나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514802 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 624-25 신안래미안 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "숭의역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동 유형의 주거용 건물 밀집지대이며 주거지로서의 주위환경 보통임.

교통상황

본 건까지 제반 차량 출입 자유로우며 인근에 노선버스 정류장 및 '숭의역'이 소재하는 바, 대중교통 편익은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 6층 건물 내 3층 301호이며, 외 벽 : 드라이비트 등 마감, 내 벽 : 몰탈 위 도배 등, 창 호 : 하이섀시 이중 창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 난방설비, 도시가스, 승강기 설비됨.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지이며 1개 동(10개 호, 주차 8대, 용적률 335.57%) 건부지임.

인접 도로상태등

남서측 및 남동측으로 로폭 약6미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한 에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육 청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~20 26. 8. 25.)))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차보증금 금178,000,000원 주택임차권 등기되어 있으며 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514802 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 624-25 신안래미안 3층301호

용도: 다세대주택

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 176,000,000원

토지면적: 25.17㎡ (약 7.61평)

건물면적: 74.40㎡ (약 22.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 및 토지 상세

건축년도: 2012년

건물구조: 철근콘크리트구조, 콘크리트평슬래브지붕 6층 건물 내 3층 301호

토지형상: 장방형 평지

1.4. 법적 제한사항

토지이용계획: 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치하며, 지하철 "숭의역" 남서측 인근 지역입니다.

주변은 유사한 유형의 주거용 건물이 밀집된 지역으로, 주거지로서의 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 접근성이 양호하며, 제반 차량 출입이 자유롭습니다.

인근에 다수의 노선버스 정류장과 지하철 '숭의역'이 소재하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 건은 인천지방법원의 부동산강제경매로 진행 중인 물건입니다.

등기부상 채권 총액은 178,000,000원이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경514802) 등기입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 178,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-22

* 확정일자: 2021-06-03

* 배당신고일자: 2023-07-25

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인 김 은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 또한, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 주택임차권등기가 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리는 인천지방법원 강제경매개시결정(2025타경514802)입니다.

매각으로 인해 소유권이전, 주택임차권(말소동의 확약서 제출), 압류, 강제경매 등 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수해야 할 별도의 유료 권리나 부담은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 환경

본 물건은 지하철역 인근에 위치하여 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역에 속합니다.

주거 밀집 지역으로 배후 수요가 확보되어 있으며, 지역 내 소규모 상권이 발달해 있습니다.

4.2. 용도지역 분석

본 건은 일반상업지역에 속해 있어 상업 시설 이용이 가능한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교통: 인천지하철 1호선 '숭의역'을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

* 교육: 인근에 다수의 학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. (예: 용현초등학교, 용현남초등학교 등)

* 편의시설: 대형마트, 병원, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함 여부)

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건지와 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

쾌적한 주거 환경을 유지하고 있는 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 법적 제한사항: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 제한) 등 다수의 법적 제한이 존재합니다. 특히 외국인 토지거래 허가구역 지정 기간(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)을 고려해야 합니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장의 변동성에 따라 예상보다 낮은 가격으로 낙찰되거나, 향후 매각 시 가치 변동의 위험이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2012년 준공으로 신축 건물이 아니므로, 향후 유지보수 및 수선에 대한 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동의 숭의역 인근에 위치한 다세대주택으로, 2012년에 신축되어 비교적 최신 건물에 속합니다.

역세권 입지로 교통이 편리하며, 주거 밀집 지역에 있어 기본적인 생활 인프라 이용이 용이합니다.

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이며, 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 일반상업지역, 토지거래허가구역 등 법적 제한사항을 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

주변 시세 분석 결과, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 건물 연식 및 입지를 고려할 때 투자 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 숭의역을 이용한 우수한 대중교통 접근성.

* 최신 건축 연도: 주변 다세대주택 대비 비교적 신축 건물(2012년 준공).

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

* 주거 밀집 지역: 안정적인 배후 수요 확보 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 176,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 본 건의 전용면적(약 22.5평) 기준 최근 거래가는 약 115,000,000원에서 151,000,000원 수준으로 파악됩니다.

* 비교 대상 물건 대비 건물 연식이 최신(2012년)이라는 점과 역세권 입지를 고려할 때, 감정가를 상회하는 입찰은 신중해야 합니다.

* 현재 시세 및 권리관계, 법적 제한사항 등을 종합적으로 고려하여, 본 건의 적정 입찰가는 감정가의 약 85%~95% 수준인 150,000,000원 ~ 160,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

* 특히, 본 건은 인수 보증금(0원)이 없어 입찰가 외 추가 비용 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.