나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65177 [1] 경기도 파주시 야당동 226-23 우리하임 101동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한길감정 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '경의중앙선 야당역' 북동측 인근에 위치하고 있는 공동 주택(다세대주택)인 '우리하임'내 제101동 제1층 제101호로서, 주위는 동류형의 다세대주택 등 공동주택 밀집지대와 단독주택지대, 소규모의 점포, 일부 공장 등 공업용지대 등이 혼재 하여 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량의 진.출입은 용이하고, 인근으로는 경의중앙선인 야당역사가 소재하고 있 고, 송학길 등 주요도로가 지나고 있어서, 제반 교통사정은 대체적으로 보통시되는 지역임.

건물의 구조

본건 구분건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물내의 1층 101호로서, 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시창호 등으로 마감하였음.

이용상태

공동주택인 다세대주택내 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 및 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 직사각형태의 토지로서, 기준시점 현재 공동주택인 다세대주택단 지 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 단지내의 진입포장도로에 한면이 접하여 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 본건 공동주택(다세대주택)에 대한 내부구조는 폐문부재로 인하여 부득이 집합건축물 대장상의 등재사항 및 현황도면 그리고 동일면적(평형)의 표준적인 이용상황 등을 종 합적으로 참작하여 후첨과 같이 도시하였음.

물건 비고

부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 3번 2023년 9월 20일 제67957호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 4. 24.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경65177 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 226-23 우리하임 101동 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 250,000,000원

토지면적: 64.57㎡ (약 19.53평)

토지지분: 64.57㎡ (약 19.53평)

건물면적: 57.67㎡ (약 17.44평)

건물지분: 57.67㎡ (약 17.44평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '경의중앙선 야당역' 북동측 인근에 위치하고 있습니다 [cite: 감정평가서 요약].

* 주위환경: 인근 지역은 동류형의 다세대주택 등 공동주택 밀집지대와 단독주택지대, 소규모 점포, 일부 공장 등이 혼재되어 있습니다 [cite: 감정평가서 요약].

* 교통: 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 경의중앙선 야당역과 송학길 등 주요 도로가 있어 전반적인 교통 사정은 대체로 보통으로 평가됩니다 [cite: 감정평가서 요약].

* 주변시설: 조사된 바에 따르면 본건 주위에는 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)가 강제경매를 신청하였습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김영재

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 9월 14일

* 확정일자: 2021년 8월 19일

* 배당신고일자: 2023년 9월 20일

* 대항력: 없음

* 등기부상 권리관계:

* 을구 순위 3번 주택임차권 등기는 임차인의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하여 말소될 예정입니다. 따라서 본 경매 절차를 통해 인수되는 임차보증금은 없습니다 [cite: 물건명세서 참고사항].

* 말소기준권리: 2023년 4월 27일자 파주시의 압류 (갑9) 입니다.

* 기타 압류, 강제경매 등기 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 총 권리 분석: 본건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 채권양수인인 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 임차권 관련 부담이 해소될 것으로 보입니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 속한 '우리하임' 아파트 단지는 2016년에 건축되어 비교적 신축에 속합니다.

* 최근 주변 거래 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 2일, '태종에비뉴' (2019년식, 65.1㎡, 3층)가 28,500만원에 거래되었습니다. 평당 약 438만원 수준입니다.

* 2026년 7월 1일, '요산아트빌' (2015년식, 56.0㎡, 1층)이 15,000만원에 거래되었습니다. 평당 약 268만원 수준입니다.

* 2026년 7월 1일, '자연에가' (2015년식, 57.5㎡, 2층)가 18,000만원에 거래되었습니다. 평당 약 313만원 수준입니다.

* 본건(2016년식, 57.67㎡, 1층)의 감정가 25,000만원은 최근 거래된 2015년식 주택들의 가격보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 단지별 브랜드 가치, 층수, 정확한 입지 조건 등의 차이로 보입니다. 2019년식 '태종에비뉴'의 높은 거래가는 본 물건의 감정가격을 뒷받침하는 요소로도 볼 수 있으나, 층수 및 건축 연식 차이를 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 경의중앙선 야당역을 도보로 이용 가능하여 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 주거환경: 주변에 다세대주택 및 공동주택 단지가 밀집해 있어 주거 인프라가 형성되어 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 또는 인근에 소규모 점포가 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 시세: 본건의 감정가 25,000만원이 주변 유사 물건의 최근 거래가(15,000만원 ~ 18,000만원) 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 2019년식 '태종에비뉴'의 28,500만원 거래가는 감정가의 적정성을 뒷받침할 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

* 1층 거주: 1층 세대의 경우, 채광, 조망, 소음, 사생활 보호 등에 있어 일부 단점이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 야당역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 2016년식의 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 임차권 관련 복잡한 권리 관계는 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 해결될 가능성이 높아, 낙찰 후 인수되는 권리가 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가(25,000만원)가 최근 실거래가(15,000만원 ~ 18,000만원)와 다소 차이를 보이며, 2019년식 고가 거래 사례(28,500만원)와의 비교 시 신중한 접근이 필요합니다. 1층이라는 점도 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 야당역 초역세권 입지로 인한 높은 대중교통 이용 편의성.

* 해결된 임차권 관련 권리사항으로 인한 낙찰 후 명도 및 권리 부담 감소.

* 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 시세 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가와 본건의 감정가, 그리고 입지 및 건물 특성을 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가는 210,000,000원에서 230,000,000원 사이로 예상됩니다. 특히 2015년식 유사 면적 물건이 15,000만원~18,000만원에 거래된 점과 2019년식 상위 물건이 28,500만원에 거래된 점, 그리고 감정가 25,000만원을 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 220,000,000원 을 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.