나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13896 [1] 서울특별시 강북구 수유동 300-1 대광타운주건축물 에이동 5층 502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진 · 평가일 2025.12.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강북구 수유동 극동아파트 북측 인근에 위치함. 주위는 단독주택,다세대주택,아파트,각급 학교 등이 소재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 도시형생활주택(단지형다세대)내 5층 502호로서 외벽:외장타일 마감. 내벽:벽지마감. 창호:샷시창호임.

이용상태

2013.02.20일자로 사용승인되고, 방3,거실,주방,욕실,현관 등으로이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비,급배수설비,도시가스설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 3필 1단지의 사다리형 평지의 토지로서 도시형생활주택(단지형다세대)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<강북구 수유동 300-1소재> 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.) <강북구 수유동 305-14소재> 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.) <강북구 수유동 300-15소재> 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

3. 입지조건

4. 권리분석

5. 상권분석

6. 생활정보

7. 잠재적 리스크

8. 종합 의견

9. 투자 포인트

10. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호 및 소재지

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13896 (1)

* 소재지: 서울특별시 강북구 수유동 300-1 대광타운주건축물 에이동 5층 502호

1.2. 건물 정보

* 용도: 다세대주택 (건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대주택))

* 감정가: 300,000,000원

* 건물 면적: 48.09㎡ (약 14.55평)

* 토지 면적: 26.95㎡ (약 8.15평)

* 건축년도: 2013년 2월 20일 사용승인

* 층수: 5층 중 5층

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 서울특별시 강북구 수유동 극동아파트 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 각급 학교 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

* 본건은 세로(가)에 접하여 차량 통행이 용이합니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

* 본건 토지는 3필지 1단지로 구성된 사다리형 평지의 토지로서, 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

* 소유권보존 (2013-02-26)

* 공유자전원지분전부이전 (2013-04-08)

* 근저당 (2020-12-30, 1.5억원)

* 근저당 (2020-12-30, 1천5백만원)

* 소유권이전 (2020-12-28)

* 근저당 (2021-03-25, 3천7백5십만원)

* 주택임차권 (2022-12-15, 2.15억원)

* 압류 (2025-02-21)

* 강제경매 (2025-12-19, 2.15억원, 채권자: 주택도시보증공사)

* 압류 (2026-02-09)

3.2. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2020년 12월 30일 접수된 심한섭 근저당권 (1.5억원)입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

* 보증금: 215,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-04

* 확정일자: 2020-10-26

* 대항력: 없음 (등기부등본상 주택임차권으로 등기되었으나, 매각으로 소멸될 예정이며, 매수인에게 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.)

* 특이사항: 본건과 관련하여 주택도시보증공사(HUG)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당에서 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

3.4. 총 인수 보증금

* 매수인 인수 부담금: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

* 본건은 주거지역 내 위치하며, 인근에 기본적인 생활 편의시설 및 상업시설이 분포할 것으로 예상됩니다. 정확한 상업 시설 현황은 별도 조사가 필요합니다.

4.2. 지역 특성

* 강북구 수유동 지역은 주거 밀집 지역으로, 다양한 형태의 주택(단독, 다세대, 아파트)이 혼재되어 있으며, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 구조 및 이용 현황

* 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 5층 다세대주택(도시형생활주택)으로, 본건은 5층 502호입니다.

* 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방, 욕실, 현관 등으로 이용 중에 있습니다.

* 건물 외벽은 외장 타일 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

5.2. 설비 현황

* 기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 주변 편의시설 및 교육 환경

* 주변에 각급 학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 통상적인 주거 지역으로서의 편의시설 이용이 가능합니다. (정확한 편의시설 및 혐오시설 유무는 추가 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 관련 잠재적 리스크

* 임차인의 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 확약서가 제출되어 매수인 인수 부담은 없는 것으로 판단되나, 법률 전문가와 최종 권리 관계를 재확인하는 것이 안전합니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 속합니다.

* 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 대상, 2025.8.26~2026.8.25 / 아파트 대상, 2025.10.20~2026.12.31). 매수 시 토지거래허가 절차를 확인해야 합니다.

6.3. 주변 환경 관련 잠재적 리스크

* 현재 제공된 정보로는 주변에 혐오시설이 있다고 명시되어 있지 않으나, 최종 입찰 전 현장 방문 및 지도 검색을 통해 주변 환경을 면밀히 조사할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2013년에 건축된 비교적 신축급에 해당하는 도시형 생활주택(다세대주택)으로, 강북구 수유동의 주거 지역에 위치하여 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 다수의 권리 관계가 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다. 가장 중요한 쟁점이었던 임차인(주택도시보증공사) 관련 문제는 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환청구권 포기 확약서 제출로 해결되어 매수인 인수 부담이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 토지거래허가구역에 해당하므로 매각 후 소유권 이전 시 관련 절차 확인이 필요합니다. 전반적으로 권리 관계가 명확해지고 있어 투자 가치를 평가해 볼 만한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택으로 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 문제가 법적 확약서를 통해 해결되어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어, 적절한 입찰가를 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 주거 지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 데이터를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 7일 거래: 60.88㎡ (약 18.4평), 2층, 2009년식 → 26,650만원

* 2026년 7월 7일 거래: 44.5㎡ (약 13.5평), 4층, 2015년식 → 20,000만원

* 2026년 7월 1일 거래: 41㎡ (약 12.4평), 3층, 1993년식 → 15,000만원

본건은 48.09㎡ (약 14.55평) 면적에 2013년식, 5층 건물입니다.

최근 거래된 44.5㎡(4층, 2015년식)와 60.88㎡(2층, 2009년식)의 가격대를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 약 210,000,000원 ~ 240,000,000원 범위로 추정됩니다. 감정가 300,000,000원은 현재 시세 대비 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

임차인의 인수 부담금이 0원으로 권리 관계가 명확해진 점, 건물의 신축 연수 및 층수를 고려하되, 현재 파악된 주변 시세 범위를 기준으로 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

* 추천 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 240,000,000원

본 입찰가 산정은 제공된 정보와 최근 시세 데이터를 기반으로 한 것이며, 실제 입찰 시 경쟁률, 현장 조사 결과, 최신 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다. 또한, 토지거래허가구역임을 감안하여 관련 절차 진행 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.