎡): 315,000,000원

* 본 건과 유사한 1층 물건의 최근 거래가가 260,000,000원임을 감안할 때, 물건 자체의 시장 가치는 해당 수준으로 평가됩니다.

* 감정가 290,000,000원 대비 최근 실거래가(1층)가 낮은 점, 대항력 있는 임차인 인수 부담을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 총 예상 투자금액은 (입찰가 + 인수 보증금)이 됩니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 250,000,000원으로 제안합니다.

* 최종 입찰가는 본 물건의 실질적 가치, 시장 상황, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.