나이스옥션 법원경매 인천 2023타경540922 [1] 인천광역시 서구 오류동 1732-15 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2023.11.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 '단봉초등학교'남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

3필지 공히, 인접 도로대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 단독주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

3필지 공히, 동측으로 노폭 약 8M의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

3필지 공히,
제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(오류구획정리), 도로(접합),가축
사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역(2013-09-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-07)(서부교육지원
청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

①기호(가)
:철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서,
(사용승인일: 2020.11.06.)

-외벽: 석재타일붙임 및 징크판넬 마감 등,
-내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
-창호: 샷시창호 등

②기호(나)
:철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서,
(사용승인일: 2020.11.09.)

-외벽: 석재타일붙임 및 징크판넬 마감 등,
-내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
-창호: 샷시창호 등

③기호(다)
:철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서,
(사용승인일: 2020.11.06.)

-외벽: 석재타일붙임 및 징크판넬 마감 등,
-내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
-창호: 샷시창호 등임.

이용상태

기호(가)~(다) 공히, 다가구주택 으로 이용중임.

설비내역

기호(가)~(다) 공히,
기본적인 위생설비, 급·배수설비 및 난방설비 등이 설치됨.

부합물 및 종물

기호(가)~(다) 공히, 1~3 각층 주택 일부를 확장하였으며, 각동 옥탑층에 계단실이 소재
(후첨 '건물개황도'참고)함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
건물 각층 확장되어 주택일부로 이용중이며, 계단실로 이용중인 옥탑이 소재
감정평가서는 2023타경540922, 2024타경6887 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경540922 (1)

소재지: 인천광역시 서구 오류동 1732-15

용도: 다가구주택

감정가: 1,364,952,400원

토지면적: 283.50㎡ (약 85.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 359.29㎡ (약 108.68평)

건물 제시외면적: 155.03㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 건물 각층이 확장되어 주택 일부로 이용 중이며, 옥탑에 계단실이 소재함. 감정평가서 참조 번호: 2023타경540922, 2024타경6887.

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본 물건은 인천광역시 서구 오류동에 위치하며, '단봉초등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 인천 2호선 검단오류역이 도보로 약 17분 거리에 위치해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등에 해당됩니다.

* 주변 시설: 본건 인근에 단봉초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 토지 등기부상 말소기준권리(을5 근저당) 외 다수의 근저당, 압류, 강제경매, 임의경매 등이 설정되어 있으나, 모두 매각으로 말소될 예정입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리(을1 근저당) 외 다수의 권리가 설정되어 있으나, 역시 매각으로 말소될 예정입니다. 다만, 을구 3번 순위의 주택임차권(윤은숙)은 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리입니다.

* 임차인 현황:

* * 권기하: 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021.04.30, 확정일자 2021.04.30, 배당신고일자 2023.12.27, 대항력 있음.

* * 윤은숙: 보증금 48,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021.03.15, 확정일자 2021.03.12, 배당신고일자 2023.12.18, 대항력 있음. (매각으로 인수되는 권리)

* * 이영후: 보증금 290,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021.03.18, 확정일자 2021.03.03, 배당신고일자 2023.12.20, 대항력 있음.

* * 최민준: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021.02.15, 확정일자 2021.01.14, 배당신고일자 2023.11.24, 대항력 있음.

* 임차인 총 보증금 합계 (대항력 있는 임차인): 568,000,000원.

* 매각으로 인수되는 보증금: 48,000,000원 (윤은숙).

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 근린생활시설 및 학교가 인접해 있어 주거 편의성이 있습니다.

* 이용 계획: 본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 용도로 적합합니다.

1.4. 생활정보

* 학교: 단봉초등학교가 인근에 있어 자녀 교육에 유리합니다.

* 교통: 다수의 시내버스 노선이 운행 중이며, 인천 2호선 검단오류역을 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 보통 이상입니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재할 것으로 추정되어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 사건은 중복 사건이므로, 관련 사건 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 4명의 임차인 모두 대항력이 있어, 보증금 인수 여부 및 명도 절차에 주의가 필요합니다. 특히 윤은숙 임차인의 주택임차권은 매각으로 소멸되지 않아 보증금 48,000,000원을 인수해야 합니다. 타 임차인들의 보증금 역시 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

* 제시외 건물: 건물 면적 외에 155.03㎡의 제시외 건물이 존재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다. 또한, 건물 각 층이 확장되어 주택 일부로 이용 중이고 옥탑에 계단실이 소재하는 등 현황과 공부상의 차이 및 이용 현황을 반드시 확인해야 합니다.

* 쓰레기 소각시설 관련 이슈: 본건 소재지인 인천 서구 오류동 및 인근 지역은 현재 인천시의 광역 소각시설 후보지로 거론되고 있으며, 주민 반발 및 환경 문제에 대한 이슈가 있습니다. 이는 향후 지역 개발 및 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 오류동에 위치한 다가구주택으로, 교통이 편리하고 학교가 인근에 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 감정가는 13억 6천만원대이며, 토지 및 건물 면적 대비 적정 수준으로 보입니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 1명의 임차인은 매각으로 소멸되지 않는 권리를 보유하고 있어 보증금 인수 및 명도에 대한 철저한 분석과 대비가 필요합니다. 또한, 제시외 건물의 존재와 건물 현황 및 공부상의 차이, 그리고 지역의 소각시설 관련 이슈는 추가적인 주의와 검토가 요구되는 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 서구 신축 다가구주택으로, 비교적 최신 건물(2020년 사용승인)입니다.

* 단봉초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 주변 교통망이 양호하여 시내 접근성이 용이합니다.

* 다가구주택 특성상 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,364,952,400원

인수 보증금 (윤은숙): 48,000,000원

예상 입찰가 산정 시, 인수되는 보증금 48,000,000원을 제외하고 고려해야 합니다.

따라서, (감정가 - 인수 보증금)을 고려한 전략적인 입찰가 산정이 필요합니다.

다만, 본 보고서에서는 '인수 보증금'을 제외한 금액으로 산정하라는 지침에 따라, 인수되는 48,000,000원을 제외한 1,316,952,400원을 기준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

실제 입찰가 결정은 시장 상황, 경쟁 물건, 명도 비용, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.