나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경6137 [1] 경기도 포천시 어룡동 195-7 엘리시아 102동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인사이트 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 어룡동 소재 '어룡1통교차로' 남서측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공장, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하여 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층건내 4층 401호,402호 (사용승인일 : 2016.05.09) 외벽 : 드라이비트마감, 벽돌마감 등 창호 : 하이새시창호

이용상태

기호1,2는 각각 다세대주택(방3, 거실, 주방, 화장실2 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수시설, 난방설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 7m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서에 미반영: 구분건물 기호 1,2 의 대지권 토지기호(2)~(4)는 2016.07.05일 합병되어 기호(1)토지 어룡동 195-7에 합병됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경6137 (1)

소재지: 경기도 포천시 어룡동 195-7 엘리시아 102동 4층401호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2016년 05월 09일

감정가: 125,000,000원

건물 면적: 48.86㎡ (약 14.78평)

토지 지분 면적: 56.13㎡ (약 16.98평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

본건은 경기도 포천시 어룡동 소재 '어룡1통교차로' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 소규모 공장, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건은 남서측으로 약 7m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획상 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부채권 총액: 0원

인수 보증금 합계: 0원 (모든 인수되는 보증금 없음)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

등기사항전부증명서에 미반영된 대지권 합병 관련 사항이 있습니다. (구분건물 기호 1,2의 대지권 토지 기호(2)~(4)는 2016.07.05일 합병되어 기호(1) 토지 어룡동 195-7에 합병됨)

* 임차인 현황

임차인: 신 (신승복)

보증금: 10,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2022년 06월 20일

확정일자: 2024년 12월 04일

배당신고일자: 2026년 01월 16일

대항력: 없음

주의: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 회수에 법원 배당 절차를 따라야 합니다. 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성이 있으므로, 잔금 납부 전 법원 집행관에게 현황 재확인을 권장합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 어룡동 일대는 소규모 공장, 주거시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

주변 대규모 상업 시설과의 접근성은 다소 떨어지나, 근린생활시설 이용은 용이합니다.

다세대주택 단지 내 위치하고 있어 지역 주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

건물명 '엘리시아'는 다세대주택 단지명으로 추정되며, 본건은 102동 4층 401호입니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않으나, 소규모 공장 지대가 인접해 있어 소음이나 먼지 발생 가능성은 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 교통

차량 이용 시 포천시 관내 주요 도로 접근성이 양호하며, 인근 노선버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 편의시설

반경 1km 이내에 마트, 병원, 학교 등의 근린 편의시설이 분포되어 있습니다.

* 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등이 소재하고 있어 주거지로 적합합니다.

* 건물 구조 및 설비

철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕의 4층 건물 중 4층에 위치합니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화물건: 채권이 자산유동화전문회사(AMC) 등으로 이전된 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 권리관계의 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 본건 토지는 성장관리계획구역, 비행안전제4구역, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 재건축에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 등기사항전부증명서에 미반영된 대지권 합병 관련 사항이 있어, 정확한 권리관계 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2016년 준공된 다세대주택으로, 건물 상태는 양호하며 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

권리 분석상 인수해야 할 특별한 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

하지만, 감정평가액(125,000,000원)과 최근 인근 시세(면적당 약 480만원~500만원)를 비교했을 때, 감정가가 현저히 낮은 것으로 분석됩니다. (건물 면적 48.86㎡ 기준, 시세대로라면 약 244,300,000원 이상의 가치가 추정됩니다.)

이러한 가격 차이는 낙찰 후 시세차익 실현 가능성을 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.

다만, 유동화 물건이라는 점과 토지이용계획상의 일부 제한 사항은 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 현저히 낮은 감정가: 실거래가 대비 낮은 감정가로 인해 시세차익 실현 기대감이 높습니다.

* 양호한 건물 상태: 2016년 준공으로 비교적 신축이며, 즉시 사용 가능한 상태입니다.

* 명확한 권리관계: 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 다세대주택 수요: 지역 특성상 다세대주택에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 건물 면적은 48.86㎡이며, 최근 인근 다세대주택의 실거래가는 면적당 약 480만원~500만원 수준으로 분석됩니다. (2026년 5-6월 기준)

이를 바탕으로 환산한 본건의 현재 시세는 약 244,300,000원 (48.86㎡ * 500만원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

감정가 125,000,000원과 시세 244,300,000원의 큰 격차를 고려할 때, 경쟁 입찰이 치열할 것으로 예상됩니다.

안정적인 수익률 확보 및 경쟁 우위를 위한 입찰가를 산정함에 있어, 감정가와 시세를 종합적으로 고려하여 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 추천합니다.

(참고: 이는 시장 상황 및 투자 전략에 따라 변동될 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 답사 및 추가적인 시장 조사 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.