나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35352 [1] 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 362 그랜드빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에이 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 소재 '양곡초등학교' 북측 인근에 위치하는 그랜드 빌" 제5층 제501호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택, 아파트단지 및 근린생활 시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체 로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건중 제5층 제501호로서, 외벽 : 타일 붙임 및 스톤코트 마감, 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 및 개별난방 시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지를 '공동주택(단지형다세대주택)' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 12M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구 역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(양곡초등학교)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(양곡처리분구) <하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세 대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경35352 (1)

2024년 9월 26일 현재, 김포지원에서 강제경매로 진행 중인 물건입니다.

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 362, 그랜드빌 5층 501호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 중 제5층 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 188,000,000원

토지 면적: 34.43㎡ (약 10.41평)

토지 지분: 34.4325㎡ (약 10.41평)

건물 면적: 53.22㎡ (약 16.10평)

건물 지분: 53.215㎡ (약 16.10평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 양촌읍 양곡리에 위치하며, '양곡초등학교' 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 유사한 형태의 중소규모 공동주택, 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 북측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중입니다.

말소기준권리(압류, 갑6, 김포시, 2024-08-05)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 정보:

주택도시보증공사 (법인)

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-10-08

확정일자: 2020-09-08

배당신고일자: 2022-10-19

중요 사항으로, 임차인인 주택도시보증공사(박경미)는 대항력이 없습니다. 을구 1번 순위의 주택임차권등기가 말소될 예정이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 경매 낙찰자는 해당 임차인의 보증금을 인수하지 않게 됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

특이사항으로 'HUG 인수조건 변경'이라는 내용이 있으나, 이는 매각으로 인한 권리 소멸과는 별개로 계약 조건 등에 관한 내용으로 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 주변 다세대주택들의 시세는 다음과 같습니다.

* 2014년식, 약 45.54㎡ (약 13.77평) 다세대주택 (3층): 2026년 7월 13일, 135,000,000원에 거래. (㎡당 약 296,442원)

* 2014년식, 약 50.72㎡ (약 15.34평) 다세대주택 (4층): 2026년 7월 10일, 155,000,000원에 거래. (㎡당 약 305,599원)

본건 물건은 2016년경 건축된 (2016년 사용승인) 약 53.22㎡ (약 16.10평) 면적의 다세대주택으로, 최근 거래된 유사 물건들의 면적 및 시세를 고려할 때 현재 시세는 대략 ㎡당 29만 원 ~ 31만 원 수준으로 판단됩니다. 이를 바탕으로 본건의 현재 시세는 약 155,000,000원 ~ 165,000,000원 범위로 추정됩니다. 감정가(188,000,000원)는 최근 시세보다 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 이용 상태: 현재 '다세대주택'으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 상하수도, 급배수, 도시가스, 승강기, 개별난방 시설이 완비되어 있습니다.

* 주변 환경: '양곡초등학교'가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 단지 주변으로 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋으며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 채권자이자 임차인이 주택도시보증공사(HUG)이며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 HUG의 보증 관련 채권 행사 또는 담보권 실행 과정에서 특정 조건이 변경되었음을 시사하며, 입찰 전 HUG 관련 세부 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 본건은 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(양곡초등학교), 성장관리권역, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다. 특히, '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 외국인 등 특정 대상자에 한해 용도에 따른 허가가 필요할 수 있으므로, 해당 여부를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 김포시 양촌읍 양곡리에 위치한 다세대주택으로, 주변 환경 및 교통 여건이 무난한 편입니다. 특히, 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 점과 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항에 대한 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 양호한 입지: 초등학교 인접 및 차량/대중교통 접근성이 양호합니다.

* 신축 연식: 2016년 준공으로 비교적 신축에 속합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건과 유사한 면적 및 연식의 주변 다세대주택 최근 실거래가를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 1억 5,500만원에서 1억 6,500만원 수준으로 추정됩니다.

감정가(1억 8,800만원)와 최근 시세, 그리고 'HUG 인수조건 변경' 관련 불확실성을 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 접근한다면 시세 상단 또는 감정가 하단부에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 및 인수 부담 없음(0원)을 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가는 약 1억 7000만원으로 제안합니다. 이는 최근 거래가격을 반영하되, 향후 시장 상황 및 HUG 관련 추가 확인 사항에 따라 조정이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.