나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514714 [1] 인천광역시 부평구 부평동 135-5 비에네스타 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥초등학교' 남서측 인근에 위치한 비에네스타 제 5층 제502호로서 부근은 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 14층건 내 5층 502호로, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2016.04.07) 외 벽 : 드라이비트 및 석재마감 창 호 : 새시창임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘레베이터 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형 토지로서 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 필지 동측 약 35 m 도로, 남측 약 8 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025 -05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025 .8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부 등을 근거로 작성하였으며 자세 한 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경514714 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 135-5, 비에네스타 5층502호

건물명: 비에네스타

용도: 오피스텔

집합건축물대장상 사용승인일: 2016년 4월 7일

건물 구조: 철근콘크리트구조, 14층 건물 중 5층

건물 외벽: 드라이비트 및 석재마감

건물 창호: 새시창

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 145,000,000원

토지면적: 6.44㎡ (약 1.95평)

토지지분: 6.44㎡ (약 1.95평)

건물면적: 45.04㎡ (약 13.62평)

건물지분: 45.04㎡ (약 13.62평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등으로 형성된 도심 지역입니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건이 속한 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구로 지정되어 있습니다. 또한, 건축법에 따른 가로구역별 최고높이 제한 지역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호 구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등의 주택 용도 취득 시 허가가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 이전 및 신탁 등기 말소 이력이 있으며, 여러 차례의 소유권 이전이 있었습니다. 말소 기준 권리는 2024년 10월 23일자 부평구(인천광역시)의 압류 등기(갑6)입니다. 채권자 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(갑7)가 접수되어 본 경매가 진행 중입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(서희라)

보증금: 182,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2022년 7월 25일

확정일자: 2022년 7월 12일

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 관련 내용이 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있습니다.

3.3. 권리 분석 요약

본 건은 채권자 주택도시보증공사의 강제경매로 진행됩니다. 등기부등본 상 을구 3번 주택임차권(서희라, 보증금 182,000,000원)은 말소 예정이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 3번 주택임차권이 명시되어 있습니다. 다만, 주택도시보증공사로부터 말소 동의 확약서가 제출된 상태이므로, 경매 절차 진행 시 해당 임차권은 말소될 가능성이 매우 높습니다. 대항력 있는 임차인이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다. 모든 권리는 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 위치한 부평동 지역은 다양한 근린생활시설, 상점, 오피스텔 등이 밀집한 상업 및 주거 복합 지역입니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변에 각종 편의시설이 분포하고 있으며, 대중교통 이용이 용이하여 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

인근에 부흥초등학교가 소재하고 있어 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 주택임차권이 언급되었으나, 채권자인 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 실제 인수될 가능성은 낮습니다. 그러나 경매 절차 진행 과정에서 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 기타 리스크

2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인 등이 주택 용도로 취득 시 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구의 중심 상업 지역에 위치한 오피스텔로, 접근성 및 주변 편의시설 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 비록 임차권 관련 잠재적 리스크가 명시되었으나, 채권자인 주택도시보증공사의 말소 동의로 인해 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다. 감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 지하철역(부평역)과의 접근성이 양호한 도심지 입지.

* 오피스텔 및 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 건물.

* 채권자(주택도시보증공사)가 경매를 신청하여 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성 높음.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 동일 면적(45.04㎡)의 거래 사례가 80,000,000원에 있었으며, 유사 면적의 다른 거래 사례들을 고려할 때, 시장 가격은 약 1.77백만 원/㎡ ~ 2.52백만 원/㎡ 수준으로 파악됩니다. 감정가 145,000,000원 대비 최근 실거래가(동일 면적 80,000,000원) 간의 차이가 크므로, 감정가보다는 실거래가 추이를 반영한 신중한 접근이 요구됩니다.

현재 시세 분석을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 105,000,000원으로 산정합니다. 이는 최근 실거래가를 반영하면서도, 향후 시장 가치 상승 가능성을 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.