나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65157 [1] 경기도 파주시 금촌동 1015 대방노블랜드아파트 204동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 「금신초등학교」 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 소규모 창고 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장 및 '금촌역'(경의중앙선)이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상17층 건물 내 제2층 제204호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 입니다.

이용상태

공부 및 현황 아파트로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수 설비, 소화설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 이를 통하여 외곽 공도와 연결되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2021-09-16), 소로2류(폭8m~10m)(소로2-금촌31)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-07-11)(금신초등학교,반드시 파주교육지원청에 재확인 바람, 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 유승덕)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.07.09.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

경기도 파주시 금촌동 1015 대방노블랜드아파트 204동 2층204호

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 46.80㎡ (약 14.16평)

건물면적 (전용면적): 90.10㎡ (약 27.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상17층 건물 내 2층 204호

1.3. 경매 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경65157 (1)

감정가: 243,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 금촌동 소재 「금신초등학교」 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 소규모 창고 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장 및 '금촌역'(경의중앙선)이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권 이전: 심지영 (2011-11-30), 김유은 (2016-10-14, 매매 금205,000,000원)

* 주택임차권: 유승덕 (2024-02-23, 권리금액 250,000,000원, 말소: 인수)

* 압류: 파주시 (2022-05-12, 말소), 국민건강보험공단 (2024-04-08, 말소), 경기도파주시 (2024-12-09, 말소), 파주시 (2025-05-09, 말소), 파주세무서장 (2025-05-15, 말소), 파주시 (2025-11-11, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-12-18, 의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정(2025타경65157))

* 등기부채권 총액: 250,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(유 )

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-18

* 확정일자: 2022-02-28

* 배당신고일자: 2024-02-23

* 대항력: 있음

3.3. 인수 및 소멸 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 12번 임차권등기(임대차보증금 250,000,000원, 전입일자 2022.2.18, 확정일자 2022.2.28)가 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

* 말소기준권리: 갑23 (파주시 압류, 2022-05-12)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매/전월세)

* 최근 매매 사례: 2026년 4월 220,000,000원 (5층, 90.10㎡), 2026년 5월 230,000,000원 (7층, 90.10㎡), 2026년 6월 225,000,000원 (2층, 84.97㎡)

* 최근 전월세 사례: 2026년 3월 보증금 19,000,000원 (1층, 90.10㎡), 2026년 5월 보증금 19,000,000원 (17층, 90.10㎡), 2026년 4월 보증금 21,800,000원 (13층, 84.97㎡)

4.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 대방노블랜드2차 (1015번지)

* 사용승인일: 2006년 10월 25일

* 총 동수: 8개동

* 총 세대수: 488세대

* 최고층: 17층

* 주차 대수: 단지 총 598대 (지상 91대, 지하 507대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 전기차충전기: 지하 2대

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 환경

* 교육시설: 「금신초등학교」 북측 인근 위치 (상대보호구역)

* 교통시설: 근거리에 노선버스정류장 및 '금촌역'(경의중앙선) 소재

* 주변 시설: 아파트단지, 근린생활시설, 소규모 창고 및 농경지 혼재.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 250,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 주요 위험 요소입니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류, 중로2류에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(금신초등학교)으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로, 외국인 등의 특정 주택 거래 시 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 금촌동에 위치한 대방노블랜드아파트 204동 204호로, 일반적인 아파트로서의 기본적인 입지 및 생활 환경은 보통 수준입니다. 그러나 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 250,000,000원이 낙찰 후 인수될 가능성이 있다는 점입니다. 이는 잠재적 매수인이 인수해야 할 총 매입 비용을 크게 증가시킬 수 있는 요소이므로, 철저한 권리 분석과 보증금 회수 가능성 검토가 필수적입니다. 최근 실거래가를 고려할 때 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권은 아니지만 금촌역 이용이 가능한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 금신초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 대단지 아파트로 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* (주요 투자 포인트) 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 인수 금액이 크게 달라지므로, 철저한 권리 분석을 통한 인수 금액 최소화 전략이 필요합니다. 만약 임차인의 보증금 전액이 배당으로 회수될 경우, 시장 가격 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 시세가 220,000,000원에서 230,000,000원 사이로 형성되어 있으며, 본건의 감정가는 243,000,000원입니다.

인수될 수 있는 임차인의 보증금 250,000,000원을 제외한 물건 자체의 시장 가치를 고려할 때, 잠재적 인수 보증금 위험을 감안하여 낙찰가율을 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 220,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 보수적으로 산정하는 것을 권유합니다. (단, 임차인 보증금 인수 시 총 매입가는 대폭 상승하므로, 이에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.