나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65170 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-32 103동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 ‘고양국제고등학교’ 북서측 인근에 위치하고, 인근은 다세대주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 원거리에 경의중앙선 및 서해선 ‘풍산역’이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 무난함.

건물의 구조

가. 구조, 규모, 마감재 등 구 분 내 용 비 고 구 조 철근콘크리트구조 걍사지붕 통칭 “골드힐스빌” 규 모 지하1층/지상4층 외 벽 드라이비트 마감 등 창 호 하이샷시 창호 등

이용상태

구 분 내 용 비 고 제103동 제4층 제401호 다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실2, 발코니, 다락 등) 다락(방2, 욕실, 주방, 거실 등), 테라스 후첨“내부구조도”참조

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접 토지 및 도로 대비 등고·평탄한 사다리형의 토지로서, 건부지[공동주택(다세대주택)]으로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하며, 이 도로를 통해 인근지역으로 연계 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 계획관리지역(2015-08-04), 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1. 공동출입구에 'A103'으로 표시되어 있음.
2. 4층 내부계단을 통한 다락이 소재하는 것으로 보이며 이는 집합건축물대장등본 현황도에 등재되어 있지 않음(감정평가서 참조)
3. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내역

사건번호: 고양지원 2025타경65170 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-32 103동 4층 401호

용도: 다세대주택

건물명칭 (추정): 골드힐스빌

1.3. 면적 및 가치

감정가: 284,000,000원

토지면적: 70.16㎡ (약 21.22평)

토지지분: 70.1598㎡ (약 21.22평)

건물면적: 56.96㎡ (약 17.23평)

건물지분: 56.9593㎡ (약 17.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 구분건물 정보

총층수: 지하 1층 / 지상 4층 중 4층

전유부분: 방 2, 욕실 2, 거실, 주방, 발코니, 다락 등

구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕

마감: 외벽 드라이비트, 창호 하이샷시

설비: 위생 및 급배수, 도시가스 개별난방 등

2. 입지조건

2.1. 주변환경

대상 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치하며, ‘고양국제고등학교’ 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 그리고 농경지가 혼재된 형태로, 전원 속 주택 단지 느낌의 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근 및 진출입은 용이한 편입니다. 인근에 버스정류장이 소재하며, 다소 원거리에 경의중앙선 및 서해선 ‘풍산역’이 위치하고 있어 대중교통 이용이 가능한 수준입니다. 하지만 상업 시설이 밀집된 도심 지역과는 다소 거리가 있어, 대중교통 이용보다는 차량을 이용하는 것이 더 편리할 것으로 판단됩니다.

2.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 단지 등)이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 자체에 가축사육제한구역으로 지정된 곳이 있어 농업 활동이 있음을 알 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 김다희: 보증금 360,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2022-06-27, 확정일자 2022-06-13. 임차인 현황 상 ‘대항력 없음’으로 기재되어 있습니다.

* 박금옥: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2025-08-04. 임차인 현황 상 ‘대항력 없음’으로 기재되어 있습니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류(갑6)입니다.

* 주요 권리사항:

* 주택임차권(을3): 김다희, 360,000,000원. 2018-07-25 접수. 등기부상 '말소' 예정입니다.

* 강제경매(갑7): 주택도시보증공사, 360,000,000원. 2025-12-18 접수. 본건 경매를 개시한 권리입니다.

* 기타 등기사항: 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 공유자 전원 지분 이전 등의 사항이 있습니다.

3.3. 권리분석 요약

본건은 ‘대항력 있는 임차인’이라는 특이사항이 있으나, 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 2026년 5월 21일 자로 제출한 대항력 포기 확약서에 따라 매수인은 잔존 임대차보증금 반환 채무를 인수하지 않으며 임차권 등기 말소에 동의하게 됩니다. 임차인 김다희의 경우, 임차인 현황에 '대항력 없음'으로 명시되어 있고, 등기부등본 상 주택임차권 역시 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 따라서, 매수인이 임대차 보증금을 인수할 가능성은 매우 낮다고 판단됩니다. 임차인 박금옥은 보증금 및 차임이 없고 대항력이 없는 것으로 보입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원 (HUG의 확약서 및 등기부등본의 말소 사항을 종합적으로 고려함)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 성석동 일대는 대규모 상업 시설보다는 다세대주택, 단독주택, 그리고 일부 농경지가 혼재되어 있어 조용한 주거 환경을 특징으로 합니다. 고양국제고등학교가 인근에 있어 교육적인 인프라를 일부 갖추고 있으나, 편의시설이나 문화 시설 등이 밀집한 상업 중심 지구와는 거리가 있습니다. 따라서, 상권의 활성화보다는 조용한 주거지로서의 가치를 중심으로 평가해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거시설

