나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65185 [1] 경기도 파주시 야당동 421-49 두드림하우스 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '야당역' 남동측 인근에 위치하며 부근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 야당역(경의중앙선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 중 제402호로서 외벽: 치장벽돌 및 드라이비트마감 등 창호: 새시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 '공동주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(주거복합 Zone) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차보증금 ‘금250,000,000원’, 임차권자 ‘박수영’으로 주택임차권 설정되어 있으며, 구체적인 임대내역은 미상임.

물건 비고

1. 신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 박수영)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.02.26.자 인수조건변경확약서를 제출함.
2. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경65185 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 421-49 두드림하우스 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 251,000,000원

토지면적: 69.38㎡ (약 21.0평)

토지지분: 69.375㎡

건물면적: 58.92㎡ (약 17.82평)

건물지분: 58.925㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '야당역' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 형성되어 있습니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 경의중앙선 야당역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태:

본건은 서측 및 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

계획관리지역, 성장관리구역(주거복합 Zone), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

등기부상 말소기준권리는 2023년 10월 27일 접수된 서울특별시 강서구의 압류(갑7)입니다.

주요 권리사항:

* 소유권 이전 등기(갑3, 갑4) 등이 존재합니다.

* 주택임차권(을1)이 박수영 명의로 250,000,000원에 설정되어 있으나, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 다수의 압류(갑7, 갑8, 갑9) 및 본건 강제경매 개시결정(갑10)이 등기되어 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전: 박수영)

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-08-14

확정일자: 2020-07-10

배당신고일자: 2024-08-22

대항력: 없음 (주택도시보증공사의 인수조건 변경 확약서 제출로 대항력 포기 및 임차권 등기 말소에 동의함)

인수 보증금:

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 2026년 2월 26일자 인수조건 변경 확약서를 제출함에 따라, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본건이 소재한 야당동 일대는 신축 다세대 및 빌라 단지가 형성되어 있으며, 야당역을 중심으로 상업 및 편의시설이 발달하고 있는 지역입니다. 역세권 입지라는 점에서 기본적인 유동인구를 확보하고 있으며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 기능과 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다. 최근 5년간 해당 지역의 다세대주택 거래량이 꾸준히 발생하고 있어, 지역 내 수요가 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

건물의 구조:

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지상 4층 건물 중 4층 402호에 해당합니다. 외벽은 치장벽돌 및 드라이비트 마감이며, 창호는 새시로 되어 있습니다.

이용상태:

현재 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

설비내역:

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

건축물 정보:

건축물 사용승인일은 2018년 10월 25일로 비교적 최근에 준공된 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경:

신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금 반환 채무와 관련된 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한 점은 낙찰자에게 큰 이점으로 작용합니다. 그러나 HUG의 채권 회수 과정에서 발생하는 복잡성이나, 확약서 내용의 해석에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

토지거래허가구역:

본건 소재지는 외국인 및 재외동포의 주택 거래 시 토지거래허가를 받아야 하는 구역(2025.8.26~2026.8.25)에 해당하므로, 외국인 또는 재외동포가 낙찰받을 경우 계약 체결 시 허가를 받아야 합니다.

미상 임대 내역:

등기사항전부증명서상 임차보증금 250,000,000원으로 기재되어 있으나, 구체적인 임대차 계약 내용(기간, 특약 등)은 미상입니다. 비록 대항력 포기가 확약되었지만, 혹시 모를 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 야당역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 주거 및 교통 편의성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경으로 인해 임차보증금 2억 5천만원에 대한 인수 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 건물 연식 또한 비교적 신축에 속하여 즉시 거주 또는 임대가 가능한 상태입니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 임대차 관련 세부 내용 미확인 등은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다. 전반적으로는 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 적어 안정적인 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 야당역 도보 이용 가능 거리로 교통 편리성 우수.

* 무잉수 부담: 임차보증금 2.5억원 인수 부담 없음 (HUG 인수조건 변경).

* 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 상태 양호.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득 가능.

9. 예상 입찰가

최근 파주 야당동 일대의 유사 면적(약 59㎡, 17.82평) 다세대주택 실거래가를 분석한 결과, 2026년 5월 거래된 2018년식 63.87㎡(19.32평) 물건이 22,500만원에 거래되었습니다. 이를 면적 대비 환산 시 약 208,500,000원에 해당합니다. 본건의 감정가는 251,000,000원이지만, 최근 실거래가 및 인수 부담 없음을 고려할 때, 감정가보다는 실거래가 수준에서 접근하는 것이 합리적입니다.

임차보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점을 감안하여, 최근 유사 물건의 실거래가 수준 및 가격 상승 여력, 그리고 본건의 감정가 등을 종합적으로 고려했을 때, 보수적인 접근으로는 210,000,000원, 적극적인 접근으로는 220,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

현 시세 및 권리 분석 결과를 토대로, 본건의 예상 입찰가는 215,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.