나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72848 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 147-3 삼신푸른솔아파트 103동 15층1511호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "너구내고개교차로" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리벽식구조 평스라브지붕 지하1층/지상20층 건물 내 15층 1511호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(전유면적 : 59.63㎡, 계단식)로 이용중임.

설비내역

기본적 위생설비, 급.배수설비, 소화설비, 화재경보설비, 승강기설비 및 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측 외곽공도를 통하여 차량진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 성장관리계획구역(일반형 , 도시개발과 문의), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설 설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 토지거래 계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025- 1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

1.2. 권리분석

1.3. 상권분석

1.4. 생활정보

1.5. 잠재적 리스크

1.6. 종합 의견

1.7. 투자 포인트

1.8. 예상 입찰가

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1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72848 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 147-3 삼신푸른솔아파트 103동 15층 1511호

용도: 아파트

감정가: 201,000,000원 (2억 1백만원)

토지면적: 29.78㎡ (약 9.01평)

건물면적: 59.63㎡ (약 18.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "너구내고개교차로" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경 보통시됨.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 무난시됨.

* 인접 도로상태: 본건 아파트단지 동측 외곽 공도를 통하여 차량진출입 가능함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2003년 7월 10일 우리은행 근저당권 (을3)

* 등기부 현황:

* 소유권 이전: 1998년 8월 14일 (육창수)

* 근저당권: 2003년 7월 10일 우리은행 (54,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 2008년 7월 10일 우리은행 (102,000,000원) - 말소

* 가압류: 2025년 4월 7일 롯데카드 (12,920,885원) - 말소

* 가압류: 2025년 4월 11일 신용보증기금 (183,749,400원) - 말소

* 가압류: 2025년 5월 1일 우리은행 (81,458,789원) - 말소

* 가압류: 2025년 6월 13일 주식회사 케이비국민카드 (37,604,963원) - 말소

* 가압류: 2025년 7월 15일 현대캐피탈 (17,617,899원) - 말소

* 가압류: 2025년 7월 24일 우리은행 (22,784,361원) - 말소

* 임의경매 개시: 2025년 12월 19일 에이치에프더블유오삼씨유동화전문유한회사 (156,000,000원) - 본건 경매개시

* 총 채권액: 등기부상 채권 총액 512,136,297원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계 미상. (임대 관계 미상으로 명도 시 주의 필요)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "지상권개요"만 기재되어 있으나, 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼합된 일반적인 주거 지역입니다.

* 혐오시설 조사: 주변 지역 조사 결과, 특별히 거론될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 인근에 남양주 화도푸른물센터(하수처리장)가 있으나, 친환경 시설로 운영되며 관광 명소화된 사례가 있습니다. 또한, 과거 남양주시의 쓰레기 처리 시설 관련 논의가 있었으나, 본건 아파트 위치와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트벽식구조, 지하1층/지상20층 건물 중 15층 1511호.

* 이용 상태: 아파트 (전용면적: 59.63㎡ / 약 18.04평)

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 소화, 화재경보, 승강기, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 삼신17차푸른솔

* 주소: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 147-3

* 사용승인일: 1998년 08월 13일

* 총 세대수: 757세대 (103동 기준 237세대)

* 총 주차대수: 약 608대 (단지 전체 기준)

* 최고층: 20층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등

* 면적 정보:

* 전용면적: 59.63㎡ (약 18.04평)

* 분양면적: 제공된 정보 내에서 해당 호실의 분양면적을 특정하기 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 총 채권액: 등기부상 총 채권액 512,136,297원으로 감정가 201,000,000원 대비 상당히 높습니다. 이는 채권 회수를 위한 경쟁적인 입찰로 이어질 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황상 보증금 합계는 0원이지만, 임대 관계가 미상으로 파악되어 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설 설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역, 토지거래 계약에 관한 허가구역(외국인 등/용도:주택) 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 삼신푸른솔아파트 103동 15층 1511호로, 1998년에 준공된 아파트입니다. 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성은 양호한 편입니다. 등기부상 다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 총 채권액이 감정가를 상회하며, 임대차 관계가 불분명한 점은 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 또한, 토지이용계획상 여러 규제가 존재하므로 투자 전 관련 법규를 상세히 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 시세 반영: 동일 면적(59.63㎡)의 최근 매매 사례가 15,600만원 수준으로, 감정가 20,100만원보다 낮게 형성되어 있어 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

* 주거 안정성: 아파트 단지 내 위치하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 말소될 것으로 예상되어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 6월 10일 거래: 59.63㎡, 6층, 15,600만원

* 2026년 6월 2일 거래: 59.63㎡, 18층, 15,600만원

* 2026년 6월 10일 거래: 84.92㎡, 11층, 22,000만원

* 본건 물건은 59.63㎡ 면적이며 15층입니다. 최근 동일 면적의 거래 가격이 15,600만원으로 확인되었습니다.

* 감정가는 20,100만원입니다.

* 현 시세와 경매 물건의 특성을 고려할 때, 15,600만원에서 18,000만원 사이의 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다.

* 본 가격은 현재 파악된 정보를 바탕으로 한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석의 최종 확인, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.