나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35323 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 351-6 거성빌라 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 북서측 인근의 거성빌라 단지 내에 위치하며, 주위일대는 동류형의 공동주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 접근이 가능하고 버스정류소 등이 근거리에 소재하여, 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2000. 12월경에 사용승인을 득한 철근크리트조 평슬래브지붕 지상4층 지하1층건 공동주택(다세대주택) 건물 내 3층 301호로서, 외벽:콘크리트 위 드라이비트 등 마감. 내벽:몰탈 위 벽지 등 마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 대체로 평탄하며, 현황 공동주택(다세대주택) 건물의 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(전부제한구역), 항공표면(진입표면구역), 상대보호구역(수주고), 상배보호구역(수주중), 상대보호구역(수주초), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계 사항은 미상임 (2)본건 다세대주택은 통칭 거성빌라 "나동" 3층 301호로 호칭함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 부천지원 2025타경35323 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 351-6 거성빌라 3층301호

건물명: 거성빌라 (통칭 "나동" 3층 301호)

용도: 다세대주택

건축년도: 2000년 12월 사용승인

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.41㎡ (약 5.26평)

토지 지분: 17.407㎡ (약 5.26평)

건물면적: 37.60㎡ (약 11.37평)

건물 지분: 37.6㎡ (약 11.37평)

1.3. 매각 정보

감정가: 137,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 최OO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위 환경은 무난한 편임.

2.2. 교통 상황

각종 차량의 접근이 가능하며, 버스정류소가 근거리에 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편임.

2.3. 교육 시설

고강초등학교가 북서측 인근에 위치해 있으며, 수주고, 수주중, 수주초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호함.

2.4. 편의 시설

수주근린공원이 인근에 위치하여 휴식 및 여가 활동을 즐길 수 있음. 또한, 주변 지역은 편의점, 시장 등 다양한 편의 시설이 가까이 있어 생활 편의성이 좋음.

2.5. 혐오 시설

주변 지역에 대한 혐오시설 관련 정보는 공개된 자료에서 확인되지 않으나, 부천시 대장동 지역에 광역소각장 건립 논의가 있었던 점을 참고할 필요가 있음.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 존재함.

3.2. 소멸되는 권리

을9 근저당권 (우리은행, 2014-06-10)이 말소기준권리이며, 해당 경매 개시 결정 등기(갑14, 최서희, 2025-12-15)를 포함한 그 외 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대 관계 사항은 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

본건의 전용면적은 37.60㎡ (약 11.37평)이며, 감정가는 137,000,000원임.

4.2. 유사 물건 비교

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적 및 인근 지역의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같음.

* 월드하니타운 (313-46) (37.28㎡): 2025년 12월 10일, 100,000,000원 (약 887,200원/평)

* 성산주택 (383-24) (43.56㎡): 2025년 12월 19일, 136,000,000원 (약 1,032,600원/평)

* 행복빌 (372-13) (57.51㎡): 2025년 12월 15일, 225,000,000원 (약 1,293,800원/평)

본건의 감정가(137,000,000원)는 면적 대비 평당 가격으로 환산 시 약 1,204,900원/평으로, 유사 면적의 거래 사례인 월드하니타운(100,000,000원)보다 높게 책정되어 있음. 다만, 인근의 다른 다세대주택 거래 사례들과 비교 시 평균 범위 내에 있다고 볼 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

본건은 다세대주택으로, 기본적인 주거 기능을 갖추고 있으며 주변에 학교, 공원, 편의시설이 있어 생활하기에 편리한 환경임.

5.2. 기타 생활 정보

본건 토지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대/상배보호구역, 과밀억제권역에 해당하며, 특히 외국인 등의 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 (2025.8.26.~2026.8.25.) 관련 법규 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 또는 법인 등 특정 대상은 토지거래 시 허가를 받아야 하므로, 매수인의 자격 요건 확인이 필수적임.

* 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하므로, 해당 지상권의 내용과 권리 관계를 면밀히 파악해야 함.

6.2. 시장 리스크

감정가가 인근의 유사 면적 물건 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점을 고려할 때, 낙찰 후 추가적인 시세 하락 가능성을 염두에 두어야 함.

6.3. 기타 리스크

임대 관계 사항이 미상으로, 실제 점유 관계 및 추가적인 채권 관계가 있을 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 다세대주택으로, 초등학교와 공원이 인접하여 교육 및 생활 환경이 비교적 양호한 편입니다. 교통 접근성 또한 무난합니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재와 토지거래허가구역이라는 점은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 임대 관계가 미상이라는 점도 추가 확인이 필요합니다. 감정가는 최근 거래된 유사 면적 물건 대비 높은 편이므로, 권리 관계 및 기타 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 주변 학군 및 공원 등 주거 환경 우수.

* 인근 편의시설 및 교통 접근성 양호.

* 일반 다세대주택 대비 합리적인 면적.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 137,000,000원이나, 유사 면적의 최근 실거래가(100,000,000원)와 토지거래허가구역, 지상권 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 120,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.