나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13982 [1] 서울특별시 강서구 방화동 612-61 마곡킹덤퀸터플 제4층 제401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '방화중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 9호선 '공항시장역' 등이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상:13층, 지하:1층 건내 제4층 제401호로서, 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

현황 오피스텔로 이용 중임.(후첨 '건물배치도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 및 주차설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 부정형 평지로서, 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 약 7미터, 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 도시지역 , 준주거지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 제1종지구단위계획구역 , 도로(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임. 기호 2) 도시지역 , 준주거지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 제1종지구단위계획구역 , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-09-26)(학교환경위생정화구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<학교보건법>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준하여 감정평가 하였으며, 경매 진행시 반드시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13982 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 방화동 612-61 마곡킹덤퀸터플 제4층 제401호

용도: 오피스텔 (현황 주거용으로 이용 중)

감정가: 238,000,000원

토지면적: 8.29㎡ (약 2.51평)

토지지분: 8.29㎡ (약 2.51평)

건물면적: 25.17㎡ (약 7.61평) - 전용면적 기준

건물지분: 25.17㎡ (약 7.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2020년

건축물대장상 용도: 업무시설 (기타 용도: 업무시설, 공동주택, 근린생활시설)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 방화동 소재 '방화중학교' 남동측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 9호선 '공항시장역'이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

도로상태: 본건은 북측 및 동측으로 각각 약 7미터, 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m) 등에 속하며, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획 및 제한사항이 적용됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(갑5)로, 접수일자는 2025년 12월 18일입니다.

채무총액: 등기부채권 총액은 220,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 모 (주택도시보증공사)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 1월 24일

* 확정일자: 2022년 1월 6일

* 배당신고일자: 2023년 12월 15일

* 대항력: 없음

권리분석 요약:

* 본건은 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없어 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 임차인 모 (주택도시보증공사)는 대항력이 없으며, 임차보증금반환청구권 포기 및 주택임차권등기 말소 조건부로 매각이 진행되므로, 매수인에게 추가적인 보증금 반환 의무는 없습니다.

4. 상권분석

주위환경: 본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지 등이 복합적으로 분포하고 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다. '방화중학교'가 인접해 있습니다.

상업시설: 지하철 9호선 '공항시장역' 역세권에 위치하여 주변 상업시설 이용 및 배후수요 확보가 용이할 것으로 판단됩니다. 마곡지구의 상권은 대기업 입주와 함께 빠르게 성장하고 있으며, 다양한 소비층이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 9호선 '공항시장역'을 도보로 이용 가능하며, 여러 버스 노선도 운행되어 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

교육시설: '방화중학교'가 인근에 위치하고 있어 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

편의시설: 오피스텔 및 상가 밀집 지역으로, 다양한 편의시설(마트, 식당, 병원 등) 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 명확하게 식별되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 공항 인근 지역 특성상 항공기 소음 등은 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

내부 상태 미확인: 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 외형 조사 및 제시된 서류를 바탕으로 감정평가되었으므로, 실제 내부 상태는 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.

주거용 오피스텔: 건축물대장상 '업무시설'로 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 이용 중입니다. 이는 취득세 산정 등에 영향을 줄 수 있으므로 관련 법규 확인이 필요합니다.

토지거래허가구역: 본 물건이 포함된 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등 특정 대상에 대한 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

이용 제한: 중요시설물보호지구(공항), 상대보호구역, 대공방어협조구역 등 지역별 특성에 따른 건축 및 이용 제한사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 건축된 신축 오피스텔로, 지하철 9호선 '공항시장역' 역세권에 위치하여 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히, 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 반환청구권 포기 및 주택임차권 등기 말소 조건부 매각으로 진행되어 매수인이 임차인 관련 권리관계로 인한 추가적인 부담이 없다는 점이 매우 큰 장점입니다. 그러나 내부 상태 미확인, 용도 관련 세금 문제, 지역별 개발 제한 등 잠재적 리스크에 대해서는 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 9호선 공항시장역 인접으로 뛰어난 교통 편의성을 제공합니다.

신축 건물: 2020년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 현대적인 시설과 관리가 용이할 것으로 기대됩니다.

안정적인 권리 관계: 임차인 관련 보증금 채권이 포기되어 권리 관계가 매우 명확하며, 매수인의 인수 부담이 없습니다.

마곡지구의 성장성: 대기업 및 기업 입주가 활발한 마곡지구의 상권 발전 가능성과 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 238,000,000원

최근 매매가 (JSON 분석): 2026년 6월 23일, 200,000,000원 (전용면적 29.87㎡ 기준)

최근 매매가(200,000,000원)를 기준으로 면적당 단가를 산출하면 약 6,700,000원/㎡이며, 본건의 전용면적(25.17㎡)에 적용 시 약 168,639,000원입니다.

감정가(238,000,000원)와 최근 매매가(200,000,000원) 사이의 시세 차이, 본건의 전용면적이 다소 작은 점, 그리고 임차인 관련 모든 권리가 매각으로 소멸되어 추가 인수 부담이 없다는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 210,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.