나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514707 [1] 인천광역시 서구 당하동 956-19 드림힐 103동 1층102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "인천당하중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 다세대주택 및 근린생활시설 등이 주를 이루는 신흥주택지대로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천2호선(완정역) 등이 소재하여 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 지상4층 건물 내 제1층 제102호로서, (사용승인일 : 2018.10.11) 외벽: 치장벽돌 마감 등, 창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 등고평탄한 5필 일단의 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지의 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) - 자연녹지지역, 성장관리계획구역(공업제한형), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) 기호(2) - 자연녹지지역, 성장관리계획구역(공업제한형), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) 기호(3) - 자연녹지지역, 성장관리계획구역(공업제한형), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) 기호(4) - 자연녹지지역, 성장관리계획구역(공업제한형), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)) 기호(5) - 자연녹지지역, 성장관리계획구역(공업제한형), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경514707 (1) 인천지방법원

* 소재지: 인천광역시 서구 당하동 956-19 드림힐 103동 1층102호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 290,000,000원

* 건물면적: 69.56㎡ (약 21.04평)

* 토지면적: 119.00㎡ (약 35.99평) - 본건 건물 부지에 해당하는 토지 전체 면적 (지분 면적은 별도 확인 필요)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건물사용승인일: 2018년 10월 11일

* 특이사항: 토지거래허가구역 (외국인 주택용도 취득 시 허가 필요), HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "인천당하중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 다세대주택 및 근린생활시설 등이 주를 이루는 신흥주택지대로서 제반 입지여건은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천2호선(완정역) 등이 소재하여 전반적인 대중교통여건은 보통임.

* 인접 도로상태: 본건 토지의 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 12월 14일자 압류 (갑5)

* 총 등기부채권액: 290,000,000원

* 주요 권리 사항:

* 을구 순위 3번 주택임차권 (2023년 8월 14일 접수, 권리자: 최승연, 권리금액: 290,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

* 임차인 최승연은 전입일자(2021-07-13)와 확정일자(2021-07-13)가 있으나, 대항력이 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 기타 압류 및 강제경매 개시 결정 등기 등은 말소기준권리보다 이후에 등기되었거나 말소 예정으로, 본 매각으로 인해 전부 소멸될 것으로 예상됨.

1.3. 상권분석

* 본건은 도시형생활주택으로, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역에 속함.

* 신흥 주택지대로서 점진적인 상권 활성화가 기대되는 지역임.

* 인천2호선 완정역이 인근에 위치하여 역세권의 이점을 일부 가짐.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인천당하중학교 서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있음.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업지역 이용이 용이함.

* 교통: 노선버스정류장 및 완정역(인천2호선)을 통한 대중교통 이용이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인이 주택 용도로 취득하는 경우 토지거래 허가를 받아야 함.

* HUG 인수조건 변경: 경매 진행 과정에서 HUG 관련 인수 조건 변경 사항이 있었으며, 관련 서류 확인 및 절차 준수가 필요함. (다만, 권리분석 상 해당 임차인의 보증금은 인수되지 않는 것으로 판단됨)

* 토지 이용 계획 및 제한:

* 자연녹지지역, 성장관리계획구역(공업제한형)으로 지정되어 있어 향후 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있음.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등이 지정되어 있으나, 주택 용도에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됨.

* 주변 시세와의 괴리 가능성: 감정평가액(290,000,000원) 대비 최근 매매 사례(70.38㎡, 135,000,000원) 간 상당한 가격 차이가 존재함. 이는 시장 상황, 거래 시점, 물건별 특성 등 다양한 요인에 기인할 수 있으므로, 실제 현장 조사 및 주변 시세 재확인이 필수적임.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 당하동에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 관계상 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 감정가와 주변 유사 물건의 최근 거래가 사이에 큰 차이가 존재하므로, 입찰 전 면밀한 시세 조사와 현장 확인이 반드시 필요합니다. 토지거래허가구역 및 성장관리계획구역 지정 사항도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 사용승인된 건물로 비교적 연식이 짧아 수리비 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 우수한 교통 여건: 인천2호선 완정역 이용이 편리하여 출퇴근 등 대중교통 이용이 용이함.

* 인수 부담 없음: 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 판단됨.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 290,000,000원이나, 주변 유사 물건의 최근 거래 사례(70.38㎡ 기준 135,000,000원)와의 큰 시세 차이를 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

따라서, 실제 시장 가치 및 투자 수익률을 고려한 예상 입찰가는 감정가의 75~85% 수준에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 217,500,000원 ~ 246,500,000원

추천 입찰가: 235,000,000원 (본 가격은 잠정적인 수준이며, 입찰 전 반드시 직접적인 시세 조사 및 현장 확인을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.