나이스옥션 법원경매 부천 2025타경5303 [1] 경기도 부천시 원미구 상동 459 이데아시티 3층 302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치 본건은 경기도 부천시 원미구 상동 소재 '송내초등학교' 남서측 인근에 위치함 ○ 주위환경 송내역과 인천지방법원 부천지원을 배후지로 하는 상업 및 업무지대임

교통상황

○ 차량접근성 : 자유로움 ○ 대중교통여건 : 양호함 -버스: 인근 소재 간선도로(부일로 등)변 버스정류장 소재함 -전철: 남서측 인근에 전철역(송내역)소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물내 3층 302호, 8층 803호, 10층 1003호로서 ○ 외부마감: 석재붙임 마감 ○ 외부창호: PVC 새시 마감

이용상태

○ 3개호 공히 오피스텔

설비내역

○ 부대설비: 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 도시가스설비, 승강기설비 ○ 난방설비: 개별난방

토지의 형상 및 이용상태

○ 형상지세 : 세장형 평지 ○ 이용상태 : 오피스텔 및 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

○ 남서측으로 중로와 북동측으로 소로의 보행자전용도로 및 북서측으로 소로의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(송내초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

○ 해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상임 ○ 주차: 49대

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 부천지원 2025타경5303 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 상동 459 이데아시티 3층 302호

신주소: 경기도 부천시 원미구 송내대로74번길 44 (상동)

건물 용도: 오피스텔

건물 규모: 철근콘크리트구조, 지하 3층, 지상 11층 중 3층 302호

건축년도: 2015년

토지 면적: 13.61㎡ (약 4.12평)

건물 면적: 69.62㎡ (약 21.06평)

감정가: 337,000,000원

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 토지거래허가구역, 유동화물건

1.2. 입지 조건

위치 및 주위 환경

본건은 경기도 부천시 원미구 상동 '송내초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

송내역과 인천지방법원 부천지원을 배후지로 하는 상업 및 업무지대에 해당합니다.

교통 상황

차량 접근성은 자유로운 편입니다.

대중교통 여건은 양호하며, 인근 간선도로(부일로 등) 변에 버스 정류장이 있습니다.

남서측 인근에 지하철 1호선 송내역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 3층 302호입니다.

외부 마감은 석재 붙임, 외부 창호는 PVC 새시로 마감되었습니다.

건물 이용 상태

해당 호실은 오피스텔로 이용 중입니다.

설비 내역

급배수, 위생, 소화전, 도시가스, 승강기 설비를 갖추고 있으며, 개별난방 방식입니다.

토지 형상 및 이용 상태

세장형 평지 형태의 토지이며, 오피스텔 및 제1,2종 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태

남서측으로 중로, 북동측으로 소로(보행자전용도로), 북서측으로 소로(포장도로)와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구)에 속합니다.

주변 도로는 소로1류, 중로1류, 중로3류에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당하며, 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.).

주차

총 49대의 주차가 가능합니다.

1.4. 권리 분석

말소 기준 권리

수협은행 근저당 (2022년 8월 22일 접수, 채권 최고액 1,224,000,000원)이 말소 기준 권리입니다.

등기부 요약

이후 등기된 권리(압류, 임의경매 등)는 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다 (단, 지상권은 소멸되지 않으나 해당 물건에는 등기된 지상권이 없습니다).

등기부채권 총액은 1,224,000,000원입니다.

임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

*주의사항: 임대관계가 미상이므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 보증금 등 금전적 사항이 미상인 경우에도 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으니 주의하시기 바랍니다.*

1.5. 상권 분석

본 물건은 송내역과 부천지원 인근의 상업 및 업무 밀집 지역에 위치하여 유동인구가 많고, 오피스텔 및 근린생활시설 등의 상업 활동이 활발한 지역입니다.

1.6. 생활 정보

인근 시설

송내초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 비교적 양호합니다.

송내역을 중심으로 상업 시설, 금융 기관, 관공서(부천지원) 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

편의 시설

주변에 다양한 상업 시설이 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.7. 잠재적 리스크

토지거래허가구역

외국인 또는 특정 조건의 거래 시 관할 구청장의 허가를 받아야 하는 지역으로, 거래 절차에 추가적인 시간이 소요될 수 있습니다.

유동화 물건

금융기관의 유동화 자산인 경우, 일반 매물보다 계약 절차가 다소 복잡할 수 있습니다.

임대 관계 미상

현재 임차인이 존재하는지, 존재한다면 계약 조건은 어떠한지에 대한 정보가 불확실하여 명도 및 잔금 납부 과정에서 예기치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

주변 시설 (혐오시설 관련)

부천시 원미구 상동 459번지(이데아시티) 및 송내역 주변 지역을 검색한 결과, 부동산 정보 상 특별히 문제가 될 만한 혐오시설(예: 대규모 쓰레기 처리장, 화장터, 님비 시설 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 계획이나 장기적인 도시 계획에 따른 시설 변화 가능성은 항상 존재할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 상동의 역세권 상업지구 내에 위치한 현대적인 오피스텔입니다. 송내역 접근성과 다양한 편의시설을 갖춘 입지 조건을 자랑하며, 건물 자체의 상태 또한 양호한 편입니다. 다만, 토지거래허가구역 및 유동화 물건이라는 특성과 임대 관계 미상이라는 점은 투자 시 반드시 확인해야 할 리스크 요인입니다. 권리 분석상 말소 기준 권리 이후의 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

역세권 입지: 송내역 도보 거리의 상업 및 업무 중심지에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

현대적인 건물: 2015년 준공된 비교적 신축 건물로, 시설 및 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

시세 대비 저평가 가능성: 감정가(3억 3,700만원) 대비 최근 실거래가(2억 8,000만원)와의 차이가 상당하여, 시세 차익을 노릴 수 있는 잠재력이 있습니다.

안정적인 권리 관계: 말소 기준 권리 이후의 모든 권리가 소멸되는 조건으로, 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 적습니다.

1.10. 예상 입찰가

최근 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 동일한 건물(이데아 시티)의 3층 302호(전용면적 69.62㎡)가 2025년 6월 10일에 28,000만원 (280,000,000원)에 거래되었습니다.

이는 현재 감정가 33,700만원보다 약 5,700만원(약 17%) 낮은 금액입니다.

예상 입찰가

감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정된 점을 감안할 때, 보수적인 접근을 추천합니다.

최근 실거래가 28,000만원을 기준으로, 입찰 경쟁 및 시장 상황을 고려하여 28,000만원에서 30,000만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

감정가에 근접한 높은 금액보다는 최근 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 위험 관리 측면에서 유리할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.