나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35354 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 159-4 와이제이아너스빌 가동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 '양지초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건내 2층 203호로서, 외벽 : 돌붙임 및 드라이비트 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급, 배수설비, 난방설비,도시가스설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 단지형다세대 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북서측으로 노폭 약 15m, 약8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구 역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(양지초-부천교육지 원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관 한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26. ~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상.

AI 물건분석

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 '양지초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 도로상태: 남동측 및 북서측으로 노폭 약 15m, 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접함.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m).

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(양지초), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 2023년 7월 24일자 주택도시보증공사의 가압류 (갑4).

* 인수되는 권리: 없음. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 9월 2일

* 확정일자: 2022년 7월 15일

* 배당신고일자: 2024년 10월 7일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 대상이 아님. (주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 을구 3번 주택임차권 등기는 말소될 것으로 판단됨).

* 등기부채권 총액: 582,000,000원. 이는 감정가를 초과하므로 채무자의 재정적 어려움이 크며, 경매가 정상적으로 진행될 가능성이 높음.

1.3. 상권분석

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* 지역 특성: 주변이 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설로 구성된 주거 밀집 지역임.

* 근린생활시설: 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 생활 편의성이 양호함.

* 잠재력: 지역 내 추가 개발 계획이나 재개발 이슈가 있다면 상권 활성화 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

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* 교육시설: 본건 북동측 인근에 양지초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능함.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 교통: 인근 버스정류장 및 차량 접근성으로 대중교통 이용 및 자가용 운행이 편리함.

* 주거 환경: 2015년 준공된 건물로 비교적 깔끔하며, 기본적인 생활 설비(위생, 난방, 도시가스, 승강기)가 잘 갖추어져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

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* 토지거래허가구역: 본건 매각 예정 시점이 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 내에 포함될 가능성이 높아, 매수자는 토지거래허가를 취득해야 할 수 있음. (구체적인 매각 기일 확인 필요)

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 관련 내용이 있으므로, 계약 시 해당 조건에 대한 정확한 확인이 필요함.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

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본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 위치한 YJ아너스빌 가동 2층 203호 다세대주택입니다. 2015년 준공되어 비교적 신축에 속하며, 권리상 인수할 부담이 없어 안전한 투자가 가능할 것으로 판단됩니다. 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 또한 인수 대상이 아닙니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간 내 매각이 진행될 수 있어, 관련 절차 확인이 필수적입니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 비교적 최근 준공(2015년)된 건물로 관리가 용이하며 거주 만족도가 높을 수 있습니다.

* 권리관계가 깨끗하여 명도 및 소유권 이전 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 양지초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 감정가가 시세보다 낮게 책정되어 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 최근 매매 사례 분석:

* 삼성펠리스5차 (2016년 준공, 34.7㎡ 전용): 2026년 7월 1일 21,200만원에 거래.

* 본건 YJ아너스빌은 2015년 준공, 46.32㎡ 전용으로 삼성펠리스5차와 건축 연도가 유사하고 전용면적이 더 넓습니다.

* 이를 고려할 때, 본건의 현재 시세는 약 25,000만원 ~ 27,000만원 범위로 추정됩니다.

* 감정가: 213,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정:

* 현재 시세의 80~90% 수준을 고려하며, 감정가와의 비교를 통해 보수적으로 산정합니다.

* 1차 권장 입찰가: 230,000,000원 ~ 240,000,000원

* (이는 시세의 약 85~90%, 감정가 대비 약 10~13% 상승한 금액이며, 실제 입찰 시 경쟁률 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 조정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.