나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59490 [1] 경기도 오산시 원동 382-2 디자인타운 101동 7층703호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "원일중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다 세대주택, 오피스텔, 아파트, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건내 7층 703호로서 외벽 : 석재 및 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감. 창호 : 샷시 페어그라스 창임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급.배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로서 집합건축물(업무시설 및 다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 중로3류 및 북측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포 함), 토지거래계약에관한허가구역(기간:25.8.26.~26.8.25. , 대상자: 외국인등/대상용도: 단 독,다가구,아파트,연립,다세대주택).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2023.02.01일 수원지방법원 오산시법원의 임차권등기명령(2023카 임16)으로 2023.02.09일자 주택임차권이 등재되어 있음.

물건 비고

신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건변경 확약서를 제출함에 따라 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차 보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경59490 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 오산시 원동 382-2 디자인타운 101동 7층 703호

* 용도: 업무시설 (건축물대장상 업무시설, 이용상태 다세대주택으로 기재)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 7층 703호

* 감정가: 183,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 13.79㎡ (약 4.17 평)

* 토지 지분: 13.791㎡ (약 4.17 평)

* 건물 면적: 44.33㎡ (약 13.41 평)

* 건물 지분: 44.33㎡ (약 13.41 평)

1.4. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력 있는 임차인 존재

* 신청채권자(주택도시보증공사)가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건변경 확약서를 제출함에 따라, 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차 보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음.

* 등기사항전부증명서상 2023.02.01 수원지방법원 오산시법원의 임차권등기명령(2023카 임16)으로 2023.02.09 주택임차권(주택도시보증공사, 금187,000,000원)이 등재되었으나, 해당 임차권은 말소 대상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 오산시 원동 소재 "원일중학교" 남동측 인근에 위치.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난함.

* 오산역 상권은 경부고속도로 오산IC가 5분 거리에 위치하며 편리한 교통망이 형성되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 수원지방법원의 강제경매개시결정(2025타경59490) 등기부. (접수일자 2025.12.17)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 등기부 을구 순위번호 1번 주택임차권(주택도시보증공사, 187,000,000원)은 신청채권자의 말소 동의 확약서 제출로 인해 말소 예정.

* 인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계 0원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강정원

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자/확정일자: 2025-07-01

* 대항력: 있음

* 참고사항: 임차인의 전입일자 및 확정일자가 본 물건의 경매 개시 결정일(2025.12.17)보다 미래 시점인 2025년 7월 1일로 기재되어 있어, 해당 임차인이 경매 시점에 대항력을 보유하는지 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인: 김채민

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2025-07-01

* 대항력: 있음

* 참고사항: 금액이 미상(0원)이라도 대항력이 있는 임차인이므로 주의가 필요합니다. 또한, 임차인의 전입일자가 본 물건의 경매 개시 결정일(2025.12.17)보다 미래 시점인 2025년 7월 1일로 기재되어 있어, 해당 임차인이 경매 시점에 대항력을 보유하는지 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (김효일)

* 보증금: 187,000,000원

* 전입일자: 2021-01-28

* 확정일자: 2021-01-12

* 배당신고일자: 2023-02-09

* 대항력: 없음

* 참고사항: 해당 임차권은 등기부상 말소 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 권리분석 요약

* 본건은 신청채권자의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 없이 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 임차보증금이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

* 본건이 위치한 오산시 원동 일대는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 점포, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 오산역 상권은 교통 요지로서 소비 도시의 특징을 보이며 유흥점과 음식점이 주를 이룹니다.

* 주변에는 문화의 거리, 재래시장, 롯데마트, 이마트 등 대형 할인점과 다수의 은행이 영업 중입니다.

* 최근 오산시의 분양가는 상승세를 보이며, 개발 사업 및 규제 완화로 인해 지역 내 부동산 가치 상승 기대감이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 7층 703호.

* 마감: 외벽 석재 및 페인팅, 내벽 벽지 및 타일, 창호 샷시 페어그라스.

* 이용 상태: 다세대주택으로 이용 중 (건축물대장상 업무시설).

* 설비: 위생, 급배수, 도시가스, 난방, 승강기 설비 등 완비.

5.2. 토지 정보

* 형상 및 이용상태: 세장형의 평탄한 토지로서 집합건물(업무시설 및 다세대주택) 건부지로 이용 중.

* 인접 도로: 동측으로 중로3류 및 북측으로 세로와 접함.

5.3. 주변 시설

* 인근 "원일중학교"가 소재하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주변 지역에서 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 강정원, 김채민 임차인의 전입/확정일자(2025.07.01)가 본건 경매개시일(2025.12.17)보다 미래 시점으로 기재되어 있어, 해당 임차인의 대항력 유무에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 만약 대항력이 인정될 경우, 잔여 보증금 인수 부담이 발생할 수 있으나, 현재 정보상으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* HUG(주택도시보증공사)의 임차권은 말소 예정이며, 신청채권자의 인수조건 변경 확약서에 따라 잔존 임대차 보증금은 매수인이 인수하지 않는 조건이므로, 이 부분은 리스크가 낮습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준주거지역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역, 토지거래계약허가구역(기간: 2025.8.26~2026.8.25, 대상: 외국인 등/단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)에 해당합니다. 특히 토지거래허가구역 지정으로 인한 거래 제한 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 원동에 위치한 디자인타운 내 업무시설(실제 이용은 다세대주택)로, 일반적인 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 소재합니다. 교통 접근성은 양호하며 주변 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

권리분석상으로는 채권자의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리 없이 모든 권리가 말소되는 조건이며, 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다. 이는 낙찰자에게 큰 부담이 없을 것으로 보입니다.

다만, 일부 임차인의 경우 전입 및 확정일자 시점이 미래로 기재되어 있어 대항력 및 보증금 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 토지이용계획상 토지거래계약허가구역에 해당하므로 향후 거래 시 제한사항을 확인할 필요가 있습니다.

전반적으로 권리관계가 명확하고 인수 부담이 적어 안정적인 투자가 가능할 수 있으나, 임차인 관련 특이사항 및 토지거래허가구역 지정 여부에 대한 상세 확인 후 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리 관계가 비교적 명확하며, 매각으로 인한 낙찰자의 임차보증금 인수 부담이 없는 점.

* 생활 편의시설 및 교통망이 잘 갖춰진 지역에 위치.

* 오산시의 개발 호재 및 부동산 가치 상승 기대감.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 183,000,000원입니다.

* 경기도 지역 경매 물건의 평균 낙찰가율은 최근 7개월간 최고치를 기록하며 95.7% 수준을 보이고 있으며, 지역별로 감정가 이상에 낙찰되는 경우도 많습니다.

* 다만, 본건의 경우 권리 관계가 복잡하고 일부 임차인의 정보에 특이사항이 있으며, 토지거래허가구역 지정 등의 제한사항이 있는 점을 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 수준인 약 155,000,000원 ~ 173,000,000원 사이에서 결정될 수 있으며, 시장 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 판단이 필요합니다.

* 참고: 본 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정한 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.