나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514859 [1] 인천광역시 남동구 간석동 95-1 메르디앙 16층1603호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '인천약산초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주 위는 본건과 동유형의 다세대주택 및 도시형생활주택, 오피스텔(주거용)이 소재하고 아파 트, 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설 등이 혼재하는 상업지역으로 제반주위환경은 보통 시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 인천지하철 1호선 '간석오거 리역' 이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 16층 1603호로서, (사용승인일자: 2018.12.14) 외벽: 몰탈위페인팅 및 돌붙임 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 바닥: 장판깔기 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 옥내소화전설비, 난 방설비, 도시가스 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 2필일단의 대체로 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하며 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호 1,2 공히 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453 -2343)), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대 상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 인천광역시 남동구 간석동 95-1에 소재한 메르디앙 16층 1603호 다세대주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경514859 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 252,000,000원입니다.

토지 면적은 8.01㎡ (약 2.42평)이고, 건물 면적은 62.34㎡ (약 18.87평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, 주요 특이사항으로는 HUG 인수조건 변경 및 대항력있는 임차인 존재가 있습니다.

건축물대장상 건물 명칭은 '메르디앙'이며, 2018년 12월 14일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 18층 건물 중 16층에 위치합니다. 해당 건물은 총 42세대로 구성되어 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '인천약산초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 본건과 유사한 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔(주거용) 등이 혼재하며, 아파트, 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설 등도 분포하는 상업지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 인천지하철 1호선 '간석오거리역'이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

본건은 인접 도로(북서측, 노폭 약 8m)와 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역이며, 외국인 등의 토지거래계약 허가구역(2025년 8월 21일까지)에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건은 강제경매 사건으로, 말소기준권리는 2022년 1월 4일 접수된 이윤선 근저당권(35,000,000원)입니다.

해당 근저당권은 낙찰자가 인수해야 하는 조건입니다.

주택임차권 등기(지혜림, 273,000,000원)는 2023년 3월 27일 접수되었으며, 말소 대상입니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서 제출에 따른 것으로 판단됩니다.

임차인 현황에 따르면 ZADAMIN 임차인이 있으며, 보증금 1,000,000원, 차임 900,000원 조건으로 2023년 6월 15일 전입(사업일자)하였습니다. 이 임차인은 대항력이 있는 것으로 판단됩니다.

HUG(주택도시보증공사)의 임차인은 보증금 273,000,000원, 차임 0원 조건으로 2021년 2월 5일 전입하였으며, 확정일자는 2021년 1월 19일입니다. 이 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

등기부등본 상 확인되는 총 채권액은 308,000,000원 (HUG 강제경매 273,000,000원 + 이윤선 근저당 35,000,000원)입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 간석동 일대는 주거용 건물과 상업시설이 혼재된 지역입니다.

인근에 초등학교, 지하철역, 버스정류장 등이 위치하여 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2014년식 64.73㎡ 다세대주택 '풍경채'가 2026년 3월 173,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 약 2,672,655원/㎡의 가격입니다.

본 건 메르디앙은 2018년 건축된 신축 건물(4년차)로, '풍경채'(2014년 건축, 8년차)보다 연식이 짧아 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다. 메르디앙은 건축물대장상 '업무시설'로 등재되어 있으나, 실질적으로는 주거용으로 활용되고 있어 오피스텔 또는 도시형생활주택의 성격을 띨 수 있습니다.

감정가 252,000,000원 대비 유사 면적의 '풍경채' 거래가(173,000,000원)를 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 그러나 신축 연식과 입지 조건을 고려하면 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

주변에는 인천약산초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

대중교통 이용은 인천지하철 1호선 간석오거리역을 통해 가능하며, 다수의 버스 노선도 이용할 수 있습니다.

상업지역에 혼재되어 있어 다양한 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

단, 위락시설 등이 혼재하는 상업지역 특성상 주변 환경에 대한 개별적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 Z (보증금 1,000,000원, 차임 900,000원, 대항력 있음): 해당 임차인은 대항력이 있으므로, 낙찰 시 보증금 1,000,000원을 인수하거나 별도 정산해야 할 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충될 수 있으므로, 상세한 확인이 반드시 필요합니다.

인수되는 근저당권(35,000,000원): 낙찰자는 이 금액을 추가로 부담해야 합니다.

감정가 대비 시장 가격 조사 필요: '풍경채'의 최근 거래가와 비교 시 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있어, 시세 조사를 통해 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

토지이용계획 상 제한사항: 외국인 등 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 매입 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2018년 완공)인 오피스텔 또는 도시형생활주택(다세대주택으로도 신고됨)으로, 입지 및 교통 편리성은 보통 수준입니다.

가장 큰 리스크는 대항력있는 임차인 Z 의 존재와 인수해야 하는 근저당권입니다. 또한, 감정가와 최근 유사 물건의 거래가 간의 괴리가 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

HUG 보증 건이 말소 처리되어 임차인 관련 부담이 줄어들 가능성이 높으나, 인수되는 근저당 및 대항력있는 임차인의 보증금은 반드시 총 취득 비용에 포함하여 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2018년식)이라는 점은 장점입니다.

간석오거리역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

상업지역 내 위치하여 향후 지역 개발 가능성 및 상권 활성화 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

건축물대장상 '업무시설'로 표기되어 있으나, 실제 주거용으로 활용되고 있어 다양한 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 규정에 따라, 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다.

인수해야 할 보증금(ZADAMIN): 1,000,000원

인수해야 할 근저당: 35,000,000원

감정가: 252,000,000원

현재 시장 상황과 본건의 리스크(대항력있는 임차인, 인수 근저당)를 고려하여, 감정가 수준에서 낙찰받는다고 가정할 때, 총 취득 비용이 감정가를 초과하지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

총 예상 취득 비용 = 입찰가 + 인수 보증금 + 인수 근저당

252,000,000원 (감정가) ≈ 입찰가 + 1,000,000원 + 35,000,000원

입찰가 ≈ 252,000,000원 - 36,000,000원 = 216,000,000원

따라서, 예상 입찰가는 216,000,000원으로 제안합니다.

이는 감정가를 기준으로 하되, 인수되는 채무와 임차인 보증금을 고려하여 산정된 금액입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사와 최근 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.