나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35356 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 128-1 대현빌 2동 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루한 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 부천시 원미구 도강동 소재 '도당초등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주 택, 근린생활시설, 공원, 학교 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 제5층 건내 제3층 제301호로서 외벽: 치장벽돌 마감등, 창호: 샷시 창호등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(도당초-교육청문의)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(동원유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보 호구역(여월초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(동원유치원 -교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8. 26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공동주택(도시형 생활주택, 단지형 다세대 주택)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경35356 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 128-1 대현빌 2동 3층301호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 281,000,000 원 (2억 8,100만원)

* 토지면적: 33.10㎡ (약 10.01평)

* 건물면적: 51.54㎡ (약 15.60평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 고OO

* 건축물 사용승인일: 2019년 4월 1일

* 층수: 5층 중 3층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 '도당초등학교' 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위 여건은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

* 등기부상 권리 내역 요약:

* 소유권보존 (2019-04-12)

* 소유권이전 (2019-11-12)

* 주택임차권 (2023-11-06, 고윤정, 249,000,000원, 인수)

* 가압류 (2024-05-29, 주택도시보증공사, 3,529,500,000원) - 말소기준권리

* 강제경매 (2025-12-16, 고윤정, 259,000,000원)

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2024년 5월 29일 접수)

* 인수되는 권리: 을구 3번 주택임차권 (임차인 고윤정, 보증금 259,000,000원). 등기부상 선순위 임차권으로, 매각으로 인해 소멸되지 않으며 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* * 임차인: 고

* 보증금: 259,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2019-10-25

* 확정일자: 2019-10-11

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인이 본 강제경매의 신청 채권자이기도 합니다. 따라서 경매 낙찰가액이 임차인의 보증금(259,000,000원)에 미달할 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

* 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보 분석:

* 2026년 7월 15일, 도당동 277-9 소재 '한신빌라라동'(1988년 건축), 34.74㎡(약 10.51평), 2층, 25,000만원에 직거래. (평당 약 719.63만원)

* 2026년 7월 5일, 도당동 49-12 소재 '노블랜드'(2010년 건축), 47.86㎡(약 14.48평), 4층, 14,400만원에 중개거래. (평당 약 300.88만원 - 시장가와 큰 차이를 보여 특이 거래로 판단됨)

* 2026년 7월 3일, 도당동 128-2 소재 '베스트빌4차'(2014년 건축), 52.15㎡(약 15.77평), 2층, 23,800만원에 중개거래. (평당 약 456.37만원)

* 분석: 본 물건(51.54㎡, 2019년 건축, 3층)과 유사한 면적의 최근 거래 사례를 보면, 평당 약 450만원~720만원 수준으로 파악됩니다. 가장 유사한 '베스트빌4차'의 거래 사례(52.15㎡, 23,800만원)를 고려할 때, 평당 450만원 수준으로 산정 시 약 23,200만원 전후의 시세로 추정됩니다. 본건은 해당 사례보다 건축 연도가 최신이고 층수가 더 높다는 점을 감안하면 시세는 조금 더 높게 형성될 수 있습니다. '노블랜드'의 거래는 일반적인 시세와 차이가 커 참고하기 어렵습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설:

* 교육시설: 도당초등학교, 동원유치원, 여월초등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경은 양호합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 조사된 바로는 혐오시설이나 공해 시설 등 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 본건은 가축사육제한구역, 항공표면 관련 법규의 적용을 받는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 토지거래허가 대상에 해당될 수 있습니다. (허가 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

* 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인: 임차인 고윤정은 대항력 있는 선순위 임차인이자 본 경매 신청 채권자입니다. 보증금 259,000,000원을 인수해야 할 위험이 존재하며, 경매 낙찰가액이 이 금액에 미달할 경우, 그 차액은 매수인이 부담하게 됩니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행되고 있어, 담보로 제공된 다른 부동산의 매각 결과에 따라 본 건의 경매 진행 및 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

* 기타: 건물 이용 상태는 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택)이며, 공부와의 차이는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 도당동에 위치한 도시형생활주택으로, 학교 등 교육 시설이 인접해 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 교통 또한 편리하여 대중교통 이용이 용이합니다. 그러나 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금이 259,000,000원으로 감정가 및 시세 대비 매우 높은 수준이라는 점입니다. 해당 임차인이 경매 신청 채권자이므로, 낙찰가액이 보증금에 미달할 경우 미변제된 보증금은 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 토지거래허가구역이라는 점도 추가적인 고려 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 가장 중요한 투자 포인트는 선순위 임차인의 보증금 인수 여부를 명확히 파악하고, 이에 따른 총 투자 비용을 산출하는 것입니다.

* 본 경매의 신청 채권자가 임차인 본인이므로, 경매 낙찰가액이 보증금(259,000,000원) 이상이 될 경우 임차권은 소멸되어 보증금 인수 리스크가 사라집니다.

* 이를 염두에 두고, 시장 시세와 감정가, 그리고 임차인 보증금 변제 가능성을 종합적으로 고려하여 최적의 입찰가를 산정해야 합니다.

* 리스크를 감안하더라도 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있다면 투자를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 핵심은 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금(259,000,000원)이 경매 신청 채권액과 일치한다는 점입니다. 이는 경매 낙찰가액이 259,000,000원 이상일 경우 임차인의 보증금 전액 변제가 이루어져 임차권이 소멸되고, 매수인은 보증금을 인수하지 않아도 된다는 것을 의미합니다.

최근 거래 사례(2026년 7월, 52.15㎡, 2층, 23,800만원)를 바탕으로 추정한 본건의 시장 시세는 약 23,200만원에서 26,000만원 내외로 판단됩니다. 이는 임차인의 보증금(25,900만원)과 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

따라서, 보증금 인수 리스크를 최소화하고 임차권 소멸을 통해 안전하게 물건을 취득하기 위해서는 경매 신청 채권액인 259,000,000원 이상으로 입찰하는 것이 바람직합니다. 감정가(281,000,000원) 및 주변 시세를 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 268,000,000 원 ~ 278,000,000 원

이 가격 범위 내에서 입찰할 경우, 낙찰 후 임차인의 보증금 전액 변제가 이루어져 임차권을 인수하지 않고 명도를 진행할 수 있을 것으로 기대됩니다. 또한, 3층의 도시형생활주택으로서 시세 회복 가능성을 고려한 가격입니다. 다만, 실제 낙찰가는 경매 참여자들의 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

(주의: 본 예상 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 투자에 대한 최종 결정은 법률 및 세무 전문가와 충분한 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.