나이스옥션 법원경매 부천 2025타경5327 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 5층 554호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "한가람초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설, 아파트 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장 및 양촌역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 제5층 제554호, 제555호로서, 외벽 : 치장벽돌 및 석재붙임, 강화유리 등임. 창호 : 샷시창호 등임. (사용승인일자 : 2022-04-08)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 공히 공장(지식산업센터)으로 등재되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 장방형 토지로서, 공장(지식산업센터.창고) 및 지원시설(근린생활시설) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

○ 구래동 6871-12 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 공공공지(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발) <택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대. 지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의). ○ 구래동 6871-13 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구) <하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인) <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대. 지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의). ○ 구래동 6871-14 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구) <하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인) <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대. 지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의). ○ 구래동 6871-15 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구) <하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인) <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대. 지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 용도는 공장(지식산업센터)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 김포시 구래동 6871-12 소재 디원시티 시그니처 지식산업센터 5층 554호에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 부천지원 2025타경5327 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 5층 554호

* 용도: 지식산업센터 (공장)

* 감정가: 247,000,000원

* 토지면적: 17.15㎡ (약 5.19평)

* 토지지분: 17.1497㎡ (약 5.19평)

* 건물면적: 64.06㎡ (약 19.38평)

* 건물지분: 64.0575㎡ (약 19.38평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수협은행

* 특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

* 주위환경

본 물건은 경기도 김포시 구래동 소재 "한가람초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다수의 지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설, 그리고 아파트 단지들이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황

본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 수도권 전철 양촌역도 가까운 거리에 소재하고 있습니다.

* 건물구조

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 10층 건물 중 제5층 제554호로 사용 승인일자는 2022년 4월 8일입니다. 외벽은 치장벽돌 및 석재붙임, 강화유리 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

* 토지형상 및 이용상태

총 4필지의 토지가 일단의 장방형으로 구성되어 있으며, 공장(지식산업센터, 창고) 및 지원시설(근린생활시설) 부지로 이용 중에 있습니다. 본건의 북측 및 동측으로 도로가 접해 있어 이용에 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2022년 6월 24일 접수된 수협은행 근저당권(채권액 247,200,000원)입니다.

* 진행 경매

본 경매는 2025년 12월 16일 인천지방법원 부천지원에서 개시된 임의경매(사건번호: 2025타경5327)로, 채권자는 수협은행이며 경매 신청 채권액은 457,411,882원입니다.

* 총 채권액

말소기준권리 이하 등기된 채권 총액은 247,200,000원입니다.

* 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, 등기부상 지상권의 존재 여부는 별도로 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

인수해야 할 보증금은 합계 0원입니다. 다만, 임대관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대관계가 미상이므로, 현황 조사 시 점유자 또는 임차인이 있는지, 있다면 그 관계 및 보증금, 차임 등에 대한 추가 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성

본 물건은 김포한강신도시에 위치하며, 지식산업센터와 근린생활시설, 업무시설, 주거시설 등이 복합적으로 개발된 지역입니다.

* 교통 접근성

양촌역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 버스 노선이 운행되고 있어 유동인구 및 접근성이 좋습니다. 차량을 통한 진출입도 용이한 편입니다.

* 잠재적 이용

지식산업센터, 창고, 지원시설(근린생활시설) 등으로 활용 가능한 복합적인 용도의 부지입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

"한가람초등학교"가 가까이 있으며, 단지 내 및 인근 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경

주변에 다수의 아파트 단지가 조성되어 있어, 지역의 주거 배후 수요가 풍부합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건

본 물건은 유동화 자산으로, 일반적인 경매 물건과는 다른 절차상의 특수성이나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 다음과 같은 도시계획 및 각종 법규의 제한을 받고 있습니다.

* 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 (김포한강신도시)

* 공공공지 (저촉), 중로1류 (접합)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 성장관리권역

* 철도보호지구

* 택지개발지구 (김포신도시택지개발)

* 하수처리구역 (양촌처리분구)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일, 대상자: 외국인 등, 용도: 단독다가구아파트연립다세대 등. 상세 내용은 토지정보과 문의 필요)

이러한 제한 사항들은 향후 건축, 개발, 거래 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대 관계 미상

현황 조사 결과 임대관계가 미상으로, 현재 임차인이 있는지, 있다면 보증금이나 월 차임이 얼마인지 명확하게 확인되지 않았습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 진행 시 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년 4월 8일에 사용승인이 완료된 신축급 지식산업센터로, 김포한강신도시 내 역세권에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 일반적인 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, '유동화 물건'이라는 특이사항과 임대 관계가 미확인된 점은 투자 결정 전 반드시 면밀히 검토해야 할 부분입니다. 또한, 다양한 도시계획 및 제한 사항을 사전에 충분히 숙지하고 활용 가능성을 신중하게 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건물

2022년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 건물 노후화에 따른 수리비 발생 가능성이 낮고 현대적인 시설을 갖추고 있을 것으로 기대됩니다.

* 역세권 프리미엄

양촌역이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 이는 직원들의 출퇴근 편의성을 높여 임대 수요 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 복합 용도 활용

지식산업센터 외에도 창고, 지원시설(근린생활시설) 등 다양한 용도로 활용이 가능하여, 사업 계획에 따라 유연하게 접근할 수 있습니다.

* 지역 성장 잠재력

김포한강신도시 내 택지개발지구에 위치하여, 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 247,000,000원입니다.

본 물건은 인수할 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 임대 수익률, 건물 상태, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려한 철저한 시장 조사를 통해 적정 가격을 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.