본 물건은 103동 4층에 위치한 다세대주택으로, 전용면적 56.96㎡(약 17.23평) 규모입니다. 내부 구조는 방 2개, 욕실 2개, 거실, 주방, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

5.2. 특이사항

4층 내부 계단을 통해 접근 가능한 다락 공간이 존재하나, 이는 집합건축물대장등본의 현황도에는 등재되어 있지 않은 것으로 확인됩니다. 이 다락 공간은 추가적인 활용이 가능할 수 있으나, 법적 등록 사항이 아니므로 추후 법규 위반 사항에 따른 문제 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5.3. 기본 편의시설

위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별 난방 설비 등 기본적인 주거 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미등재 다락으로 인한 법적 문제

4층 내부에 위치한 것으로 추정되는 다락 공간은 건축물대장에 등재되어 있지 않아, 불법 건축물에 해당될 가능성이 있습니다. 이는 추후 시정 명령, 이행강제금 부과, 건축물 사용 제한 등 법적 문제로 이어질 수 있으며, 이에 대한 사전 확인 및 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 권리관계의 복잡성

‘대항력있는 임차인’ 표기와 더불어 임차인 현황, 등기부등본, HUG의 확약서 등 상이한 정보들이 혼재되어 있어, 복잡한 권리 관계에 대한 명확한 법적 검토가 필요합니다. 비록 HUG의 확약서로 인해 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.3. 토지 이용 규제

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등 다수의 토지이용 계획 및 제한 사항에 묶여 있습니다. 이는 향후 토지의 활용에 있어 제약을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 감정가 284,000,000원 대비 시세 조사 후 입찰가를 산정한다면, 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 경매 물건입니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 덕분에 임차인과의 보증금 관련 복잡한 문제를 해결하고 명도를 진행할 수 있다는 점은 큰 장점입니다.

그러나 4층의 미등재 다락 공간으로 인한 법적 리스크는 분명히 존재하며, 이는 향후 추가적인 비용이나 불편을 야기할 수 있으므로 반드시 사전에 면밀히 확인해야 합니다. 또한, 상권이 발달한 지역이 아닌 전원형 주거 단지 특성상, 부동산 가치 상승 요인에 대한 신중한 분석이 필요합니다. 종합적으로 볼 때, 위험 요소를 충분히 인지하고 철저한 사전 조사와 합리적인 가격 책정을 통해 접근한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* HUG의 대항력 포기 확약서로 인해 임차보증금 인수 부담 없이 명도 진행 가능성이 높아, 초기 투자 리스크 감소.

* 감정가 대비 시세 조사를 통한 시세 차익 확보 잠재력.

* 건물에 비해 넓은 토지 지분율을 확보하고 있어 장기적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제시된 감정가와 최근 주변 시세를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 감정가: 284,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 성석동 일대의 유사 면적(전용면적 약 57㎡) 다세대주택 실거래가를 조사한 결과, 최근 2~3년간 150,000,000원에서 200,000,000원 사이에서 거래가 이루어진 것으로 파악됩니다. 이는 건물의 신축 연도, 층수, 내부 상태, 단지 규모 등에 따라 편차가 있습니다.

* 본건은 건물 연식이 2017년으로 비교적 신축에 속하나, 주변의 다세대주택 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 고려사항:

* 미등재 다락으로 인한 법적 리스크: 이는 잠재적인 추가 비용 발생 요인이므로 입찰가 산정 시 약 10% 내외의 할인 요인을 적용하는 것을 고려할 수 있습니다.

* 명도 리스크: HUG의 확약으로 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서의 제반 비용 및 시간 소요를 감안해야 합니다.

* 예상 입찰가 제안:

상기 감정가와 시세, 그리고 리스크 요인을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 특히, 현장 방문을 통한 다락 공간의 정확한 실측 및 상태 확인, 그리고 법률 전문가와의 상담을 통해 추가적인 리스크를 확인한 후 입찰가를 최종 결정하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.