나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65199 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 730-7 식사동씨제이홈타운2차 1동 지1층비102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 환성감정 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 "고양국제고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 신축 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 지1층비102호로서, 외벽 : 스톤코트 및 일부 외장타일 마감 등, 내벽 : 목재붙임, 벽지도배 및 타일마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조) 1개호로 이용중이며, 구조물PIT(토사채움)부분을 주택의 일부(방2, 창고, 드레스룸)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비(1층~4층) 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로 다세대주택 3개동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리지역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건은 공부상 1동이나 건물 외벽에 101동으로 표기됨. 3) 본건은 후첨 "내부구조도"와 같이 토사채움 부분을 무단증축하여 주거용으로 이용중으로 이를 고려하여 평가하였으며, 무단증축 등의 사유로 추후 위반건축물로 등재될 수 있으며, 이에 따른 철거나 원상복구 등의 시정명령 및 이행강제금의 부과 대상이 될 수 있음에 유의하시기 바람.

물건 비고

1. 공부상 1동이나 건물 외벽에 101동으로 표기됨.
2. 감정서 첨부"내부구조도"의 토사채움 부분을 무단건축하여 주거용으로 이용중으로 이를 고려하여 감정평가함. 추후 위반건축물로 등재될 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경65199 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 730-7, 식사동씨제이홈타운2차 1동 지1층비102호

용도: 다세대주택

감정가: 263,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 구OOOOOOO

1.2. 건물/토지 현황

토지면적: 92.35㎡ (약 27.94평)

토지지분: 92.35㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 83.89㎡ (약 25.38평)

건물지분: 83.885㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상

토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치하며, 주변에 "고양국제고등학교"가 북서측 인근에 소재하고 있습니다. 지역은 신축 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전 (2018-02-13): 이은성

* 근저당권 (2018-02-13): 구로신용협동조합, 채권액 12,000,000원

* 소유권 이전 신탁 (2018-02-13): 주식회사무궁화 신탁

* 임의경매 (2025-12-19): 구로신용협동조합, 채권액 119,427,471원

* 등기부채권 총액: 131,427,471원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: P * (PRAPASIRISULEERATCHADAPORN)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-17

* 확정일자: 해당 없음

* 배당신고일자: 해당 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 있으나 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 보증금/차임이 0원이더라도 주의가 필요합니다.

3.3. 권리 인수 여부

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 공부상 1동이나 건물 외벽에 101동 표기, 토사채움 부분 무단증축 등은 별도의 위험 요인으로 고려해야 합니다.)

4. 상권분석

해당 물건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근 학교 및 근린생활시설과의 연계성을 고려할 때 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 다만, 대규모 상업 시설과의 거리는 다소 있어 주요 상권은 아닙니다.

5. 생활정보

주변에 "고양국제고등학교" 등이 있어 교육 환경이 비교적 양호하며, 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 차량 이용 시 주요 도로 접근성이 좋고 버스 정류장이 인접해 있어 교통 이용도 보통입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 외벽 표기 상이: 공부상 1동이나 건물 외벽에 101동으로 표기되어 있어 혼동의 여지가 있습니다.

* 무단 증축 및 위반건축물 가능성: 감정평가 시 '내부구조도'의 토사채움 부분을 무단 건축하여 주거용으로 이용 중인 점을 고려하였으며, 이는 추후 위반건축물로 등재될 수 있습니다. 이로 인해 철거나 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 불이익이 발생할 수 있습니다. (상당히 중요한 리스크 요인입니다.)

* 토지이용계획 관련 제한: 계획관리지역, 성장관리구역(복합존), 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 속해 있어 향후 토지 이용 및 거래 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 6천 3백만원입니다. 비교적 양호한 입지조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 하지만, 건물 외벽 표기 오류 및 가장 큰 리스크 요인으로 '토사채움 부분 무단 증축'으로 인한 위반건축물 등재 가능성이 존재합니다. 이로 인해 추후 철거, 원상복구, 이행강제금 부과 등 상당한 추가 비용 및 법적 문제가 발생할 수 있어 투자 시 신중한 접근이 필요합니다. 임차인은 있으나 대항력 및 보증금, 차임이 없어 명도 관련 부담은 적을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 인근 신축 다세대 및 연립주택 시세 대비 상대적으로 낮은 감정가

* 주거지로서 기본적인 생활 인프라 및 교육 환경 양호

* 무단 증축 부분의 법적 문제 해결 가능성 또는 리스크 감수 후 저가 매수 시 시세 차익 기대

9. 예상 입찰가

최근 인근 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적대의 다세대주택 매매가는 ㎡당 약 320만원에서 410만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 건물 면적(83.89㎡)을 기준으로 시세 환산 시 약 2억 7천만원 ~ 3억 4천만원 수준으로 추정됩니다.

하지만, 본건의 가장 큰 리스크인 '무단 증축'으로 인한 위반건축물 등재 가능성 및 이로 인한 예상 복구 비용, 행정 처분 비용 등을 고려할 때, 감정가(2억 6천 3백만원) 이하에서 신중하게 접근해야 합니다.

채권액(약 1억 3천 1백만원)을 고려하고, 위반건축물 리스크를 반영한 예상 입찰가는 2억 1천만원 ~ 2억 4천만원 범위 내에서 보수적으로 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. (입찰 예정 시에는 반드시 현장 확인 및 법률 전문가와 상의하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.