나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35345 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 57-1 삼성홈맨션 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호1 : 본건은 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사구청'동측 인근에 위치하고 주변은 다세대,단독, 아파트 및 근린상가 등이 소재하는 주택지대임. 기호2 : 본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위일대는 동유형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨. 기호3 : 본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강선사유적공원" 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동유형의 공동주택 ,아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건은 무난시됨. 기호4: 본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위일대는 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임. 기호5 : 본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 '내동중학교' 서측으로 인접하여 위치하며 주위 일대는 동류형의 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

기호1~기호5 : 본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 무난시됨.

건물의 구조

기호1 : 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건중 제2층 제201호로 외벽:스톤코트마감등 창호:샤시창호등 기호2 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내의 제2층 제201호로서, 외벽 : 몰탈위 치장타일마감 등. 창호 : 새시 창호임. 기호3 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내의 제2층 제202호로서, 외벽 : 석재 및 타읿줕임 마감 등. 창호 : 새시 창호임. 기호4 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내의 제4층 제2401호로서, 외벽 : 치장타일 붙임 등 창호 : 샤시 창호 등. 기호5 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내의 제5층 제503호로서, 외벽 : 인조석붙임 마감. 창호 : 하이새시 등임.

이용상태

기호1~기호5 : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기호1 : 위생 및 급수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음. 기호2~기호5 : 위생 및 급수설비, 도시가스설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1: 가장형의 토지이며 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임. 기호2 : 가장형의 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임. 기호3 : 2필일단의 세장형 토지로서,다세대주택의 건부지로 이용중임. 기호4 : 가장형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임 기호5 : 세장형의 토지로서 ,다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호! : 서측으로 약 6미터의 포장도로에 접함 기호2 : 동측으로 약 6미터의 포장도로에 접함. 기호3 : 북측으로 약 8미터의 포장도로에 접함. 기호4 : 서측으로 약 6미터의 포장도로에 접함 기호5 : 북측으로 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.) 기호2 : 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.) 기호3 : 공히,제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.) 기호4 : 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 기호5 : 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-132호선)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(상대보호구역(삼정초)[기타사항은부천교육지원청에문의]<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(내동중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35345 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 57-1 삼성홈맨션 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 5,200만원

토지면적: 22.82㎡ (약 6.9평)

토지지분: 22.82㎡ (약 6.9평)

건물면적: 34.85㎡ (약 10.5평)

건물지분: 34.85㎡ (약 10.5평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 기타

경매구분: 청산을위한 형식적 경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물 사용승인일: 2003년 2월 19일 (준공 2002년 9월 6일)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사구청' 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대, 단독주택, 아파트 및 근린상가 등이 혼재하는 주택지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로상태: 본건은 서측으로 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 채무 변제를 위한 것이 아닌, 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

권리관계:

말소기준권리: 부산지방법원 2020카단104307 (갑15, 가압류)

본건에는 대항력 있는 선순위 임차인(안수민)이 존재하며, 등기부등본 상 주택임차권(을10)은 말소되지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 안 (주택도시보증공사)

* 보증금: 1억 2,700만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-08-28

* 확정일자: 2018-08-28

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원. (이는 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 하나, 계산상 추가 부담액은 없음을 의미할 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하므로 실제 인수 조건 및 배당 결과에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 주택임차권 등기 (단, 임차권자가 배당 절차에서 임대보증금 전액을 배당받지 못한 경우에 한함)

1.3. 상권분석

주위환경: 본건은 부천시 소사구 소사본동의 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 '소사구청'이 있습니다.

인근 편의시설: 다세대, 단독주택, 아파트 등 주거 시설과 더불어 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성은 무난한 수준입니다.

1.4. 생활정보

건물의 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 중 제2층 제201호입니다. 외벽은 스톤코트 마감 등이며, 창호는 샤시 창호로 구성되어 있습니다.

이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급수설비, 도시가스설비가 갖추어져 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 (참고):

비슷한 연식(2002년식)의 유일맨션(111-6번지, 36.71㎡)이 2025년 12월 1억 6,000만원에 거래되었습니다. 본건(34.85㎡)과 유사한 면적과 연식을 고려할 때, 현재 시세는 1억 6,000만원 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 외국인 및 특정 대상자가 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 구역에 속합니다. (2025.8.26.~2026.8.25.)

대항력 있는 선순위 임차인: 임차인이 대항력을 가지고 있으며, 보증금 1억 2,700만원을 인수하게 됩니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있으나, 실제 배당 결과를 확인하고 인수 조건에 대한 법률적 검토가 필수적입니다.

형식적 경매: 채권 회수를 위한 일반 경매와 달리, 형식적 경매는 법적 절차상 형식에 치중될 수 있어 물건 자체의 권리 관계 분석이 더욱 중요합니다.

1.6. 주변 시설 조사

직접적인 혐오 시설이 해당 소재지(경기도 부천시 소사구 소사본동 57-1) 인근에서 금회 조사된 검색 결과로는 확인되지 않았습니다. 다만, 부천시의 일부 지역(예: 대장동)에서 과거 또는 현재 쓰레기 소각장, 자원순환센터 등의 환경 관련 시설로 인한 주민 반발 사례가 있었습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부천시 소사구 소사본동에 위치한 다세대주택으로, 형식적 경매로 진행되는 건입니다. 건물 연식은 약 20년으로, 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 보입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며 보증금 1억 2,700만원을 인수해야 한다는 점입니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보가 있지만, 이에 대한 면밀한 검토가 반드시 필요합니다. 토지거래허가구역이라는 점도 유의해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

형식적 경매 특성상 시장 가격 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서의 위험 요소를 일부 완화할 수 있습니다. (단, 보증금 인수 조건 확인 필수)

부천시 소사본동 지역은 주거 수요가 꾸준한 지역으로, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 1억 5,200만원

유사 물건 시세 (2002년식, 36.71㎡): 1억 6,000만원 (2025년 12월 거래)

본건 면적 (34.85㎡) 및 감정가를 고려했을 때, 시장에서 형성될 수 있는 가치는 1억 5,000만원에서 1억 6,500만원 사이로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인 인수 보증금(1억 2,700만원)을 고려하되, '인수 보증금 합계 0원'이라는 점을 반영하여, 보증금 부담을 제외한 순수 부동산 가치 상승 가능성을 염두에 둔 입찰이 권장됩니다.

종합적인 분석을 바탕으로 예상 입찰가는 1억 5,800만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.