나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65159 [1] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 588-47 힐크라운 105동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 "파주소방서" 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 중 1층 101호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일마감 등, 창호 : 새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 "내부개황도" 참조) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026.05.21.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경65159 (1)

소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 588-47 힐크라운 105동 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 285,000,000원

토지면적: 70.00㎡ (약 21.18평)

토지지분: 70㎡ (약 21.18평)

건물면적: 55.65㎡ (약 16.84평)

건물지분: 55.65㎡ (약 16.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1. 1.

입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 "파주소방서" 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지대로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

1.1. 1.

생활정보

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 중 1층 101호입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감 등이며, 창호는 새시 이중창호로 되어 있습니다.

* 이용상태: 다세대주택 1개 호실로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지형상 및 이용상태: 본건 토지는 사다리형으로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 준보전산지이며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)에 해당합니다.

* 공부와의 차이: 없습니다.

* 기타 참고사항: 임대 관계는 미상입니다.

1. 2.

권리분석

* 말소기준권리: 2025년 11월 18일자 남동구(인천광역시)의 압류(갑8)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 285,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-12

* 확정일자: 2022-03-30

* 배당신고일자: 2024-04-19

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 현황상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으며, 등기부등본 상 주택임차권(을3)은 말소 예정입니다.

1.2. 1.

주의사항 및 특이사항

* 신청채권자 주택도시보증공사는 2026년 5월 21일자로 대항력 포기 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의합니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다.

* 특이사항으로 '대항력있는임차인', 'HUG 인수조건 변경', '선순위임차권' 등이 기재되어 있으나, 상기 HUG의 대항력 포기 확약서로 인해 낙찰자에게 부담이 되지 않을 것으로 판단됩니다.

1. 3.

상권분석

제공된 최근 매매 및 전월세 정보 분석 결과, 본건 소재지인 파주시 파주읍 봉서리 일대의 다세대주택 및 연립주택 시세는 다음과 같습니다.

* "더힐펠리스" (2019년 준공, 67.63㎡) : 2026년 3월 15억원, 2026년 5월 15.3억원에 거래되었습니다. (평당 약 735만원)

* "문산해비치빌" (2021년 준공, 61.7㎡) : 2026년 3월 12.2억원에 거래되었습니다. (평당 약 652만원)

본건 건물(힐크라운, 2020년 준공, 55.65㎡)의 면적과 유사한 "문산해비치빌"(61.7㎡)의 최근 거래가(12.2억원)를 기준으로 평당 약 652만원으로 산정 시, 본건의 예상 시장 가치는 약 1억 980만원(55.65㎡ * 652만원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

다만, 감정평가액은 2억 8,500만원으로 시장 시세보다 현저히 높게 평가되었습니다. 이는 HUG 보증 관련 특수성 또는 다른 요인이 반영된 결과일 수 있으나, 현재 시장 가격을 기준으로 판단할 때 감정가와의 괴리가 큰 점은 유의해야 합니다.

1. 4.

잠재적 리스크

* 감정가와 시장 시세 간의 큰 격차: 현재 시장 거래가를 기준으로 산정했을 때, 감정평가액 2억 8,500만원은 과대평가된 것으로 보입니다. 실제 입찰 시에는 시장 시세를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등의 특정 주택 거래 시 토지거래 허가를 받아야 하는 구역으로, 향후 매도 시 제한사항이 될 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 가축사육제한구역, 제한보호구역, 준보전산지 등에 속해 있어 건축 행위나 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1. 5.

종합 의견

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 다세대주택으로, HUG의 대항력 포기 확약서로 인해 임차인 관련 인수 부담이 전혀 없는 것이 큰 장점입니다. 건물은 2020년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

그러나 가장 큰 문제는 감정평가액(2억 8,500만원)과 최근 시장 거래가(약 1억 1천만원 ~ 1억 5천만원) 사이의 현저한 차이입니다. 이로 인해 입찰 전략 수립에 신중함이 요구됩니다. HUG 보증금(2억 8,500만원)과 감정가가 일치하는 점은 특이사항으로, 이 부분을 염두에 두고 접근해야 합니다.

1. 6.

투자 포인트

* 인수 부담 없는 임차권: HUG의 포기 확약으로 인해 임차인의 보증금 2억 8,500만원을 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다. 이는 곧 투자 비용 절감 효과로 이어집니다.

* 비교적 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 파주시 개발 잠재력: 파주시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1. 7.

예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 없고, 최근 시장 거래 시세를 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

* 최근 시세 분석 결과 (약 1억 1천만원 ~ 1억 5천만원)

* 감정가: 2억 8,500만원

시세 대비 감정가가 높게 형성된 점, 인수 부담이 없는 점 등을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 시장 시세를 중심으로 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 시세 기준으로 판단했을 때, 다음과 같은 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 180,000,000원

이는 시장 시세(약 1.1억~1.5억)의 약 1.4배 ~ 1.6배 수준이며, 감정가의 약 63% 수준입니다. 감정가와 시세의 괴리가 큰 만큼, 유찰 가능성을 염두에 두고 입찰가격을 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보 및 최근 시장 동향을 바탕으로 산정된 것이며, 실제 경매 진행 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.