나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514815 [1] 인천광역시 부평구 청천동 178-10 드림씨티 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 "용마초등학교" 서측 약150미터 지점 인근에 위치하며 주위 일대는 동류형의 주상복합공동주택 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통상황 무난한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층건내 제3층 제301호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 창호 : 샷시 창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 소화전, 승강기시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단으로 부정형의 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 약30미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2017-04-25), 가로구역별 최고높이제한지역<건축법>, 상대보호구역, 과밀억제권역. 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 주택용도 취득)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514815 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 청천동 178-10 드림씨티 3층301호

용도: 오피스텔

감정가: 260,000,000원

토지면적: 22.85㎡ (약 6.91평)

토지일부: 22.85㎡

건물면적: 78.56㎡ (약 23.77평)

건물일부: 78.56㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 "용마초등학교" 서측 약150미터 지점 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 주상복합공동주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 서측으로 약30미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 제3층 제301호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

* 토지 이용계획: 준공업지역, 가로구역별 최고높이제한지역<건축법>, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 주택용도 취득)입니다.

* 주변 시설: 용마초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 주상복합단지 내 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 현재 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을4 근저당권 (손경희, 2021-10-14, 12,000,000원)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 1: 주택도시보증공사(임현지)

보증금: 288,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-05-24

확정일자: 2021-04-28

배당신고일자: 2023-07-24

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련, 채권자 겸 임차인으로 등기부상 말소 예정임.

* 임차인 2: 조민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-10-18

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고: 정보가 불확실하며, 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 인수되는 보증금: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없습니다.)

* 등기부 요약:

* 말소 예정 권리: 을4 근저당권 (말소기준권리), 을5, 을6 근저당권, 갑6 가압류, 갑7, 갑9 압류, 갑11 강제경매 (채권자: 주택도시보증공사), 을7 주택임차권 (임현지, HUG 관련).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 을구 순위 7번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 채권액: 411,658,594원 (등기부채권 총액 기준)

4. 상권분석

* 본건이 위치한 인천광역시 부평구 청천동 일대는 주상복합 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 및 상업시설 이용이 용이합니다. 인근의 동종 건물 거래 사례들을 볼 때, 오피스텔 및 상가 수요가 꾸준히 있는 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교육: 인천용마초등학교가 도보 가능한 거리에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의: 주변 근린생활시설 및 상업 지역 이용이 편리하며, 대중교통 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 기재되어 있으므로, 계약 전 HUG 측과 정확한 인수 조건을 재확인해야 합니다.

* 임차인 조민: 보증금, 차임, 확정일자 등 관련 정보가 부족한 임차인 조민이 존재합니다. 대항력은 없으나 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성에 유의해야 합니다.

* 토지이용계획: 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 주택용도 취득)으로, 외국인 매수 시 허가 절차가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 강제경매 물건으로, 주택도시보증공사가 채권자입니다. 오피스텔로 이용 중이며, 용마초등학교 인근에 위치하고 있어 입지 조건이 양호합니다. 특히, 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수해야 할 금액이 없는 점은 큰 장점입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 임차인 '조민'의 정보 불확실성에 대한 추가 확인이 필요하며, 현재 시세 대비 감정가의 적정성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없음 (대항력 있는 임차인 없음).

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 물건으로, 일정 부분 안정성이 확보될 수 있음.

* 주상복합단지 내 위치로 주변 시세 상승 가능성 기대.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보와 감정가를 종합적으로 분석한 결과, 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 건물 면적: 78.56㎡ (약 23.77평)

* 최근 매매 사례:

* 2025년 4월: 240,000,000원 (82.83㎡)

* 2024년 8월: 238,000,000원 (77.09㎡)

* 2026년 6월: 195,000,000원 (77.09㎡)

* 최근 매매가 평균 (유사 면적 기준): 약 230,000,000원 ~ 240,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가: 260,000,000원

* 인수되는 보증금 및 권리 금액: 0원

상기 내용을 바탕으로, 시세와 감정가, 그리고 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항을 고려하여 보수적으로 접근할 때, 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위에서 책정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 법원 현황 조사 및 개별적인 시세 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.