나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52309 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 451-17 어반뷰 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서초 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "갈현초등교" 북서측 도로월편에 위치함. 부근은 공동주택 및 단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재되어 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대중교통수단인 버스정류장 및 지하철3·6호선·GTX-A "연신내역" 까지 도보로 각각 약1~2분 및 약9~10분 정도 소요되므로 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건내 제5층 제502호로서, 외벽은 치장석붙임 마감 등, 내벽은 벽지·타일붙임 마감 등, 창호는 하이샷시 창호 마감으로서 현상은 보통임.

이용상태

복층구조로서 복수층하층: 현관1·방1·주방겸식당1·거실1·욕실겸화장실1·내부계단 복수층상층: 방2·거실1·내부계단·(제시외 증축부분: 보일러실1) 등으로 이용중인 것으로 탐문됨.

설비내역

상·하수도설비·위생설비·승강기설비 등 되어 있으며, 급·배수상태는 보통임. 개별도시가스보일러에 의한 난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형으로서, 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

차량출입 가능한 도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에 관한 허가구역(토지거래허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래 계약에 관한 허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 20 25.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52309 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 451-17 어반뷰 5층502호

용도: 다세대주택, 근린생활시설

감정가: 368,500,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지면적: 37.74㎡ (약 11.42평)

건물면적: 23.98㎡ (약 7.25평)

건물 제시외면적: 1.00㎡ (약 0.30평)

1.3. 건축 정보

건축구조: 철근콘크리트구조

총층수: 지하 1층, 지상 6층

해당층: 5층 (전유부 기준)

사용승인일: 2018년 07월 23일 (건축물대장 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "갈현초등학교" 북서측 도로변에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

대중교통수단인 버스정류장이 도보 약 1~2분 거리에 위치하며, 지하철 3·6호선 및 GTX-A "연신내역"까지는 도보 약 9~10분이 소요됩니다. 이를 통해 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

차량 출입이 가능한 도로가 개설되어 있으며, 토지는 세장형으로서 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래 계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 07월 16일 접수된 박병대 근저당권(을8)으로, 본 경매를 통해 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 정현석 (보증금 330,000,000원)

전입일자: 2020년 06월 01일

확정일자: 2020년 04월 28일

배당신고일자: 2022년 07월 13일

대항력: 없음

주택임차권 등기: 을9 (2022년 07월 13일)

본건은 임차인 정현석 씨의 보증금 330,000,000원에 대한 주택도시보증공사(HUG)의 보증이 있는 건입니다. 그러나 물건명세서상 특이사항에 명시된 바와 같이, 임차인은 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 기타 권리사항

등기부등본상 다수의 압류 및 가압류 등기(중랑세무서장, 은평구, 국민건강보험공단, 주식회사 케이아이코아즈대부 등)가 존재하나, 이는 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 완료 후 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 소재지는 공동주택, 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 특히 "갈현초등학교" 인근에 위치하며, "연신내역" 역세권(도보 약 9~10분)에 해당하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다.

4.2. 건물 이용 현황

건축물대장상 본건 건물은 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대) 및 근린생활시설로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

인근에 갈현초등학교가 위치하며, 연신내역(지하철 3, 6호선, GTX-A) 접근성이 양호합니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설과 공원이 있어 생활 편의성이 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 및 위반건축물

본건은 건물 제시외 면적 1.00㎡(약 0.30평)가 포함되어 있으며, 건축물대장 상 위반건축물로 등재된 사실이 물건명세서에 명시되어 있습니다. 현장 방문을 통해 실제 면적 및 위반 건축물의 상태와 관련된 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 토지거래허가구역

본 건 토지는 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등 특정 매수자는 관련 법령에 따라 토지거래 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 서부지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 물건으로, 은평구 갈현동 소재 "어반뷰" 빌라 5층 502호입니다. 건물 연면적 1,016.15㎡, 토지 면적 363.3㎡ 규모의 집합건물 중 전유 부분입니다. 2018년 사용 승인된 비교적 신축 건물에 속하며, 연신내역을 도보로 이용 가능한 입지입니다. 권리분석상 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인의 보증금은 인수하지 않아 인수 부담이 없습니다. 다만, 제시외 건물 포함 및 위반건축물 등재 사실은 반드시 확인이 필요한 부분이며, 토지거래허가구역 지정 여부도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 소멸 : 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리가 경매로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

* 인수되는 보증금 없음 : 임차인의 보증금 인수 부담이 0원입니다.

* 우수한 교통 여건 : 연신내역(지하철 3, 6호선, GTX-A) 도보 이용 가능 거리에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 비교적 신축 건물 : 2018년 사용 승인된 건물로, 노후된 타 빌라 대비 장점을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 368,500,000원입니다. 제공된 주변 시세 자료(2026년 5월 기준)를 살펴보면, 면적과 건축 연도가 상이한 다세대주택 및 연립주택의 매매가가 190,000,000원 ~ 330,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건은 전용면적 23.98㎡로 비교적 작은 면적이며, 건축 연도가 2018년으로 최신에 속하는 점을 감안할 때, 감정가가 현재 시세를 합리적으로 반영하고 있다고 판단됩니다. 또한, 제시외 건물 및 위반건축물 등재라는 리스크 요인을 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가 범위 : 320,000,000원 ~ 360,000,000원

* 권장 입찰가 : 340,000,000원

위 금액은 권리 인수 부담이 없는 점을 감안하여 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 시장 상황, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

10. 주변 환경 검토

본건 소재지인 서울특별시 은평구 갈현동 451-17 일대의 지도상 정보를 검토한 결과, 인근에 주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 주로 주거 및 근린생활시설이 밀집된 생활권입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.