나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64997 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 720-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2026.01.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 ‘백송고등학교’ 북동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 및 소규모 공장, 창고 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 기호(1) 인접지까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

공히 인접토지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 기호(1)은 인접한 덕이동 770-1번지와 일단으로 주거용 및 공업용 부지로 이용중이며, 기호(4,5)는 도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1)은 지적도상 맹지이나 일단으로 이용중인 덕이동 770-1 북측 및 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하며, 기호(4,5)는 현황 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-08-23)(예지슬유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도16m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 일련번호(2) :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-08-23)(예지슬유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도16m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지), <추가기재>[JDS개발행위허가제한 해제에 따른 관리방안 적용지역(허가부서 별도 문의)] 일련번호(3) :계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-08-23)(예지슬유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도16m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

제시목록 외의 물건

후첨 지적 및 건물개황도, 사진용지 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서 벽체: 샌드위치 판넬 창호: 샤시창호임. 기호(3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서 외벽: 벽돌 쌓기 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 하이샤시 등임.

이용상태

기호(2)는 창고로 이용중이고, 기호(3)은 단독주택임.

설비내역

기호(2)는 기본적인 급배수설비 및 위생설비 갖추었고, 기호(3)은 기본적인 급배수설비 및 위생설비, 난방설비 등 갖춤.

부합물 및 종물

후첨 건물개황도 및 사진용지 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠,㉡,㉢) 포함.
2. 목록 4,5는 지분매각임.
3. 목록 1 토지는 목록 2,3 건물의 대지로 이용중임.
4. 목록 1 토지는 지적도상 맹지이나, 인접필지와 일단으로 도로에 접하고, 목록 1 토지 지상에는 본건 외 제시외 건물이 소재하고 있어 이로 인해 제한 받는 정도를 감안하여 최저매각가격이 정하여짐.
5. 목록 2 건물은 목록 1 토지와 본건 외 '덕이동 770-1번지' 토지 양 지상에 소재하고 있고, 매각시 본건 외 토지에 대한 법정지상권 성립불명.
6. 목록 4,5 토지는 도로로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 고양지원 2025타경64997 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 720-6

용도: 단독주택

감정가: 1,340,006,850원

토지 면적: 776.00㎡ (약 234.74평)

토지 지분: 688.6623㎡ (약 208.32평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 268.14㎡ (약 81.14평)

건물 지분: 268.14㎡ (약 81.14평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 전

특이사항: 법정지상권, 개발행위허가제한구역, 대항력있는 임차인, 지분 매각

주의사항:

1. 일괄 매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠,㉡,㉢) 포함.

2. 목록 4,5는 지분 매각임.

3. 목록 1 토지는 목록 2,3 건물의 대지로 이용 중임.

4. 목록 1 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 필지와 일단으로 도로에 접하고, 목록 1 토지 지상에는 본건 외 제시외 건물이 소재하고 있어 이로 인해 제한 받는 정도를 감안하여 최저매각가격이 정하여짐.

5. 목록 2 건물은 목록 1 토지와 본건 외 '덕이동 770-1번지' 토지 양 지상에 소재하고 있고, 매각 시 본건 외 토지에 대한 법정지상권 성립 불명.

6. 목록 4,5 토지는 도로로 이용중임.

특수 물건 정보: 법정지상권, 개발행위허가제한구역, 대항력있는 임차인, 지분 매각

감정평가서 요약: 토지감정요항표 및 건물감정평가요항표 참조.

건축물대장 상 총괄 표제부 정보에 따르면 해당 토지(720-6번지)의 전체 토지 면적은 1438㎡이며, 총 건축 면적은 572.37㎡, 연면적은 664.14㎡입니다. 주요 용도는 단독주택으로 기재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

위치: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 720-6번지

주위 환경: '백송고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 소규모 공장, 창고 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건 소재 토지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

- 일련번호(1) 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 상대보호구역(예지슬유치원), 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

- 일련번호(2) 토지는 위와 같으며, 추가적으로 JDS개발행위허가제한 해제에 따른 관리방안 적용지역입니다(허가 부서 별도 문의 필요).

- 일련번호(3) 토지는 위와 같으나, JDS개발행위허가제한 관련 내용은 제외됩니다.

인접 도로 상태:

- 본건 기호(1) 토지는 지적도상 맹지이나, 인접한 덕이동 770-1번지와 일단으로 이용 중이며, 북측 및 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

- 본건 기호(4,5) 토지는 현황 도로로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 권리 관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리: 2022년 5월 10일 접수된 송포농업협동조합의 근저당권 (을13)입니다.

등기부 채권 총액:

- 토지 등기부채권 총액: 1,218,621,479원

- 건물 등기부채권 총액: 1,227,795,035원

등기 사항 요약:

- 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위이거나 동일한 순위로서, 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 법정지상권 등은 말소되지 않을 수 있습니다.

