나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514855 [1] 인천광역시 부평구 부평동 134-10 우일아파트 103동 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 " 부흥초등학교 " 남서측 인근에 위치하며 , 주위 는 공동주택 , 근린생활시설 , 학교 , 공원 등이 소재하는 지역으로서 , 제반 주위환경은 대체로 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 8층 건물내 2층 201호로서 외벽 : 시멘몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형의 토지를 오피스텔 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514855 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 134-10 우일아파트 103동 2층201호

용도: 오피스텔

감정가: 157,000,000원

토지면적: 16.09㎡ (약 4.87평)

건물면적: 56.51㎡ (약 17.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 대체로 무난합니다.

1.1. 1. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

1.2. 건물 정보

건축물 정보에 따르면, 본 건물은 2002년 11월에 사용 승인되었으며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 8층 건물 내 2층 201호입니다.

외벽은 시멘트 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다.

오피스텔로 이용 중이며, 급배수 및 위생 설비, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 용도는 업무시설 및 공동주택으로도 기재되어 있습니다.

건물 내 총 10대의 옥내 주차 공간이 있습니다.

1.2. 1. 면적 정보

토지 면적: 16.09㎡ (약 4.87평)

건물 면적: 56.51㎡ (약 17.09평)

전용 면적 (JSON 기준): 41.94㎡ (약 12.69평)

건축물의 대지면적 비율(용적률): 417.78%

건폐율: 79.71%

1.3. 권리분석

본 경매는 인천지방법원 2025타경514855 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

말소기준권리는 2025년 12월 19일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑23, 을구 순위 20번)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 권리 내역

* 갑20: 주식회사석산기업 (소유권이전, 2015-10-13) - 매각으로 소멸

* 을20: 권진희 (주택임차권, 117,000,000원, 2023-11-30 접수, 2021-10-29 전입, 2021-09-24 확정) - 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 갑22: 강호경 (소유권이전, 2021-10-29) - 매각으로 소멸

* 갑23: 주택도시보증공사 (강제경매, 117,000,000원, 2025-12-19 접수) - 말소기준권리

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (권진희)

* 보증금: 117,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-10-29

* 확정일자: 2021-09-24

* 배당신고일자: 2023-11-30

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보 (주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없습니다.)

인수 보증금 합계: 0원

물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 20번 주택임차권등기 (다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨) - 이는 매각으로 소멸됨을 의미합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 부평동 일대는 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

주변에 학교와 공원이 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

인천 부평구는 상업 및 주거 기능이 발달한 지역으로, 오피스텔이나 소형 주거 시설에 대한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

인근에 부흥초등학교가 위치하여 교육 환경이 용이합니다.

편의시설, 병원, 금융기관 등은 차량 또는 대중교통 이용 시 접근 가능합니다.

대중교통 이용이 편리한 편이며, 단지 주변으로 다양한 편의시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변동이 발생할 수 있습니다.

건축물대장상 용도가 '업무시설 및 공동주택'으로 기재되어 있어, 오피스텔로서의 활용 외 다른 용도로의 변경 가능성을 고려해야 합니다.

제공된 최근 매매 정보(2025년 6월 21일, 5,600만원)는 감정가(15,700만원)와 상당한 차이를 보이며, 거래일자가 미래 시점으로 표기되어 있어 해당 정보의 신뢰도 및 정확성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

토지이용계획상 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역(외국인 등 주택용도 취득) 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 개발 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 중심지에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다.

권리 분석상 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 제공된 JSON 데이터의 거래 정보가 미래 시점으로 표기되어 있고 감정가와 큰 차이를 보여, 실제 시세 조사 및 현장 확인이 반드시 선행되어야 합니다.

토지이용계획상의 여러 제한사항들을 종합적으로 검토하여 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 명확하고 안전한 투자가 가능합니다.

역세권 및 상업 지역 인근의 입지로, 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

오피스텔/업무시설 겸용 용도로 다양한 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 157,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보(2025년 6월 21일 거래, 5,600만원)는 미래 시점의 데이터이며 감정가와 현저한 차이를 보여, 본 정보만을 토대로 입찰가를 산정하기는 어렵습니다. 해당 정보의 신뢰도 확인 및 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

인수되는 보증금이 없는 점을 고려하되, 현재 시장 상황, 물건의 실제 상태, 향후 개발 가능성 및 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 접근으로, 감정가의 80~90% 선에서 시작하여 시장 상황을 지켜보는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 약 125,600,000원 ~ 141,300,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 본건의 상세 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 본 입찰가는 참고용이며, 최종 입찰가는 반드시 현장 조사 및 전문가와 상의 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.