나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514804 [1] 인천광역시 부평구 부평동 495-10 헤르메스아파트 2동 11층1104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼영 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부개서초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(부개역/1호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 14층 건물내의 제11층 제1104호로서, (사용승인 : 2016.08.09) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접도로와 등고 평탄하며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약 15미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경514804 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 495-10, 헤르메스아파트 2동 11층 1104호 (신주소: 인천광역시 부평구 부일로 16)

용도: 아파트

감정가: 239,000,000원

1.2. 1. 면적 정보

토지면적: 8.95㎡ (약 2.71평)

토지 지분: 8.95㎡ (약 2.71평)

건물면적 (전용면적): 54.73㎡ (약 16.56평)

건물 지분: 54.73㎡ (약 16.56평)

건물 연면적 (JSON 정보 기준): 7184.24㎡

1.2. 2. 매각 대상 및 종류

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 14층 건물 내 11층 1104호 (2016년 8월 9일 사용승인)

1.2. 3. 감정가

감정가: 239,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '인천부개서초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 유사한 형태의 공동주택과 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철 1호선 부개역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 슬라브지붕 14층 건물 중 11층에 위치한 1104호입니다.

외벽은 몰탈 위 수성 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시로 되어 있습니다.

기본적인 위생, 급배수, 화재경보, 도시가스, 난방 설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 도로

본건 토지는 가장형의 토지로 인접 도로와 높이가 평탄하며, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

북측으로 폭 약 15미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

지역 지구: 일반상업지역, 방화지구

기타 제한사항: 가로구역별 최고높이 제한지역 (건축법), 과밀억제권역 (수도권정비계획법), 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26. ~ 2026.08.25.)

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

말소기준권리는 2024년 4월 26일자 서울중앙지방검찰청검사의 압류(갑4)입니다.

이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(김 )

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-03-27

확정일자: 2021-04-01

배당신고일자: 2023-07-21

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경

3.3. 등기부 요약

* 갑2: 소유권이전 (최실비아, 2016-11-09)

* 을3: 주택임차권 (김영용, 220,000,000원, 2021-05-31 전입, 2021-04-01 확정) - 말소 (주택도시보증공사 말소 동의 확약서 제출)

* 갑3: 소유권이전 (김동환, 2021-06-21, 매매 220,000,000원)

* 갑4: 압류 (서울중앙지방검찰청검사, 2024-04-26) - 말소기준권리

* 갑5: 압류 (부평구, 2024-08-16) - 말소

* 갑6: 강제경매 (주택도시보증공사, 220,000,000원, 2025-12-17) - 말소

총 등기부채권 금액: 220,000,000원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (주택임차권 등기(을3)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 말소될 예정입니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 지역은 주거, 업무, 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있으며, 아파트 단지가 밀집해 있는 지역입니다.

4.2. 주변 시설

주변에는 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 업무시설과의 혼재로 지역 내 활력을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인천부개서초등학교가 서측 인근에 위치하고 있어 통학이 편리합니다.

5.2. 편의시설

단지 주변으로 마트, 병원, 식당 등 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.3. 교통시설

지하철 1호선 부개역이 인근에 위치하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 우수합니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

본건은 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 등기되어 있으며, 이 조건 변경 사항이 향후 인수 시 예상치 못한 부담이나 절차상의 영향을 미칠 수 있으므로, 해당 내용에 대한 면밀한 확인 및 검토가 필수적입니다.

6.2. 토지이용계획 제한사항

건축법상 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역, 그리고 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 거래 시 관련 법규를 반드시 준수해야 합니다.

6.3. 기타 확인 필요 사항

임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 임차인이 주택도시보증공사이고 차임이 0원으로 신고되어 있어 실제 임대차 관계는 일반적인 경우와 상이할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구에 위치한 아파트로, 1호선 부개역을 이용할 수 있는 우수한 교통망과 주변의 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2016년에 건축 허가를 받은 비교적 신축 건물로, 주거용 외 업무시설 및 근린생활시설이 혼재된 입지입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항과 주택도시보증공사가 채권자로서 강제경매를 신청한 점은 인수 시 예상치 못한 변수로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 조건에 대한 구체적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 1호선 부개역을 도보로 이용 가능한 우수한 대중교통 환경.

* 인천부개서초등학교 및 다양한 근린생활시설 인접으로 높은 생활 편의성.

* 2016년 사용 승인된 비교적 최신 건축물의 아파트.

* 주거, 업무, 상업 시설이 복합된 지역으로 향후 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 239,000,000원입니다. '인수 보증금'은 0원으로 산정 대상에서 제외됩니다. 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 입찰가 산정에 중요한 고려 요소가 될 수 있으므로, 해당 내용에 대한 정확한 파악이 선행되어야 합니다. 시장 시세, 유사 물건 낙찰가, 그리고 상기 특이사항에 따른 잠재적 영향 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 본 보고서에서는 추가적인 시장 조사 및 변수 검토를 권고드리며, 제시된 감정가를 기준으로 자체적인 분석을 통해 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.