나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65168 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1418-2 모리안3차 2동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건 일련번호1 -(가)는 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "고양 송암고등학교" 북측 인근에 위치하며, 인근지역은 공동주택, 단독주택, 소규모 창고 및 근린생활시설 등이 혼재되어있는 지역으로 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

대상물건 일련번호1-(가)까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건 일련번호1-(가)는 철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 내 제3층 제301호로서 (사용승인일: 2017-06-23) 외벽: 드라이비트 마감 및 일부 돌붙임 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 창호: 샤시 창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

대상물건은 공동주택(방, 거실, 주방, 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

대상물건 일련번호1-(가)는 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비, 전기설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상부동산 단지내 진입 도로를 통하여 남서측으로 고봉로 531번길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

? 토지<1> 계획관리지역 , 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도16m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 대상물건의 현장조사 당시 대상건물 벽면에 [ MorianⅣ ] 로 기재 되어있으나, 1층 현관에 3차 2동이라고 명시되어 있고, 대상 집합건물 등기사항전부증명서 및 집합건축물 대장 상 배치도, 도로명 주소 고봉로 551번길 11-69를 기준하여 현장조사 하였는바, 경매 진행 및 입찰시 이에 대하여 재확인 하시기 바람.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 장숙진)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.02.27.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 모리안3차 2동 3층 301호 다세대주택에 대한 경매 물건입니다.

* 사건번호: 고양지원 2025타경65168 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1418-2 모리안3차 2동 3층301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 316,000,000원

* 토지면적: 96.99㎡ (약 29.34평)

* 토지 지분: 96.9878㎡

* 건물면적: 82.97㎡ (약 25.10평)

* 건물 지분: 82.975㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 사용승인일: 2017-06-23

* 건물명: 모리안 3차 2동 301호

* 층수: 지상 4층 중 3층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 "고양 송암고등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 공동주택, 단독주택, 소규모 창고 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량으로의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

* 토지 및 도로상태

대상 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

대상 부동산은 단지 내 진입 도로를 통하여 남서측으로 고봉로 531번길과 접합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025-07-31자 고양시 압류 (갑4)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전: 주택임차권자 장숙진)

보증금: 322,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-04-07

확정일자: 2022-02-07

배당신고일자: 2024-04-15

대항력: 없음

비고: 신청채권자인 주택도시보증공사(양도 전: 주택임차권자 장숙진)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.02.27.자 인수조건 변경확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 본 물건 낙찰자는 해당 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

* 임차인: 정재우

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-08-06

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 보증금 및 차임이 없어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부 요약

* 소유권 이전 (이현, 2017-07-13)

* 주택임차권 (장숙진, 322,000,000원, 2024-04-15 접수, 말소 예정)

* 소유권 이전 (유병희, 2022-04-28, 매매 322,000,000원)

* 압류 (고양시, 2025-07-31, 말소기준권리)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 322,000,000원, 2025-12-18 접수)

* 건물 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 지상 4층 중 제3층 제301호이며, 2017년 6월 23일에 사용 승인되었습니다.

외벽은 드라이비트 마감 및 일부 돌붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샤시 창호 등으로 마감되었습니다.

이용 상태는 공동주택(방, 거실, 주방, 욕실 등)으로 사용 중입니다.

* 설비 내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 전기설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성

본건이 위치한 성석동 일대는 공동주택, 단독주택, 소규모 창고 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 토지 이용계획

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 특정 용도로 사용되는 토지)으로 지정되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

인근에 "고양 송암고등학교"가 위치하고 있으며, 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 이용할 수 있습니다.

* 주변 환경

고양시 성석동 일대는 환경 관리 및 폐기물 처리 시설(예: 고양 환경관리센터, 고양시 생활폐기물처리시설)이 위치해 있는 지역입니다. 이로 인해 일부 지역에서는 악취나 환경 관련 민원이 발생할 가능성이 있습니다. 물건지와의 정확한 거리는 현장 확인 및 추가 조사가 필요하나, 해당 지역의 환경적 특성을 고려할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 관련

신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금에 대한 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으므로, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다. 다만, 이러한 조건 변경 과정에서의 법적 절차 및 효력에 대한 최종적인 확인은 필요합니다.

* 토지 이용 제한

가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 환경 관련 요인

성석동 일대에 위치한 환경 기초 시설로 인해 소음, 악취 등 생활 편의 저하 가능성 또는 부동산 가치에 미치는 영향에 대한 사전 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 HUG와의 조건 변경으로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 2017년 준공으로 비교적 신축급에 해당하며 건물 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가가 최근 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 성석동 일대의 환경 기초 시설 분포에 따른 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 무잉수 보증금: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 신축급 다세대: 2017년 준공으로 건물 노후도가 적습니다.

* 시세차익 기대: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 316,000,000원

* 최근 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

- 2026년 5월, 68.77㎡ (약 20.8평) 건물이 17,400만원 (평당 약 836만원)

- 2026년 5월, 50.23㎡ (약 15.2평) 건물이 14,000만원 (평당 약 921만원)

- 2026년 5월, 53.39㎡ (약 16.2평) 건물이 11,000만원 (평당 약 679만원)에 거래되었습니다.

본건 물건은 건물 면적이 82.97㎡ (약 25.10평)이며, 감정가는 316,000,000원 (평당 약 1259만원)입니다.

최근 거래된 주변 물건들의 평당 가격(약 679만원 ~ 921만원)과 비교했을 때, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

하지만, 임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없는 점은 투자 가치를 높이는 요인이므로, 시세 하단부에서 감정가의 80~90% 수준을 고려한 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 230,000,000원 ~ 250,000,000원 (보증금 별도)

이는 보수적인 시세 분석과 투자 포인트를 종합적으로 고려한 가격이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가 시세 확인을 통해 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.