나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104633 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 647-134 나무그늘빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "당곡고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서, (사용승인일:2017.02.22) 외벽: 석재붙임 등 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감. 창호: 샷시창호 등 마감.

이용상태

본건은 다세대주택 1세대(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 공동주택 및 제1종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측으로 노폭 약4m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 봉천동 647-134 도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호(2016.8.24. ))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보 호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부 포함) 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트 (아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단 독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임. 기호(2) 봉천동 965-13 도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 상대보호구역(서울시동작관악교육지원청고시 제2016-12호(2016.8.24.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20 .~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104633 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 647-134 나무그늘빌 5층501호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 311,000,000원

토지면적: 21.73㎡ (약 6.57평)

건물면적: 28.14㎡ (약 8.51평)

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "당곡고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택, 다가구주택, 연립주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통시 됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 변동 및 압류, 근저당, 임차권 등이 등기되었으나, 말소기준권리(압류) 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

주요 등기 내용:

* 소유권 보존 및 이전 (이승종, 김미강, 김태인)

* 압류 (남대구세무서장, 영주세무서장, 국민건강보험공단, 관악구청)

* 주택임차권 (이지우, 말소 예정)

* 강제경매 개시 결정 (주택도시보증공사)

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사 (이지우)

보증금: 290,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-23

확정일자: 2021-02-08

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 등은 예외일 수 있으나, 해당 물건에는 해당 사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 연식과 면적의 다세대주택 거래 사례를 참고할 수 있습니다.

* 2026년 7월 거래된 비쥬타운B (2016년 건축, 26.98㎡)는 283,000,000원에 거래되었습니다. 이는 면적당 약 34,681,000원 수준입니다.

* 2026년 7월 거래된 성진리치빌6차 (2022년 건축, 39.75㎡)는 540,000,000원에 거래되었습니다. 이는 면적당 약 45,000,000원 수준입니다.

본건의 감정가는 311,000,000원으로, 면적당 약 36,545,000원입니다. 최근 유사 물건 거래가와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 상권 특징

인근에 당곡고등학교 등 학교 시설이 위치하고 있으며, 단독주택, 다가구주택, 연립주택 등 주거용 건물이 밀집한 지역입니다. 근린생활시설도 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 설비

본건은 2017년 2월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 5층 501호입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감되었으며, 샷시 창호가 설치되어 있습니다. 위생급배수, 난방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

서울특별시 관악구 봉천동 647-134번지 인근 지역에 대한 주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수 조건

본건은 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 및 채권자의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 권리 승계 부담 없이 명도를 진행할 수 있다는 긍정적인 측면이 있으나, 정확한 조건 확인이 필요합니다.

6.2. 임대차 보증금 관련

주택도시보증공사(이지우)가 임차인으로 존재하나, 대항력이 없어 매수인이 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 임차보증금 관련 금전적 부담은 없습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 용도지역은 양호하나, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 거래 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근 연식(2017년)과 양호한 주변 환경을 갖추고 있습니다. 특히, 채권자인 주택도시보증공사가 임차인으로 존재함에도 불구하고 '대항력 없음'으로 명시되어 있어 매수인의 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점이 큰 장점입니다. HUG 관련 조건 변경으로 인해 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높아, 입찰에 유리한 조건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 임차인 (대항력 없음, 보증금 미인수)

* 비교적 신축 건물 (2017년 준공)

* 양호한 주변 입지 및 교통 여건

* HUG 인수조건 변경으로 권리 관계 명확화

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 311,000,000원입니다. 유사 면적 및 연식의 최근 거래 사례(283,000,000원)와 본건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 임차 보증금 인수 부담이 전혀 없고 권리 관계가 명확한 점을 감안하여 보수적으로 감정가의 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 280,000,000원에서 300,000,000원 사이에서 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 본 물건의 실제 가치 판단은 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.