나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73846 [1] 경기도 의정부시 신곡동 165-34 앞뜰 5층 502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 회산 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 용현동 소재 "동국사대부속 영석고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 다세대주택 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등, 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 5층 502호로서 (사용승인일 : 2016. 07. 27) 외벽: 벽돌쌓기 마감 등 내벽: 벽지 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사) 창호: 샤시 창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 급,배수설비, 위생설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서측 및 남측으로 하향 완경사진 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~ 2029. 11. 9.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 의정부시 신곡동 165-34번지에 위치한 다세대주택으로, 의정부지방법원 2025타경73846 사건번호로 진행 중인 부동산강제경매 물건입니다.

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73846 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 신곡동 165-34 앞뜰 5층 502호 (도로명주소: 경기도 의정부시 금신로 214-6 (신곡동))

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 148,000,000원

* 토지면적: 30.36㎡ (약 9.18평)

* 건물면적: 60.72㎡ (약 18.37평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건축물 준공일: 2016년 07월 27일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 5층 (본건은 5층에 위치)

* 건물 연면적: 608.43㎡

* 대지 면적: 275㎡

* 주차 대수: 8대

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 "동국사대부속 영석고등학교" 북서측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 아파트 단지와 다세대주택이 혼재된 일반적인 주택지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 대중교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

* 인접 도로상태: 본 건은 북측 및 서측으로 각각 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 수도권정비계획법상 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2024년 11월 10일부터 2029년 11월 9일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부등본상 국민은행 가압류 (접수일자: 2025년 03월 21일)가 말소기준권리로 판단됩니다.

* 등기부채권 총액: 본 건과 관련된 등기부채권 총액은 295,543,013원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김두희 (김 )

* 보증금: 192,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 05월 09일

* 확정일자: 2024년 05월 08일 (등기부 요약 기준)

* 배당신고일자: 2024년 05월 14일

* 주택임차권 등기 말소 여부: 말소 (등기부 요약 기준)

* 주요 특이사항: 임차인은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 2026년 7월 1일 자로 제출하였습니다.

* 인수 보증금 합계: 임차인의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서 제출로 인해, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 기타 권리사항: 소유권 이전, 가압류, 압류 등 다수의 권리 사항이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건이 위치한 신곡동 일대는 다세대주택과 아파트 단지가 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 주변 시세 (참고):

* 2026년 5월, 1996년식 대원하이츠빌라 (36.31㎡)가 170,000,000원에 거래되었습니다 (㎡당 약 4,682,000원).

* 2026년 7월, 2022년식 가안C (29.87㎡)가 229,300,000원에 거래되었습니다 (㎡당 약 7,676,000원).

* 2026년 7월, 2017년식 베라하우스 (48.47㎡)가 177,000,000원에 거래되었습니다 (㎡당 약 3,651,000원).

* 본건(2016년 준공, 60.72㎡)의 감정가는 148,000,000원(㎡당 약 2,437,000원)입니다. 최근 실거래가와 비교 시, 본건의 감정가는 면적당 가격이 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 실제 거래 사례의 면적, 건축 연도, 층수, 조건 등을 종합적으로 고려하여 시세를 판단해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 본 건은 현재 다세대주택으로 이용 중에 있으며, 기본적인 급수, 배수, 위생, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설:

* 교육 시설: 인근에 동국사대부속 영석고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의 시설: 주변 지역에 상업 시설 및 편의 시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 혐오 시설: 지도상 또는 공개된 정보상 주변에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 본건은 HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건 변경 사항이 명시되어 있습니다. 이는 계약 체결 및 인수 절차 시 추가적인 확인 및 주의가 요구될 수 있음을 의미합니다.

* 공동담보: 공동담보 물건이 존재할 가능성이 있어, 권리 관계를 보다 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로, 매각 후 잔금 납부 시 관할 관청의 허가를 받아야 하는 절차가 수반됩니다.

* 도로 폭: 인접 도로의 폭이 약 4미터로, 주차 또는 차량 통행에 다소 제약이 있을 수 있습니다.

* 대항력있는임차인 언급: 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인'으로 언급된 부분이 있으나, 임차인의 대항력 포기 확약서 제출 및 임차권 말소 등기 확인으로 실질적인 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고, 계약 진행 시 최종적인 확인 절차를 거치는 것이 안전합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 의정부시 신곡동에 위치한 2016년 준공의 다세대주택으로, 비교적 신축에 속하여 건물 노후도가 낮다는 장점이 있습니다. 감정가는 148,000,000원으로, 주변 시세와 비교 시 저평가된 가능성이 있어 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 특히, 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 인수 부담이 없다는 점은 낙찰자의 초기 투자 비용을 크게 절감시켜 줄 것입니다. 다만, HUG 인수조건 변경, 공동담보, 토지거래허가구역 지정 등 추가적으로 확인해야 할 사항들이 존재하므로, 입찰 전 전문가와 상의하여 권리 관계 및 계약 조건을 철저히 검토하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 감정가가 주변 유사 물건의 실거래가 대비 낮게 책정되어 있어, 향후 시세 상승을 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 임차 보증금 부담 없음: 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담이 전혀 없어, 낙찰가의 순수 투자 비용을 낮출 수 있습니다.

* 신축 건물: 2016년 준공 건물로, 건물의 상태가 양호하여 별도의 대규모 수리 없이 바로 임대 또는 거주가 가능합니다.

* 양호한 입지: 주거지역에 위치하여 주거 편의성이 높으며, 교육 시설 및 교통 여건도 양호한 편입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 148,000,000원이며, 인수해야 할 임차 보증금이 없는 상황입니다. 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 본건 건물의 면적(60.72㎡), 건축 연도(2016년) 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 상당한 저평가 가능성이 있습니다.

임차인의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자의 보증금 인수 위험이 해소된 점을 고려하면, 감정가 이상으로 적극적인 입찰 전략을 구사할 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 수준인 148,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하되, 실제 경매 현장의 경쟁 상황 및 시세 변동 등을 고려하여 최대 160,000,000원까지도 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 법원 매각 기일 전까지 시세 동향, 경쟁자 분석, 본인의 자금 운용 계획 등을 면밀히 검토하여 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

권장 입찰가 범위: 130,000,000원 ~ 160,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.