나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514910 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 534-1 해든빌 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연송감정 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '인천도화초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내의 제5층 제502호로서, (사용승인 : 2015.10.01) 외벽 : 몰탈위 돌붙임 및 수성페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하며, 공동주택 및 업무시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 로폭 약 35미터, 6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-02)(인천광역시남부교육지원청 제2024-215호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 인천지방법원 2025타경514910 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 534-1 해든빌 5층502호

* 건물명: 해든빌

* 용도: 오피스텔

* 총 층수: 15층

* 해당 층: 5층

* 감정가: 212,000,000원

* 토지면적: 11.68㎡ (약 3.53평)

* 건물면적: 65.58㎡ (약 19.84평)

* 전용면적: 65.58㎡ (약 19.84평)

* 분양면적: 68.97㎡ (약 20.86평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2015년 10월 1일

* 건축 구조: 철근콘크리트구조

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '인천도화초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위여건은 무난한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

* 도로상태: 본건 북동측 및 남동측으로 로폭 약 35미터, 6미터의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 대상)입니다.

1.2. 권리분석

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* 말소기준권리: 갑6 압류 (강서세무서장, 2023-02-07)

* 총 등기부채권액: 218,000,000원

* 임차인 현황:

* * 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-12-01

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* * 신

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-12-01

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* * 주택도시보증공사 (윤 )

* 보증금: 218,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-20

* 확정일자: 2022-03-29

* 배당신고일자: 2024-02-16

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 확인 필요.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (을구 순위 3번 주택임차권등기는 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예정)

* 주요 권리 내역:

* 갑3: 소유권이전 2번 신탁등기 말소 (2015-11-05)

* 갑4: 소유권이전 (2015-11-05)

* 을3: 주택임차권 (윤혜란, 218,000,000원) - 말소 (2024-02-16)

* 갑5: 소유권이전 (2022-04-26)

* 갑6: 압류 (강서세무서장, 2023-02-07) - 말소기준권리

* 갑7: 압류 (미추홀구, 2024-09-20) - 말소

* 갑8: 압류 (양천세무서장, 2025-11-14) - 말소

* 갑9: 강제경매 (주택도시보증공사, 218,000,000원, 2025-12-19) - 말소

1.3. 상권분석

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* 주변 환경: 인천 미추홀구 도화동 지역은 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역으로, 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 유동인구가 일정 수준 확보될 것으로 예상됩니다.

* 업무 및 주거 밀집도: 인근에 오피스텔 및 아파트 단지가 소재하여 주거 수요가 있으며, 업무시설 또한 혼재되어 있어 상업적 가치를 가집니다.

* 혐오시설 정보: 현장 조사 및 지도 확인 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (단, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.)

1.4. 생활정보

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* 교통: 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 교육: 인천도화초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. (관련 법규상 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.)

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* HUG 인수조건 변경: 본건의 주요 특이사항인 HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용 확인이 필수적입니다. 이는 매수인의 인수 조건 및 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임차인 관련: 김 , 신 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(윤 ) 임차인 또한 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 이들의 권리가 완전히 소멸되는지 최종 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자는 취득 시 허가가 필요할 수 있습니다. 매수인의 자격 확인이 요구됩니다.

* 상대보호구역: 초등학교 인근으로 상대보호구역에 해당하여, 특정 업종의 영업 시 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

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* 본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치한 오피스텔로서, 교육시설과 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 우수합니다. 교통망 또한 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이한 입지를 갖추고 있습니다.

* 권리관계는 복잡해 보일 수 있으나, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 변수가 존재하므로, 이에 대한 명확한 사전 확인이 중요합니다.

* 현재 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, 최근 실거래가를 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 안정적인 지역 입지: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 꾸준한 수요 기대.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 및 차량 이용이 편리하며, 생활 편의시설 접근성이 좋음.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이후 권리들이 소멸될 예정으로, 비교적 안전하게 권리를 인수할 수 있음 (HUG 조건 확인 후).

1.8. 예상 입찰가

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* 감정가: 212,000,000원

* 최근 매매가 (2024년 7월): 131,000,000원

* 최근 매매가 (2024년 5월): 125,000,000원

* 본건은 최근 실거래가가 감정가보다 현저히 낮은 수준을 보이고 있습니다. 이를 반영하여 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

* 인수 보증금은 0원으로, 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

* 최근 거래 사례 및 시장 상황을 고려할 때, 예상 입찰가는 140,000,000원으로 제안합니다.

* 이는 최근 거래 가격대를 상회하는 수준으로, 경매 특성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.