나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65198 [1] 경기도 고양시 덕양구 향동동 521 한일미디어타워 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 "향동초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하5층/지상15층 중 제1층 제108호로서, 외벽 : 돌붙임마감 등임.

이용상태

근린생활시설(현황 공실)로 이용중임(후첨 '내부구조도'참조).

설비내역

위생 및 급배구, 승강기 및 지하주차장 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 '제1,2종 근린생활시설 및 업무시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 20미터, 서측으로 폭 약 12미터, 남측으로 보행자도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(향동중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제4구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 18m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제5구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 45m~65m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도 85m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경65198 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 521, 한일미디어타워 1층 108호 (도로명주소: 경기도 고양시 덕양구 꽃마을로 66)

* 용도: 근린상가 (제1,2종 근린생활시설, 업무시설)

* 감정가: 1,220,000,000원

* 토지면적: 8.53㎡ (약 2.58평)

* 토지지분: 8.53㎡ (약 2.58평)

* 건물면적: 45.71㎡ (약 13.83평)

* 건물지분: 45.71㎡ (약 13.83평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (중OOOOO)

* 건물 규모: 지하 5층 / 지상 15층 중 제1층 제108호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 건축물 사용승인일: 2022년 12월 16일

* 현황: 공실

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 "향동초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하나 전반적인 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 북측으로 폭 약 20미터, 서측으로 폭 약 12미터 도로에 접하며, 남측으로는 보행자도로에 접해 있습니다.

* 주변 개발: 향동지구는 창릉신도시와 인접해 있으며, 고양선 향동지구역(예정) 신설 계획이 있어 미래 교통 환경 개선이 기대됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을5 근저당권 (중소기업은행, 2023년 12월 28일 접수, 채권최고액 1,078,800,000원)

* 임의경매 개시결정: 갑4 임의경매 (중소기업은행, 2025년 12월 19일 등기, 청구금액 946,914,299원)

* 기타 권리사항:

* 갑2: 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2023년 6월 5일 접수)

* 갑3: 소유권 이전 (곽재민, 2023년 12월 28일 접수, 매매 1,310,942,600원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 제공된 정보상으로는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수되는 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 한일미디어타워는 향동지구의 중심 상권에 자리하고 있으며, 주변에는 아파트 단지와 함께 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집해 있습니다.

* 배후수요: 약 2,000명 이상의 오피스 입주 근로자를 고정 수요로 확보하고 있으며, 향동지구 내 주거 단지 및 인근 상암DMC, 창릉신도시 개발 등을 고려할 때 향후 배후수요는 더욱 증가할 것으로 예상됩니다.

* 상업시설 특징: 삼면 코너 자리에 위치하며 향동천 영구 조망권(일부)을 확보한 수변 상가로 가시성과 접근성이 우수합니다.

* 경쟁력: 주변 상가 대비 입지 경쟁력 및 가격 경쟁력이 있는 것으로 평가됩니다.

* 현재 이용 상태: 근린생활시설로 이용 중이나, 현재 공실 상태입니다.

5. 생활정보

* 주거 및 편의시설: 주변으로 아파트 단지가 형성되어 있으며, 향동초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 가능하며, 차량을 이용한 진출입이 용이합니다. 향후 고양선 향동지구역(예정) 개통 시 대중교통 편의성은 더욱 증대될 전망입니다.

* 주변 환경: 북측 20m, 서측 12m의 도로에 접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건입니다.

* 현황 공실: 현재 상가 물건은 공실 상태로, 임대차를 통한 수익 창출 시 공실 리스크를 고려해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 일반상업지역, 지구단위계획구역(향동보금자리).

* 다양한 폭의 도로(소로3류, 중로1류, 중로3류)에 접함.

* 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(향동중학교).

* 비행안전제4, 5구역 (수색비행장 관련, 고도 18m~65m 지역).

* 제한보호구역 (전방지역 25km, 고도 85m 위임지역).

* 과밀억제권역.

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

* 토지거래계약에관한허가구역 (2025년 8월 26일 만료, 현재 기준으로는 허가 불필요).

* 혐오시설 관련:

* 향동지구와 창릉신도시 경계부에 폐기물 처리시설, 열병합발전시설 등 혐오시설 건립 논란이 있었습니다. 해당 시설들이 본 건과 직접적으로 인접해 있지는 않으나, 장기적인 지역 환경 및 주민 인식에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 서울시의 쓰레기 소각장 설치 계획 관련하여 고양시 주민들의 반발 사례가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 향동동에 위치한 한일미디어타워 내 근린상가입니다. 신규 택지 개발 지구에 위치하여 향후 발전 가능성이 있으며, 아파트 단지와 업무시설이 밀집해 있어 잠재적인 배후 수요가 풍부합니다. 또한, 향동지구역(예정) 신설 계획으로 교통 편의성 증대도 기대됩니다. 현재는 공실 상태이나, 입지적 강점을 바탕으로 임차인 확보 시 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 혐오시설 관련 논란이 있었던 지역적 특성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 개발 기대: 고양선 향동지구역(예정) 신설로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 풍부한 배후수요: 대규모 주거 단지와 다수의 오피스 근로자를 고정 수요로 확보하고 있습니다.

* 차별화된 입지: 수변 조망권과 코너 입지를 갖춘 상업 시설로 가시성이 높습니다.

* 소액 투자 가능성: 건물 면적이 비교적 협소하여, 타 상가 대비 상대적으로 낮은 투자 금액으로 접근이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인근 유사 물건의 최근 실거래가, 현재 시장 상황, 공실률, 임대료 수준, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 심층적인 시장 조사가 필요합니다. 제공된 정보만으로는 객관적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 다만, 감정가는 1,220,000,000원이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.