나이스옥션 법원경매 고양 2025타경7348 [1] 경기도 파주시 금촌동 329-158 엠에이치타워 8층801호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 경의중앙선"금촌역" 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설이 밀집된 상업지역 및 다세대 주택 등이 혼재하는 상업지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 경의중앙선'금촌역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 평스래브지붕 지하 2층, 지상 11층 중 8층 801호~808호 건으로서, 외벽: 화강암 붙임 마감 등, 내벽: 내부 인테리어, 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 창호 마감 등 입니다.

이용상태

기호1~8 공히 일괄로 파주고용복지플러스센터로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 화재경보설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단으로 인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 노폭 약 25미터, 8미터 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

금촌동 329-158: 도시지역 , 일반상업지역 , 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(저촉) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 금촌동 44-8: 도시지역 , 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 금촌동 44-1: 도시지역 , 일반상업지역 , 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경7348 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 금촌동 329-158 엠에이치타워 8층801호

* 용도: 교육연구시설

* 감정가: 7,171,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 강

1.1. 면적 및 규모

* 토지 면적: 401.08㎡ (약 121.34평)

* 토지 지분: 401.08㎡ (약 121.34평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 1441.64㎡ (약 436.08평)

* 건물 지분: 1441.64㎡ (약 436.08평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 기타 정보

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 일괄매각

* 특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 경의중앙선 "금촌역" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 상업시설이 밀집된 상업지역과 다세대 주택 등이 혼재하는 상업지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

* 본건까지 차량 진,출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스 정류장 및 경의중앙선 '금촌역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 현황

* 총 3필지가 일단으로 구성되어 있으며, 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지입니다.

* 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 접합 현황

* 본건은 남서측 및 남동측으로 각각 노폭 약 25미터, 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 금촌동 329-158: 도시지역, 일반상업지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

* 금촌동 44-8: 도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

* 금촌동 44-1: 도시지역, 일반상업지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황 및 인수 여부

* 본건과 관련하여 신고된 임차인 중 '양지청'은 보증금 1,000,000,000원, 차임 16,480,000원이며, 2026년 3월 12일 배당신고를 하였고, 대항력이 없습니다.

* 그 외 임차인들에 대한 정보는 보증금, 차임, 전입일자 등이 미상이나, 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 등기부상 권리 관계

* 말소기준권리는 2015년 9월 15일 접수된 전세권 (권리자: 국, 금액: 10억원)이며, 해당 권리 및 이후 설정된 권리들은 모두 말소 예정이거나 이미 말소되었습니다.

* 주요 말소 권리 내역: 을1(전세권), 을10(근저당 48억원), 을11(근저당 6.6억원), 갑5(가압류 3.15억원), 갑10(가압류 4,731만원), 갑11(압류).

* 현재 경매를 신청한 권리자는 강남농업협동조합(갑9, 임의경매)입니다.

* 등기부상 채권 총액은 6,822,318,023원입니다.

3.3. 권리분석 결론

* 본 경매 절차를 통해 매각 시 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 중 대항력이 있는 자는 없으므로, 낙찰자는 해당 임차인의 보증금에 대해 별도로 인수할 의무가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 지역 특성

* 본 물건이 소재한 금촌동 일대는 경의중앙선 금촌역을 중심으로 형성된 성숙된 상업지역입니다.

* 다양한 소매점, 금융기관, 관공서 등이 밀집하여 유동인구가 많으며, 배후 주거 지역을 기반으로 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 건물 주요 용도 및 현 이용 상태

* 건물 건축물대장상 주 용도는 '제2종근린생활시설'로 기재되어 있으나, 본 보고서 상 용도는 '교육연구시설'로 명시되어 있습니다.

* 현재는 '파주고용복지플러스센터'로 이용 중입니다. 이는 공공 서비스 시설로서의 역할을 수행하고 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의 시설

* 경의중앙선 금촌역 역세권으로 교통이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 주변에 상업시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 파주시청 등 관공서 이용도 편리한 편입니다.

5.2. 주변 시설 (from search)

* 본건 인근에는 금촌역을 비롯한 대중교통 시설, 상업 시설, 금융기관, 관공서 등이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육 시설로는 금촌초등학교, 금촌중학교, 금촌고등학교 등이 반경 내에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역에 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 계획상의 제약

* 일부 필지가 일반상업지역과 제1종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 저촉 및 소로3류(폭 8m 미만) 접합 등 도로 관련 규제를 받고 있습니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 관련 업종의 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 특정 기간(2026년 8월 25일까지) 동안 외국인 등의 특정 주택 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물 용도 및 현황과의 차이

* 제공된 정보상 건물의 용도가 '교육연구시설'로 기재되어 있으나, 건축물대장상 '제2종근린생활시설'로 표기되어 있으며, 현재는 '파주고용복지플러스센터'로 사용되고 있습니다. 이는 향후 용도 변경이나 이용 시 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 임대차 관련 특이사항

* 임차인 '양지청'은 대항력은 없으나 10억 원의 보증금을 신고했습니다. 비록 인수 의무는 없으나, 명도 과정에서 잠재적인 이슈가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.4. 담보 관계 (공동담보)

* 본 건이 공동담보로 제공되었다는 점은 해당 물건의 담보 가치가 높게 평가되었거나, 복수의 채무와 관련된 담보 설정이 있었음을 시사합니다. 이는 채무 구조의 복잡성을 나타낼 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 금촌역 인근에 위치한 상업지역 내 대규모 건물이자 토지입니다. 역세권 입지와 잘 갖춰진 교통, 상업 인프라는 큰 장점입니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계는 명확한 편입니다. 다만, 토지이용계획상의 일부 제약 사항, 건물 용도의 이원화(교육연구시설 vs 근린생활시설 vs 현 용도), 그리고 대항력 없는 임차인의 거액 보증금은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 현재 '파주고용복지플러스센터'로 이용되고 있는 점을 감안할 때, 향후 공공기관 활용 또는 상업 시설로의 전환 가능성을 종합적으로 판단할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 금촌역 초역세권 입지로 탁월한 접근성과 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 일반상업지역 내 대규모 토지와 건물이 일괄 매각되어 희소성이 있습니다.

* 감정가가 71억 원대로 높아 투자가치가 상당하며, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 경매 후 모든 권리가 소멸되어 명확한 권리 인수가 가능합니다.

* 현재 공공 시설로 사용 중임을 감안할 때, 공공 임대 또는 안정적인 상업 시설 운영이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 7,171,000,000원을 기준으로, 최근 시장 동향, 입찰 경쟁률, 물건의 현황 및 향후 활용 가치 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가를 상회하는 입찰도 고려될 수 있습니다. 다만, 정확한 예상 입찰가는 본건의 실제 현장 조사, 주변 유사 물건의 거래 사례 분석, 그리고 입찰 참여자들의 성향 등을 면밀히 파악한 후 결정하는 것이 바람직합니다. 현재 시점에서는 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하되, 시장 상황에 따라 유연하게 대응할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.