나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65147 [1] 경기도 파주시 상지석동 987-44 라임캐슬 102동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 파주시 야당동 소재 "경의중앙선 운정역" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공장 및 다세대주택 등이 소재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행 가능하고, 인근으로 버스정류장 및 지하철역(운정역)이 소재하여 대중교통편익은 보통임

건물의 구조

2017.11.22 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 치장벽돌 쌓기 및 드라이비트 마감 등, 창호 : 하이샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택 단위세대로 이용중임. *상세이용상황은 후첨 '건물이용상태' 참조바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있으며, 도시가스에 의한 개별난방방식임.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 일단의 세장형 토지로서, 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호1,2 :계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26 ~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

*임대관계: 미상임. *기 타: 대상물건 내부구조는 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문으로 '건축물현황도'를 기준하였으며, 실제 현황과 다소 상이할수 있으니 경매진행시 참고바람.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경65147 (1)

소재지: 경기도 파주시 상지석동 987-44 라임캐슬 102동 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 154,000,000원

토지면적: 46.92㎡ (약 14.19평)

건물면적: 38.81㎡ (약 11.74평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

건축물 정보:

건물명: 라임캐슬

동: 102동

층: 지상 2층 (건물 총 4층)

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2017.11.22

주요용도: 공동주택 (다세대주택)

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 상지석동에 위치하며, "경의중앙선 운정역" 북동측 인근 지역에 소재합니다. 주변은 소규모 공장 및 다세대주택 등이 혼재하는 지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역(운정역)이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

도로상태: 남측으로 도로와 접하고 있습니다.

주변시설:

최근 공개된 정보 검색 결과, 해당 소재지 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

운정역을 중심으로 상업 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 임차인 이OO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 03월 12일 접수된 지에이코리아주식회사의 근저당권(60,000,000원)입니다.

매각으로 인해 아래 권리들은 소멸될 예정입니다.

소유권 관련 권리 (소유권보존, 소유권이전)

근저당권 (지에이코리아주식회사)

압류 (파주시)

주택임차권 (이주원, 145,000,000원) - 말소 예정

강제경매 (이주원) - 말소 예정

총 채권액: 205,000,000원

인수 보증금: 0원

임차인 현황:

임차인: 이

보증금: 145,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-11-11

확정일자: 2022-05-04

배당신고일자: 2025-11-11

대항력: 없음

비고: 임차인 이 은 대항력이 없으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 그러나 배당 절차상 특이사항이 있을 수 있으므로 상세 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 상지석동 지역은 운정역을 중심으로 점차 개발이 이루어지고 있는 지역입니다.

최근 주변 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과 (전용면적 기준), 유사한 면적 및 건축연도의 물건 시세는 다음과 같습니다.

'해가온' 단지 (2021년 준공, 전용면적 68.37㎡) 2026년 5월 365,000,000원에 거래 (약 1,765만원/평)

'바흐더힐' 단지 (2023년 준공, 전용면적 67.31㎡) 2026년 7월 277,000,000원에 거래 (약 1,360만원/평)

'갤러리하우스' 단지 (2014년 준공, 전용면적 41.2㎡) 2026년 7월 52,000,000원에 거래 (약 417만원/평 - 해당 가격은 특이사항으로 판단됨)

본건(라임캐슬, 2017년 준공, 건물면적 38.81㎡)의 감정가는 154,000,000원이며, 이는 평당 약 1,311만원에 해당합니다. 이는 최근 거래된 '바흐더힐' 단지의 가격 수준과 유사하며, 신축 아파트 단지보다 낮은 수준입니다.

입지 및 물건의 상태를 고려할 때, 감정가는 시장 가격을 적정히 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

교통: 경의중앙선 운정역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

주변 편의시설: 운정역 인근의 상업시설, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 주변 지역에 초등학교, 중학교 등이 분포하고 있어 교육 환경은 보통 수준입니다.

1.6. 잠재적 리스크

건축물 현황: 감정평가 시 소유자 등 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 건축물 현황도를 기준으로 평가하였으며, 실제 내부 구조와 다소 상이할 수 있습니다. 입찰 전 현장 확인이 권장됩니다.

토지이용계획: 본건 토지는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다 (외국인 등의 특정 주택 유형 거래 제한). 다만, 경매를 통한 취득에는 직접적인 제한이 없을 수 있으나, 향후 매각 시 고려사항이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 상지석동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2017년 준공)이며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로, 인수해야 할 부담이 없어 권리관계가 명확합니다.

임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액을 돌려받지 못할 경우 경매 절차에 따라 배당받게 되므로 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없습니다.

다만, 현황도 상이 가능성 등 현장 확인이 필요한 부분이 있습니다.

1.8. 투자 포인트

소유권 및 기타 권리 관계가 명확하여 안전한 투자가 가능합니다.

운정역 인근으로 교통이 편리하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

비교적 신축 건물로, 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 분석이 간편합니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 154,000,000원입니다.

주변 유사 다세대주택 거래 사례 및 본건의 면적, 건축 연도, 입지 조건 등을 종합적으로 고려하였습니다.

최근 주변 신축급 다세대주택의 평당 시세가 1,300만원 ~ 1,700만원 수준임을 감안할 때, 본건의 감정가(평당 약 1,311만원)는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

따라서, 보수적인 접근으로는 감정가 수준에서, 적극적인 접근으로는 감정가 대비 10~20% 상향된 금액 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 법원 경매 정보, 현장 조사 결과, 부동산 시장 동향 등을 종합적으로 반영하여 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 154,000,000원 ~ 185,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.