임차인 현황:

- 임차인: 피

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 12월 5일

대항력: 없음

- 임차인: 한

보증금: 5,000,000원

차임: 550,000원

전입일자: 2017년 8월 17일

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 2017년 8월 17일 전입하여 대항력을 갖춘 것으로 확인됩니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 유무는 별도 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

- 임차인: 홍

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 미상

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (단, 상기 '한 ' 임차인의 대항력 존재 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.)

1.3. 상권분석

본 물건은 다세대주택, 소규모 공장, 창고 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다.

주거용 및 공업용 부지로 이용되는 토지가 많으며, 일부는 도로로 사용되고 있습니다.

건물의 주된 용도는 단독주택이나, 건축물대장 상 제1종근린생활시설 용도로도 기재되어 있어 복합적인 용도 지역으로 볼 수 있습니다.

차량 접근성은 양호하며 대중교통 이용도 편리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

주변 주요 시설:

- 교육시설: 백송고등학교 북동측 인근에 위치합니다. 상대보호구역(예지슬유치원)으로 지정된 지역이 인접해 있습니다.

- 교통시설: 인근 노선버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

- 편의시설: 주변 지역에 대한 상세한 편의시설 정보는 추가 조사가 필요합니다.

- 혐오시설: 현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있다고 명시되어 있지 않으나, 소규모 공장 및 창고가 혼재하는 지역 특성상 일부 시설에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

법정지상권 성립 불명: 목록 2번 건물이 목록 1번 토지 외 '덕이동 770-1번지' 토지 양 지상에 소재하고 있으며, 본건 외 토지에 대한 법정지상권 성립 여부가 불명확하여 건물 사용 및 토지 이용에 제약을 초래할 수 있습니다.

타인 토지 침범: 목록 2번 건물이 인접 토지(덕이동 770-1번지)의 지상에 일부 걸쳐 소재하고 있어, 토지 이용 관계가 복잡하며 추후 분쟁의 소지가 있습니다.

맹지 및 도로 접합: 목록 1번 토지는 지적도상 맹지에 해당하나, 인접 필지와 일단으로 도로에 접하여 이용 중입니다. 다만, 법률적으로는 맹지로서 건축 허가 등에서 제한이 발생할 수 있습니다.

개발행위허가제한구역: JDS개발행위허가제한 해제에 따른 관리방안 적용 지역으로, 건축 및 개발 행위 시 추가적인 확인 및 절차가 필요합니다.

대항력 있는 임차인: '한 ' 임차인은 대항력이 있는 것으로 파악되나, 보증금 500만원은 인수 대상이 아닐 가능성이 높습니다. 그러나 임차인의 권리 및 명도 절차는 면밀한 법률적 검토가 필요합니다.

지분 매각: 토지(목록 1번) 및 일부 토지(목록 4,5번)가 지분으로 매각 대상이므로, 향후 공유물 분할 등 추가적인 법적 절차가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 단독주택으로, 토지 지분 및 건물 전체 매각으로 진행되는 부동산 임의 경매 사건입니다.

감정가는 13억 4천만원 수준이나, 법정지상권 성립 불명, 타인 토지 침범, 맹지, 개발행위허가제한구역 지정, 대항력 있는 임차인 존재, 토지 지분 매각 등 다수의 심각한 위험 요소를 복합적으로 안고 있습니다.

이러한 리스크들로 인해 낙찰 후 명도 및 권리 관계 해결에 상당한 시간과 비용이 소요될 것으로 예상됩니다.

따라서 본 물건은 높은 위험 대비 수익률을 고려하여 매우 신중하게 접근해야 하며, 철저한 현장 조사 및 법률 전문가의 자문을 반드시 거쳐야 합니다.

1.7. 투자 포인트

잠재적 투자 포인트는 다음과 같습니다.

시세 대비 저렴한 취득 가능성: 복합적인 리스크 요인으로 인해 감정가 대비 상당한 할인된 가격으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

장기적인 가치 상승 기대: 향후 주변 개발 계획이나 토지 이용 관계가 명확히 정리될 경우, 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 개발행위허가 제한 등 변수 고려)

토지 지분 확보: 토지 지분 매각을 통해 향후 토지 공유자들과의 관계 정립 후, 토지의 가치를 온전히 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 다음과 같은 요소를 고려하였습니다.

감정가: 1,340,006,850원

주변 시세 분석: 제공된 주변 다세대 주택 매매 정보(1억 5천만원 ~ 2억 7천만원)는 본건 단독주택 용도의 물건과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 본 물건의 감정가(13.4억원)는 토지 면적(776㎡) 대비 제곱미터당 약 172만원 수준으로 산정된 것으로 보입니다.

리스크 요인 반영: 법정지상권 불명, 타인 토지 침범, 맹지, 개발행위허가제한, 대항력 임차인, 토지 지분 매각 등 다수의 심각한 리스크를 감안하여, 감정가 대비 최소 30% 이상의 할인율을 적용하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금: 인수 보증금은 0원으로 계산됩니다.

예상 입찰가 범위: 상기 요인들을 종합적으로 고려할 때, 7억 5천만원 ~ 8억 5천만원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 추천합니다. 이는 매우 보수적인 추정치이며, 현장 조사, 법률 검토, 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.