나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514719 [1] 인천광역시 남동구 만수동 2-10 월드이클래스 1층102호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "만수북중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 업무시설(오피스텔)과 다세대주택, 아파트단지가 주로 들어서 있는 주택지대임

교통상황

인근 도로를 운행하는 버스 정류장이 부근에 소재하고 있어 대중교통편익은 보통시 됨

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상13층 건물로서, 외벽 : 외장석재 붙임 및 시멘몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 시멘몰탈 위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

건축물대장상 전유부 용도는 오피스텔로 등재되어 있으나, 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인은 불가하였음

설비내역

급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형이며, 오피스텔 및 다세대주택으로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약6M의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입 가능함

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 (지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

# 자세한 임대관계는 미상임 # 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 관할구청에서 발급 한 건축물현황도를 감정평가서에 기재하였음

물건 비고

현관에 관리비 납부 독촉장이 붙어 있었음(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동 2-10번지에 위치한 월드이클래스 오피스텔 1층 102호입니다.

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 건물 구조는 철근콘크리트조입니다.

건물은 지하 1층, 지상 13층 규모이며, 본 물건은 그중 1층에 해당합니다.

건물의 준공일은 2019년 1월 22일입니다.

1.2. 면적 및 가치 정보

전용면적은 45.84㎡ (약 13.9평)이며, 해당 토지지분은 11.55㎡ (약 3.5평)입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

본 물건의 감정가는 171,000,000원 (1억 7천 1백만원)입니다.

1.3. 경매 정보

사건번호는 인천지방법원 2025타경514719 (1)입니다.

본 경매는 부동산 강제 경매 사건입니다.

채권자는 주택도시보증공사(HUG)로 추정됩니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '만수북중학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 동유형의 업무시설(오피스텔)과 다세대주택, 아파트 단지가 혼재된 주택지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

인근 도로를 운행하는 버스 정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 북서측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 준주거지역에 속해 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 외국인에 한하여 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며, 그 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 총 채권액

본건의 말소기준권리는 2023년 1월 13일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(채권액 994,000,000원)입니다.

등기부등본상 채권 총액은 1,258,811,453원입니다.

경매개시결정 등기(강제경매)는 2025년 12월 16일에 주택도시보증공사에 의해 인천지방법원 2025타경514719로 접수되었습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로는 주택도시보증공사(HUG)가 관리하는 것으로 보이는 박순남 씨가 있습니다.

해당 임차인의 보증금은 229,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입일자 및 확정일자는 각각 2021년 1월 20일 및 2021년 1월 18일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 인수 가능한 권리 분석

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 을구 순위 3번의 주택임차권 등기가 존재하나, 주택도시보증공사로부터 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다. 이에 따라 해당 임차권 역시 말소될 것으로 예상됩니다.

3.4. 권리분석 종합

전반적으로 인수되는 권리 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 임차인 현황 및 특수물건정보에 HUG 인수 조건 변경, 공동담보 등의 내용이 있어 입찰 전 권리관계 및 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본건이 위치한 만수동 일대는 주택가와 업무시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔 및 다세대주택 등이 밀집해 있습니다. 주변 편의시설 및 상업시설 이용은 일반적인 수준으로 평가됩니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

감정평가액 기준, 본건 전용면적(45.84㎡)당 가격은 약 373만원입니다. 이는 해당 지역 오피스텔 시세를 파악하는 기초 자료로 활용될 수 있으나, 정확한 시세 파악을 위해서는 현재 시점을 기준으로 한 인근 유사 오피스텔의 매매 및 임대 사례 조사가 필수적입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

인근에 학교와 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 다양한 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

본건 북측 인근에 만수북중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 관리비 미납

현장 조사 시 현관문에 관리비 납부 독촉장이 부착되어 있었던 점으로 미루어, 미납 관리비 발생 가능성이 있습니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 수도 있으므로, 관리사무소 등을 통해 정확한 미납 내역을 확인해야 합니다.

6.2. 현장 확인 불가

감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 불가능하였습니다. 건축물 현황도에 의존하여 평가가 이루어졌으므로, 실제 내부 상태 및 이용 현황은 다를 수 있습니다.

6.3. HUG 인수 조건 및 공동담보 관련

'HUG 인수조건 변경' 및 '공동담보'라는 특이사항은 물건의 권리관계나 인수 조건에 복잡성이 있을 수 있음을 시사합니다. 이에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

6.4. 토지 이용 제한 사항

본건 토지는 과밀억제권역 및 토지거래허가구역(외국인 대상)으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 거래 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 만수동에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

대항력 없는 임차인이 존재하고 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 설정되어 있어 권리관계는 명확한 편입니다.

다만, 관리비 미납 독촉장 발견, 현장 내부 확인 불가, HUG 관련 특수 물건 정보 등은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

정확한 시세 조사를 통해 투자 가치를 판단하고, 관련 리스크 요인을 철저히 확인한 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 주거 및 업무시설이 혼재된 지역에 위치하여 입지적 안정성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 향후 시세 상승 가능성이 있는 지역인지 추가적인 시장 분석이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기초

본건의 감정가는 171,000,000원이며, 전용면적 45.84㎡ 기준 3.3058㎡당 약 373만원으로 산정되었습니다. 이는 해당 지역 오피스텔 시세의 참고 자료가 될 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

제공된 정보만으로는 정확한 시세 및 시장 상황을 파악하기 어렵습니다. 그러나 감정가를 기준으로 잠재적 리스크와 낙찰 후 명도 비용, 미납 관리비 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

일반적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 반드시 현장 방문 및 전문가 상담을 통해 정확한 시세 조사를 선행해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가 범위는 대략 136,800,000원 ~ 153,900,000원 수준에서 고려해볼 수 있습니다.

9.3. 주의사항

최종 입찰가는 본건의 현재 시장 가치, 명도 가능성, 예상되는 추가 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 또한, HUG 인수 조건 변경, 공동담보 등의 특수 물건 정보에 대한 면밀한 법률 및 현장 검토를 반드시 거쳐야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.