나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514750 [1] 인천광역시 서구 당하동 1083-11 중앙이-클래스9차 101동 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '인천백석초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 인근에는 다세대주택, 아파트 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스 정류장, 지하철역 등이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 제5층 건내 제5층 제503호 로서, 외벽 : 인조석 붙임 등 마감. 내벽 : 도배벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

주거시설에 필요한 위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비, E/V 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, "다세대" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 8M 내외의 포장도로에 접하는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31) , 지구단위계획구역(당하지구) , 소로2류 (폭 8m~10m)(2012-06-08)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장 관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>, 토지거래계약에관한허 가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514750 (1)

소재지: 인천광역시 서구 당하동 1083-11 중앙이-클래스9차 101동 5층503호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

감정가: 158,000,000원

토지면적: 28.90㎡ (약 8.74평)

토지지분: 28.9042㎡ (약 8.74평)

건물면적: 49.15㎡ (약 14.87평)

건물지분: 49.15㎡ (약 14.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

위치: 인천광역시 서구 당하동 소재 '인천백석초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 일반적인 주거 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

등기부현황:

말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (2022.06.15)입니다.

이후 설정된 소유권이전, 가압류, 압류, 강제경매 등 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약 상 을구 1번 주택임차권(주택도시보증공사, 230,000,000원)이 확인되나, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류되었으나 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출될 경우 소멸되는 조건입니다. 채권자가 주택도시보증공사이므로 동의 가능성은 높습니다.

임차인 현황:

주택도시보증공사 (양진)

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-26

확정일자: 2021-02-16

대항력: 없음

비고: 인수 보증금은 0원입니다.

총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

주변 유사 부동산 거래 동향 분석:

제공된 JSON 정보 및 추가 검색 결과에 따르면, 본건과 유사한 지역의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 원당탑스빌(1) (2009년식, 70.38㎡): 2026년 7월, 13,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 633만원)

- 그랜드비스타 (2011년식, 34.942㎡): 2026년 7월, 17,900만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,690만원)

- 멤버스힐 (2017년식, 31.548㎡): 2026년 7월, 13,300만원에 거래되었습니다. (평당 약 1,390만원)

- 인천 서구 당하동 1084-2 (2011년식, 34.94㎡): 2026년 3월, 1억 8천 5백만원에 거래된 사례가 있습니다. (평당 약 1,741만원)

본건 물건(49.15㎡)의 감정가는 158,000,000원으로, 평당 약 1,060만원입니다. 최근 거래된 유사 물건들의 평당 가격(약 1,390만원 ~ 1,741만원)과 비교할 때, 본 건의 감정가는 시장 시세 대비 상당히 낮게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 포인트가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

교육시설: 인근에 인천백석초등학교가 소재하여 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

편의시설: 일반적인 주거 지역으로서 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 환경: 다세대주택과 아파트 등이 밀집한 안정적인 주거 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본 건은 '토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)'으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 외국인이 주택용도로 취득 시 관할 구청장의 허가를 받아야 하므로, 외국인 투자자에게는 제약 사항이 될 수 있습니다. (현재 보고서 작성일 기준, 허가 기간 만료 전입니다.)

건물 연식: 2012년경 건축된 건물로 추정되어, 신축 건물 대비 노후화로 인한 잠재적인 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 학교 인근의 조용한 주거 지역으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 당하동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통망을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수할 만한 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 특히, 채권자가 주택도시보증공사이므로 임차권 말소 동의 조건은 해소될 가능성이 높습니다.

감정가는 최근 실거래가 대비 낮은 수준으로, 시세 차익 실현에 유리한 조건으로 보입니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간이 남아 있어 외국인 취득 시에는 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

시세 대비 저평가 가능성: 최근 유사 물건의 실거래가와 비교했을 때 감정가가 낮아, 시세 차익을 통한 투자 수익률 확보가 기대됩니다.

안정적인 주거 환경: 초등학교 인접 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실수요자에게도 매력적인 물건입니다.

권리상 안전성: 말소기준권리 명확하며, 인수할 권리가 없어 낙찰 후 권리 관계상 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 158,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 실거래가(평당 약 1,390만원 ~ 1,741만원)를 고려할 때, 본 건의 실제 시장 가치는 감정가보다 높게 형성될 것으로 예상됩니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 약 120% ~ 130% 수준인 190,000,000원 ~ 205,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

이는 시장 상황, 입찰 경쟁률, 물건의 세부적인 상태 등에 따라 변동될 수 있는 제안이며, 보수적인 관점에서는 감정가에서 시작하여 점진적으로 상향하는 전략도 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.